Muốn bán sản phẩm bất động sản dưới hình thức chủ đầu tư dự án hay mua đi bán lại, doanh nghiệp đều phải đáp ứng những điều kiện pháp lý nhất định theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Nghị định 96/2024/NĐ-CP. Về cơ bản có 4 nhóm điều kiện: thành lập doanh nghiệp có ngành nghề kinh doanh bất động sản, không đang bị cấm hoặc đình chỉ hoạt động, đảm bảo vốn chủ sở hữu tối thiểu khi làm dự án, và đảm bảo tỷ lệ dư nợ vay trên vốn chủ sở hữu nếu có vay vốn, phát hành trái phiếu.
Trong bài này, HELLO BDS sẽ giúp bạn hiểu rõ từng điều kiện, kèm ví dụ số liệu cụ thể để dễ hình dung, đồng thời chỉ ra sự khác biệt giữa doanh nghiệp chỉ mua đi bán lại và doanh nghiệp làm chủ đầu tư dự án.
NỘI DUNG CHÍNH
Có mấy nhóm điều kiện để doanh nghiệp kinh doanh sản phẩm bất động sản?
Theo Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Điều 5, 6, 7 Nghị định 96/2024/NĐ-CP, doanh nghiệp kinh doanh sản phẩm bất động sản (thông qua tạo lập dự án, mua đi bán lại, hoặc chuyển nhượng dự án) cần đáp ứng 4 nhóm điều kiện chính. Bạn có thể hình dung nhanh qua bảng dưới đây trước khi đi vào chi tiết từng điều kiện.
| STT | Điều kiện | Bắt buộc với ai |
|---|---|---|
| 1 | Thành lập doanh nghiệp, có ngành nghề kinh doanh bất động sản | Tất cả doanh nghiệp kinh doanh BĐS |
| 2 | Không đang trong thời gian bị cấm, tạm ngừng, đình chỉ hoạt động | Tất cả doanh nghiệp kinh doanh BĐS |
| 3 | Vốn chủ sở hữu tối thiểu 15% hoặc 20% tổng vốn đầu tư (tùy quy mô dự án) | Chỉ doanh nghiệp làm chủ đầu tư dự án, không áp dụng cho hình thức mua đi bán lại |
| 4 | Tỷ lệ dư nợ tín dụng, trái phiếu trên vốn chủ sở hữu | Chỉ doanh nghiệp làm dự án có vay vốn hoặc phát hành trái phiếu |
Điểm đáng lưu ý là điều kiện thứ 3 và thứ 4 không áp dụng cho tất cả mọi trường hợp, mà chỉ đặt ra khi doanh nghiệp thực sự tạo lập dự án bất động sản (làm chủ đầu tư). Nếu doanh nghiệp chỉ mua sản phẩm có sẵn rồi bán lại, hai điều kiện này không bắt buộc.
Điều kiện thứ nhất: Doanh nghiệp cần đăng ký ngành nghề kinh doanh bất động sản như thế nào?
Muốn kinh doanh bất động sản, tổ chức bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp (hoặc hợp tác xã) và có đăng ký ngành nghề kinh doanh bất động sản trong hồ sơ đăng ký doanh nghiệp, chứ không nhất thiết phải thể hiện trên giấy phép kinh doanh bản giấy như nhiều người vẫn nghĩ. Ngành nghề này được thể hiện ngay tại hồ sơ đăng ký thành lập doanh nghiệp, hoặc hồ sơ bổ sung ngành nghề sau này.
Nếu doanh nghiệp đã thành lập nhưng chưa có ngành nghề kinh doanh bất động sản, bạn có hai lựa chọn: bổ sung thêm ngành nghề này vào doanh nghiệp hiện tại, hoặc thành lập một doanh nghiệp mới có sẵn ngành nghề kinh doanh bất động sản ngay từ đầu.
Để kiểm tra ngành nghề kinh doanh của một doanh nghiệp, bạn có thể tra cứu trực tiếp tại Cổng thông tin quốc gia về đăng ký doanh nghiệp (dangkykinhdoanh.gov.vn). Đây là bước nên làm trước khi giao dịch với bất kỳ chủ đầu tư hay công ty môi giới nào. Thực tế thì trên HelloBDS.vn, chúng tôi cũng khuyến khích người dùng đối chiếu thông tin doanh nghiệp đăng tin với dữ liệu trên cổng đăng ký doanh nghiệp để tự bảo vệ mình trước khi tìm hiểu sâu hơn về dự án.
Điều kiện thứ hai: Khi nào doanh nghiệp bị cấm, tạm ngừng hoặc đình chỉ kinh doanh bất động sản?
Doanh nghiệp không được đang trong thời gian bị cấm hoạt động, bị tạm ngừng, hoặc bị đình chỉ kinh doanh bất động sản theo bản án, quyết định có hiệu lực của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Ba trường hợp này có bản chất khác nhau, cụ thể như sau.
