The Ninety Complex ở đâu? Đánh giá vị trí, liên kết vùng và tiềm năng cho thuê

The Ninety Complex là tòa nhà đa chức năng gồm căn hộ, dịch vụ, thương mại và văn phòng, tọa lạc tại số 90 Đường Láng, ngay trung tâm quận Đống Đa (Hà Nội cũ). Đây được xem là khu vực “lõi đô thị” với mật độ dân cư, thương mại và dịch vụ thuộc hàng cao nhất thủ đô. Vị trí này không chỉ hưởng lợi từ trục giao thông huyết mạch Đường Láng, vành đai 2, gần nút giao Ngã Tư Sở, mà còn nằm giữa các quận nội đô cũ như Đống Đa, Thanh Xuân, Ba Đình, Hoàn Kiếm, tạo ra biên độ nhu cầu rất lớn cho cả ở thật lẫn cho thuê. Đáng chú ý, Nghị quyết 1656/NQ-UBTVQH15 có hiệu lực từ 01/07/2025 đã điều chỉnh địa chỉ hành chính của dự án, và định hướng Quy hoạch quốc gia công bố năm 2026 cũng đang tác động không nhỏ đến giá trị vị trí này. Trong bài viết này, HELLO BDS sẽ cùng bạn “mổ xẻ” từng khía cạnh, từ vị trí thực địa, kết nối giao thông, cho đến những thay đổi pháp lý và định hướng quy hoạch, để bạn có cái nhìn đầy đủ trước khi ra quyết định.

The Ninety Complex nằm ở đâu?

The Ninety Complex tọa lạc tại số 90 Đường Láng, hiện thuộc phường Đống Đa, thành phố Hà Nội, sau khi địa giới hành chính được điều chỉnh. Trước đó, địa chỉ được công bố phổ biến trên thị trường là số 90 Đường Láng, phường Ngã Tư Sở, quận Đống Đa. Đây là tòa nhà cao tầng đa chức năng, kết hợp thương mại dịch vụ, văn phòng cho thuê và căn hộ ở hoặc căn hộ dịch vụ, tên thương mại hiện tại là The Ninety Complex, tên cũ từng được biết đến là TNR The Nosta.

Về quy mô, dự án được xây dựng trên quỹ đất khoảng 3,3 đến 3,4 ha, tòa nhà cao 27 tầng cùng 4 tầng hầm, cung cấp khoảng 480 căn hộ với diện tích đa dạng từ 31 m² đến 92 m². Nhờ mô hình đa chức năng này, dự án có thể phục vụ đồng thời nhiều nhóm khách hàng, từ người mua ở thật, nhà đầu tư cho thuê, đến khách thuê văn phòng hay dịch vụ thương mại tầng đế.

Thông tin	Chi tiết
Địa chỉ hiện tại	Số 90 Đường Láng, phường Đống Đa, TP. Hà Nội
Địa chỉ trước đây	Số 90 Đường Láng, phường Ngã Tư Sở, quận Đống Đa
Tên cũ	TNR The Nosta
Loại hình	Căn hộ, dịch vụ, thương mại, văn phòng (đa chức năng)
Quy mô đất	Khoảng 3,3 đến 3,4 ha
Chiều cao	27 tầng nổi, 4 tầng hầm
Số lượng căn hộ	Khoảng 480 căn
Diện tích căn hộ	Từ 31 m² đến 92 m²

Đặc điểm vị trí The Ninety Complex trên bản đồ Hà Nội

The Ninety Complex nằm trực tiếp trên mặt tiền Đường Láng, đoạn gần nút giao Ngã Tư Sở, nơi giao thoa của nhiều trục lớn như Trường Chinh, Tây Sơn, Nguyễn Trãi và Láng. Nhờ vị trí này, dự án thuộc nhóm bất động sản hiếm hoi vừa nằm trong khu lõi trung tâm, vừa dễ dàng kết nối tới các quận nội đô lịch sử.