Cấm hoạt động được quy định tại Điều 80 Bộ luật Hình sự, áp dụng cho pháp nhân thương mại khi xét thấy nếu để doanh nghiệp tiếp tục kinh doanh trong lĩnh vực đó có thể gây nguy hại cho tính mạng, sức khỏe con người hoặc cho xã hội. Tòa án sẽ quyết định lĩnh vực cụ thể bị cấm, thời hạn cấm từ 01 đến 03 năm kể từ ngày bản án có hiệu lực.
Tạm ngừng hoạt động có hai dạng: doanh nghiệp chủ động đăng ký tạm ngừng (mỗi lần tối đa 01 năm, số lần không hạn chế), hoặc do quyết định của cơ quan nhà nước khi doanh nghiệp không đảm bảo điều kiện kinh doanh, điều kiện tiếp cận thị trường.
Đình chỉ hoạt động thường gắn liền với việc doanh nghiệp bị xử phạt vi phạm hành chính.
Để kiểm tra thông tin này, bạn có thể tra cứu trên website Sở Xây dựng, cơ quan thuế địa phương. Với những dự án lớn, việc chủ đầu tư từng bị xử phạt, đình chỉ cũng thường được cộng đồng nhà đầu tư quan tâm và bàn luận, nên đừng ngại tìm hiểu kỹ trước khi xuống tiền.
Điều kiện thứ ba: Doanh nghiệp làm dự án bất động sản cần vốn chủ sở hữu bao nhiêu?
Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thông qua dự án phải có vốn chủ sở hữu (VCSH) không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư (TVĐT) đối với dự án dưới 20ha, và không thấp hơn 15% TVĐT đối với dự án từ 20ha trở lên. Bạn có thể hiểu VCSH đơn giản là phần vốn tự có của doanh nghiệp, gồm tiền mặt, tài sản,… dùng để đảm bảo thực hiện dự án.
Điều kiện này chỉ đặt ra khi doanh nghiệp “tạo lập” sản phẩm bất động sản, tức là lập dự án, chứ không áp dụng cho doanh nghiệp kinh doanh theo kiểu mua đi bán lại.
| Quy mô dự án | Vốn chủ sở hữu tối thiểu |
|---|---|
| Dưới 20ha | ≥ 20% tổng vốn đầu tư |
| Từ 20ha trở lên | ≥ 15% tổng vốn đầu tư |
Nếu doanh nghiệp cùng lúc thực hiện nhiều dự án, phải có VCSH đủ để đảm bảo tỷ lệ nêu trên cho từng dự án riêng lẻ, chứ không được tính gộp chung cho tất cả các dự án.
Thời điểm để cơ quan quản lý xét điều kiện VCSH là lúc doanh nghiệp nộp hồ sơ để trở thành chủ đầu tư dự án, cụ thể gồm: hồ sơ xin chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư, hồ sơ tham gia đấu giá, hồ sơ tham gia đấu thầu, hoặc hồ sơ xin chấp thuận nhà đầu tư.
Để dễ hình dung, chúng ta xét hai ví dụ sau. Công ty A thực hiện dự án khu đô thị quy mô 20ha, tổng vốn đầu tư 7.000 tỷ đồng. Vì quy mô từ 20ha trở lên, VCSH phải đạt tối thiểu 15% x 7.000 tỷ = 1.050 tỷ đồng. Ngược lại, nếu công ty A làm dự án nhà ở quy mô 10ha, tổng vốn đầu tư 4.000 tỷ đồng, do quy mô nhỏ hơn 20ha nên VCSH phải đạt tối thiểu 20% x 4.000 tỷ = 800 tỷ đồng.
Với người mua nhà hay nhà đầu tư, đây là chỉ số quan trọng để đánh giá năng lực tài chính thực sự của chủ đầu tư. Khi tìm hiểu dự án trên HelloBDS.vn, bạn nên chú ý thêm thông tin về quy mô đất, tổng vốn đầu tư được phê duyệt để có cái nhìn tương đối về “sức khỏe tài chính” của bên bán.
Điều kiện thứ tư: Doanh nghiệp vay vốn, phát hành trái phiếu làm dự án cần đảm bảo tỷ lệ dư nợ như thế nào?