Xét trên bản đồ, dự án cách các quận lõi như Ba Đình, Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng chỉ khoảng 3 đến 5 km, một khoảng cách khá lý tưởng nếu bạn làm việc ở khu vực trung tâm nhưng vẫn muốn ở gần. Khu vực xung quanh cũng là nơi tập trung nhiều trường đại học, bệnh viện lớn và văn phòng, nên lượng khách thuê tiềm năng, từ sinh viên, chuyên gia đến người đi làm, luôn ở mức dồi dào. Bên cạnh đó, dự án còn thuận tiện kết nối tới vành đai 2, đoạn Trường Chinh, Láng, Cầu Giấy, một trong những trục giao thông huyết mạch nhất của thủ đô.

Địa chỉ dự án thay đổi từ phường Ngã Tư Sở sang phường Đống Đa

Địa chỉ dự án thay đổi là do Nghị quyết 1656/NQ-UBTVQH15, ban hành ngày 16/6/2025 và chính thức có hiệu lực từ 01/07/2025, thực hiện việc sắp xếp lại đơn vị hành chính cấp huyện, xã, phường trên cả nước, trong đó có Hà Nội.

Trước khi nghị quyết này có hiệu lực, địa chỉ của The Ninety Complex thường được công bố là “số 90 Đường Láng, phường Ngã Tư Sở, quận Đống Đa”. Sau khi các phường được sắp xếp lại, một số nguồn cũng đã ghi nhận cách gọi mới là “số 90 Đường Láng, Đống Đa, Hà Nội”, không còn kèm tên quận, hoặc có nơi vẫn ghi tạm một số tên phường liền kề do chưa cập nhật đồng bộ. Theo dữ liệu chính thức mà bạn cung cấp, địa chỉ hành chính hiện tại của dự án là số 90 Đường Láng, phường Đống Đa, thành phố Hà Nội.

Điều quan trọng cần hiểu rõ là sự thay đổi này chỉ mang tính hành chính, không ảnh hưởng đến ranh giới thửa đất, vị trí thực tế hay hồ sơ pháp lý gốc như sổ đỏ, giấy phép xây dựng của dự án. Khi các hồ sơ này được cập nhật, chúng sẽ chỉ ghi nhận tên phường mới, còn quyền sử dụng đất và mục đích sử dụng vẫn giữ nguyên bản chất.

Tiêu chí	Trước 01/07/2025	Sau 01/07/2025	Tác động thực tế
Tên phường	Ngã Tư Sở	Đống Đa	Chỉ thay đổi tên gọi hành chính
Cấp hành chính	Quận Đống Đa	Bỏ cấp quận, còn phường thuộc TP. Hà Nội	Tinh gọn bộ máy quản lý
Ranh giới đất, sổ đỏ	Giữ nguyên	Giữ nguyên	Không ảnh hưởng quyền sử dụng đất
Vị trí thực địa	Số 90 Đường Láng	Số 90 Đường Láng	Không thay đổi

Vì vậy, khi ký hợp đồng mua bán hoặc kiểm tra sổ hồng, bạn nên đối chiếu kỹ địa chỉ ghi trên giấy tờ với quyết định điều chỉnh đơn vị hành chính mới nhất, tránh nhầm lẫn hoặc thắc mắc không cần thiết về sau. Đây cũng là một trong những nội dung mà đội ngũ HELLO BDS thường xuyên nhận được câu hỏi từ người dùng khi tìm hiểu các dự án tại khu vực Hà Nội cũ có địa giới vừa thay đổi.

Kết nối giao thông The Ninety Complex với các khu vực xung quanh

The Ninety Complex hưởng lợi trực tiếp từ trục Đường Láng, vành đai 2 và nút giao Ngã Tư Sở, giúp việc di chuyển tới hầu hết các quận trung tâm và các quận lân cận trở nên thuận tiện. Đường Láng, đoạn thuộc vành đai 2, kết nối nhanh về phía Bắc tới Cầu Giấy, Bưởi, hướng ra Nhật Tân, Nội Bài, còn về phía Nam có thể theo Trường Chinh, Giải Phóng.

Ngã Tư Sở là nút giao giữa Láng, Tây Sơn, Nguyễn Trãi và Trường Chinh, tạo liên kết mạnh với Thanh Xuân, Hà Đông và khu lõi Đống Đa. Nhờ hệ thống đường trên cao và việc mở rộng vành đai 2 trong những năm gần đây, tình trạng ùn tắc tại khu vực này cũng đã được cải thiện phần nào so với trước.

Về giao thông công cộng, tuyến đường sắt đô thị Cát Linh, Hà Đông có nhà ga Ngã Tư Sở nằm ngay gần dự án, giúp tăng đáng kể tính kết nối cho cư dân không có nhu cầu sử dụng xe cá nhân. Theo định hướng quy hoạch mạng lưới metro Hà Nội đến năm 2030, 2050, các tuyến tiếp theo cũng được ưu tiên phát triển dọc trục Nguyễn Trãi, Trường Chinh, Giải Phóng, điều này gián tiếp có lợi cho khu vực Đường Láng, Đống Đa trong dài hạn.

Điểm đến	Khoảng cách ước tính	Thời gian di chuyển	Ý nghĩa với cư dân/nhà đầu tư
Hồ Gươm, Hoàn Kiếm	Khoảng 4 đến 5 km	15 đến 20 phút	Thuận tiện làm việc, giải trí trung tâm
Ga Cát Linh, Hà Đông (Ngã Tư Sở)	Dưới 1 km	3 đến 5 phút đi bộ/xe	Tiếp cận giao thông công cộng dễ dàng
Cụm trường đại học (Thủy Lợi, Bách Khoa, Kinh tế Quốc dân)	1 đến 3 km	5 đến 15 phút	Nguồn khách thuê sinh viên, giảng viên ổn định
Bệnh viện Bạch Mai, Đại học Y	2 đến 3 km	10 đến 15 phút	Phù hợp gia đình, người cần gần cơ sở y tế
Royal City, Vincom Nguyễn Chí Thanh	1 đến 3 km	5 đến 15 phút	Tiện ích mua sắm, giải trí đầy đủ

Môi trường xung quanh dự án có phù hợp để ở lâu dài hay không?

Khu vực xung quanh The Ninety Complex có hạ tầng khá hoàn thiện và mật độ thương mại dịch vụ dày đặc, phù hợp với cả nhu cầu ở thật lẫn kinh doanh cho thuê. Đường Láng và khu Ngã Tư Sở đã được cải tạo, mở rộng, làm đường trên cao trong những năm qua, giúp mặt bằng hạ tầng tốt hơn hẳn so với giai đoạn 2015 đến 2020.

Dọc trục Đường Láng, men theo sông Tô Lịch, là hàng loạt showroom, cửa hàng, văn phòng, dịch vụ ăn uống và ngân hàng, tạo nên một trục thương mại sầm uất gần như hoạt động cả ngày. Bên cạnh đó, Đống Đa vốn là một trong những quận có mật độ dân số cao bậc nhất Hà Nội, với nhiều khu tập thể cũ và nhà phố lâu năm. Không ít gia đình trẻ, vốn là thế hệ con cháu của cư dân Đống Đa, Thanh Xuân, đang có xu hướng chuyển từ nhà cũ sang chung cư cao tầng có tiện ích đầy đủ hơn, nhưng vẫn muốn ở gần khu vực quen thuộc. The Ninety Complex, với mô hình đa chức năng và vị trí ngay lõi đô thị, khá phù hợp để đáp ứng nhu cầu này.

Tất nhiên, sống ở khu lõi đô thị cũng đi kèm một vài đánh đổi, chẳng hạn mật độ xây dựng cao và ít mảng xanh lớn so với các khu đô thị mới ở ngoại thành. Nếu bạn ưu tiên sự thoáng đãng, yên tĩnh hơn là sự tiện lợi, đây là điểm cần cân nhắc kỹ trước khi quyết định.

Nghị quyết 1656 và Quy hoạch quốc gia 2026 tác động đến giá trị dự án

Về cơ bản, những thay đổi từ Nghị quyết 1656 chủ yếu mang tính pháp lý, hành chính, còn định hướng Quy hoạch quốc gia công bố năm 2026 mới là yếu tố có khả năng tác động lâu dài đến giá trị thực của vị trí này.

Theo định hướng quy hoạch tổng thể quốc gia giai đoạn 2021 đến 2030, tầm nhìn 2050, Hà Nội tiếp tục được xác định là đô thị đặc biệt, trung tâm chính trị, hành chính, văn hóa và giáo dục của cả nước. Trong đó, khu vực nội đô lịch sử, bao gồm Đống Đa, được định hướng hạn chế phát triển thêm nhà thấp tầng mới, đồng thời khuyến khích tái thiết theo mô hình cao tầng, đa chức năng, sử dụng đất hiệu quả hơn. Song song đó, quy hoạch cũng nhấn mạnh việc phát triển mạng lưới giao thông công cộng khối lượng lớn như metro, xe buýt nhanh, và từng bước hạn chế phương tiện cá nhân đi vào khu lõi đô thị.

Nhìn theo hướng này, The Ninety Complex, với thiết kế đa chức năng, cao tầng, nằm ngay trục Đường Láng và gần tuyến metro hiện hữu, khá phù hợp với định hướng “đô thị nén” mà quy hoạch quốc gia đang hướng tới. Khi các khu tập thể cũ, nhà ở thấp tầng xung quanh dần được cải tạo, chỉnh trang theo thời gian, mặt bằng chung của khu vực Đường Láng, Ngã Tư Sở cũng có xu hướng được nâng cấp, từ đó gián tiếp hỗ trợ giá trị của các dự án hiện hữu trong khu vực, dù mức độ tăng còn tùy thuộc vào diễn biến thị trường từng giai đoạn.

Tuy nhiên, bạn cũng nên lưu ý một vài rủi ro đi kèm. Quy hoạch đô thị nén và tăng tầng cao đồng nghĩa với mật độ dân cư, giao thông khu vực có thể tiếp tục tăng, nếu hạ tầng không được nâng cấp kịp thời thì nguy cơ ùn tắc vẫn còn. Ngoài ra, bất kỳ dự án cải tạo hạ tầng nào dọc Đường Láng hay sông Tô Lịch trong tương lai, dù thường là tín hiệu tích cực về lâu dài, cũng có thể gây ảnh hưởng tạm thời đến môi trường sống trong giai đoạn thi công. Vì vậy, trước khi quyết định, bạn nên chủ động tra cứu thông tin quy hoạch chính thức qua cổng thông tin của TP. Hà Nội, hoặc tham khảo thêm dữ liệu quy hoạch được tổng hợp trên các nền tảng minh bạch như HelloBDS.vn.

Tiềm năng vị trí The Ninety Complex so với các khu vực khác

Nhờ nằm ngay lõi Đống Đa, The Ninety Complex có lợi thế lớn về nhu cầu ở thật và khai thác cho thuê ổn định, nhưng đi kèm mức giá và chi phí vận hành cao hơn so với các khu vực ngoài trung tâm.

Xét về nhu cầu ở thực, hạ tầng hoàn thiện cùng tiện ích phong phú quanh khu vực giúp căn hộ tại đây có xu hướng giữ giá tốt, do quỹ đất phát triển dự án mới trong khu lõi ngày càng khan hiếm. Về tiềm năng cho thuê, việc nằm gần các cụm văn phòng, trường đại học, bệnh viện giúp dòng khách thuê luôn dồi dào, đặc biệt với các căn diện tích nhỏ như studio hay một, hai phòng ngủ. Ngoài ra, mô hình vận hành chuyên nghiệp cùng khối thương mại tầng đế cũng góp phần tăng tính “điểm đến” cho tòa nhà, thay vì chỉ đơn thuần là nơi ở.

Về mức giá tham khảo, một số đơn vị phân phối đưa ra suất đầu tư dao động khoảng 2,9 đến 3,3 tỷ đồng cho căn studio, 4 đến 6 tỷ đồng cho căn hai phòng ngủ, và 8 đến 9 tỷ đồng cho căn ba phòng ngủ. Tuy nhiên, khả năng khai thác dòng tiền thực tế còn phụ thuộc nhiều vào mức giá thuê và tỷ lệ lấp đầy tại từng thời điểm, nên bạn cần so sánh kỹ với giá thuê các tòa nhà lân cận thay vì chỉ dựa vào con số suất đầu tư ban đầu.

Để dễ hình dung hơn, bạn có thể tham khảo bảng so sánh nhanh giữa ba nhóm vị trí phổ biến trên thị trường Hà Nội hiện nay.

Nhóm vị trí	Nhu cầu thuê	Suất đầu tư	Biên độ tăng giá	Phù hợp với ai
Lõi Đống Đa (như The Ninety Complex)	Rất cao, đa dạng đối tượng	Cao	Ổn định, tăng chậm nhưng bền	Người ưu tiên vị trí, tiện lợi, dòng tiền cho thuê ổn định
Khu Tây (Cầu Giấy, Mỹ Đình)	Cao, thiên về gia đình	Trung bình đến cao	Tăng khá tốt theo hạ tầng mới	Gia đình muốn không gian sống thoáng, hiện đại
Ngoại thành (Hà Đông, Đông Anh, Gia Lâm)	Trung bình, phụ thuộc hạ tầng	Thấp đến trung bình	Biên độ tăng có thể cao nếu hạ tầng phát triển	Nhà đầu tư chấp nhận rủi ro dài hạn để đổi lấy giá vốn thấp

Nhìn chung, mỗi nhóm vị trí đều có ưu, nhược điểm riêng, không có lựa chọn nào là tuyệt đối tốt nhất mà chỉ có lựa chọn phù hợp nhất với mục tiêu tài chính và nhu cầu sử dụng của từng người.

HELLO BDS có thể hỗ trợ bạn khi tìm hiểu The Ninety Complex

HELLO BDS đóng vai trò là cầu nối thông tin minh bạch, giúp bạn tra cứu, đối chiếu và tìm người hỗ trợ phù hợp, thay vì trực tiếp bán hay môi giới dự án này. Là nền tảng do Công Ty TNHH Xin Chào BDS vận hành, HelloBDS.vn tập trung vào ba giá trị cốt lõi là minh bạch, an tâm và tiện lợi cho người dùng bất động sản tại Việt Nam.

Khi tìm hiểu The Ninety Complex, bạn có thể sử dụng HelloBDS.vn để tra cứu thông tin dự án, đối chiếu địa chỉ cũ và mới sau khi sắp xếp đơn vị hành chính, xem thêm dữ liệu quy hoạch sử dụng đất và hạ tầng giao thông khu vực Đường Láng, Đống Đa. Nếu còn thắc mắc, bạn cũng có thể đặt câu hỏi trực tiếp trong mục Hỏi đáp để được giải thích rõ hơn về tác động của Nghị quyết 1656 hay định hướng quy hoạch quốc gia đến khu vực này.

Bên cạnh đó, vì không trực tiếp môi giới, HELLO BDS có thể giúp bạn tìm được những môi giới uy tín, thực sự am hiểu khu vực Đống Đa, Ngã Tư Sở, Đường Láng. Những người làm nghề lâu năm tại đây thường nắm rõ lịch sử quy hoạch tuyến đường, sông Tô Lịch, cũng như giá thuê thực tế và khả năng lấp đầy căn hộ dịch vụ, những thông tin mà đôi khi bạn khó tìm thấy trên brochure dự án. Ngoài ra, thông qua tính năng tra cứu và so sánh trên nền tảng, bạn cũng có thể đặt The Ninety Complex cạnh một vài dự án khác trong bán kính 2 đến 3 km để tự đánh giá xem đâu là lựa chọn tối ưu với tầm tài chính và mục tiêu của mình.

Câu hỏi thường gặp về vị trí The Ninety Complex

The Ninety Complex có đúng là ở số 90 Đường Láng không?

Đúng vậy, dự án tọa lạc tại số 90 Đường Láng, hiện thuộc phường Đống Đa, thành phố Hà Nội. Trước đây, địa chỉ này thường được ghi là phường Ngã Tư Sở, quận Đống Đa, trước khi có sự điều chỉnh đơn vị hành chính.

Vì sao địa chỉ dự án lại có sự khác nhau giữa các nguồn thông tin?

Sự khác nhau này chủ yếu do một số nguồn chưa cập nhật kịp theo Nghị quyết 1656/NQ-UBTVQH15, có hiệu lực từ 01/07/2025. Bạn nên ưu tiên đối chiếu với hồ sơ pháp lý gốc như sổ đỏ, giấy phép xây dựng để có thông tin chính xác nhất.

Việc đổi tên phường có ảnh hưởng đến giá trị pháp lý của căn hộ không?

Về cơ bản là không. Việc sắp xếp đơn vị hành chính chỉ thay đổi tên gọi trên giấy tờ, không làm thay đổi ranh giới thửa đất, quyền sử dụng đất hay mục đích sử dụng đã được cấp phép trước đó.

The Ninety Complex có gần tuyến metro nào không?

Dự án nằm rất gần ga Ngã Tư Sở thuộc tuyến đường sắt đô thị Cát Linh, Hà Đông, giúp việc di chuyển bằng phương tiện công cộng trở nên thuận tiện hơn so với nhiều dự án khác trong khu vực.

Vị trí này phù hợp với người mua ở thật hay nhà đầu tư cho thuê hơn?

Vị trí lõi Đống Đa vốn phù hợp với cả hai nhóm, nhờ nhu cầu ở thật ổn định và lượng khách thuê dồi dào từ sinh viên, chuyên gia, người đi làm. Tuy nhiên, mức độ phù hợp cụ thể còn tùy vào ngân sách, khẩu vị rủi ro và mục tiêu tài chính của từng người.

Định hướng quy hoạch quốc gia 2026 có làm tăng giá bất động sản khu vực này không?

Định hướng quy hoạch có xu hướng ủng hộ mô hình đô thị nén, đa chức năng như The Ninety Complex, từ đó có thể hỗ trợ giá trị khu vực trong dài hạn. Tuy nhiên, mức độ tăng giá thực tế còn phụ thuộc vào tiến độ triển khai hạ tầng và diễn biến cung cầu thị trường từng giai đoạn, không nên kỳ vọng một con số cố định.

Tôi có thể tìm hiểu thêm thông tin quy hoạch và pháp lý của dự án ở đâu?

Bạn có thể tra cứu trên cổng thông tin quy hoạch chính thức của TP. Hà Nội, hoặc tham khảo dữ liệu tổng hợp, dễ hiểu hơn tại HelloBDS.vn, nơi cũng có mục Hỏi đáp để giải đáp thêm các thắc mắc cụ thể.

Qua nội dung chia sẻ ở trên, hy vọng bạn đã có cái nhìn rõ ràng hơn về vị trí The Ninety Complex tại số 90 Đường Láng, từ đặc điểm địa lý, kết nối giao thông, tác động của Nghị quyết 1656, cho đến định hướng Quy hoạch quốc gia 2026 và tiềm năng đầu tư thực tế. Vị trí là một trong những yếu tố quan trọng nhất khi đánh giá bất động sản, nhưng để ra quyết định an tâm, bạn vẫn nên đối chiếu thêm hồ sơ pháp lý, tình hình cung cầu và so sánh với các dự án lân cận.

Nếu bạn cần tra cứu thêm thông tin quy hoạch, pháp lý dự án, hoặc muốn tìm một môi giới uy tín am hiểu khu vực Đống Đa, Đường Láng để được tư vấn cụ thể hơn, hãy liên hệ HELLO BDS qua hotline trên website HelloBDS.vn. Chúng tôi luôn sẵn sàng đồng hành cùng bạn trong hành trình tìm hiểu bất động sản một cách minh bạch và an tâm nhất.