Khi doanh nghiệp vừa tạo lập dự án bất động sản vừa vay vốn ngân hàng hoặc phát hành trái phiếu để thực hiện dự án, tổng dư nợ phải nằm trong giới hạn cho phép so với vốn chủ sở hữu, cụ thể theo 3 quy tắc dưới đây.
| Quy tắc | Nội dung |
|---|---|
| Giới hạn tổng vốn | Tổng (dư nợ vay + dư nợ trái phiếu) + VCSH ≤ 100% tổng vốn đầu tư |
| Dự án dưới 20ha | Tổng dư nợ (vay + trái phiếu) ≤ 4 x VCSH |
| Dự án từ 20ha trở lên | Tổng dư nợ (vay + trái phiếu) ≤ 5,67 x VCSH |
Điều kiện này chỉ bắt buộc khi doanh nghiệp có vay vốn hoặc phát hành trái phiếu để làm dự án. Nếu doanh nghiệp thực hiện dự án hoàn toàn bằng vốn tự có, không vay, không phát hành trái phiếu, thì không cần xét đến điều kiện này. Ngoài ra, quy tắc này được xét riêng cho từng dự án, nên nếu một công ty đang triển khai đồng thời 2, 3 dự án khác nhau, mỗi dự án sẽ được tính tỷ lệ dư nợ độc lập, không gộp chung.
Ngân hàng chính là bên trực tiếp kiểm tra điều kiện này trước khi quyết định cho vay. Doanh nghiệp thường phải cung cấp bản sao các văn bản, giấy tờ liên quan đến dự án, trong đó có văn bản xác định chủ đầu tư và tổng vốn đầu tư, làm cơ sở tính toán VCSH bắt buộc.
Để rõ hơn, ta xét vài ví dụ số liệu. Với dự án tổng vốn đầu tư 1.000 tỷ, nếu quy mô dưới 20ha, VCSH tối thiểu là 20% x 1.000 = 200 tỷ, và nếu chỉ dùng VCSH cùng vốn vay, vốn vay tối đa cho phép là 4 x 200 = 800 tỷ. Còn nếu dự án này có quy mô từ 20ha trở lên, VCSH tối thiểu là 15% x 1.000 = 150 tỷ, vốn vay tối đa là 5,67 x 150 ≈ 850,5 tỷ. Với dự án quy mô 15ha, tổng vốn đầu tư 5.000 tỷ, VCSH tối thiểu là 1.000 tỷ, nên tổng dư nợ (vay + trái phiếu) tối đa được phép là 4 x 1.000 = 4.000 tỷ.
Giả sử công ty A dự định thực hiện dự án khu đô thị (có nhà ở) quy mô 30ha, tổng vốn đầu tư 10.000 tỷ, với dự kiến nguồn vốn gồm VCSH 1.200 tỷ và vốn vay 7.200 tỷ. Xét về VCSH, vì dự án có quy mô từ 20ha trở lên nên VCSH phải đạt tối thiểu 15% x 10.000 = 1.500 tỷ. Với dự định chỉ có 1.200 tỷ, công ty A chưa đủ điều kiện về vốn chủ sở hữu.
Xét thêm về vốn vay, dư nợ phải ≤ 5,67 x VCSH. Nếu công ty A đảm bảo được VCSH 1.500 tỷ, dư nợ tối đa cho phép sẽ là 5,67 x 1.500 = 8.505 tỷ, trong khi dự định vay chỉ 7.200 tỷ nên về mặt tỷ lệ là đạt. Tuy vậy, ngay cả khi thỏa điều kiện tỷ lệ dư nợ, công ty vẫn phải chứng minh được khả năng trả nợ và có tài sản bảo đảm theo yêu cầu riêng của ngân hàng, đây là hai yếu tố hoàn toàn tách biệt với quy định của Luật Kinh doanh bất động sản.
Vốn huy động từ khách hàng và tiền trả trước có bị giới hạn không?
Vốn huy động thông qua hợp đồng hợp tác đầu tư có giới hạn tối đa 80% hoặc 85% tổng vốn đầu tư tùy quy mô dự án, còn tiền trả trước của khách hàng theo hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai không bị giới hạn theo tỷ lệ riêng, miễn tổng các nguồn vốn không vượt quá tổng vốn đầu tư được duyệt.
Cần phân biệt rõ hai khái niệm dễ nhầm lẫn. Vốn huy động là khoản vốn chủ đầu tư nhận từ đối tác thông qua hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, cùng chia sẻ lợi nhuận và rủi ro. Trong khi đó, tiền trả trước của khách hàng là khoản khách hàng thanh toán dần theo hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, không được xem là “vốn huy động” theo nghĩa hợp tác đầu tư.
Với dự án nhà ở, khu đô thị có nhà ở, Luật Nhà ở 2023 (điểm b khoản 1 Điều 115) cho phép sử dụng vốn từ hợp đồng hợp tác đầu tư làm nguồn vốn thực hiện dự án. Tuy pháp luật không đặt ra tỷ lệ trực tiếp cho vốn huy động, nhưng từ yêu cầu VCSH tối thiểu, ta có thể suy ra giới hạn gián tiếp như sau:
| Quy mô dự án | Giới hạn vốn huy động (hợp tác đầu tư) |
|---|---|
| Từ 20ha trở lên | ≤ 85% tổng vốn đầu tư |
| Dưới 20ha | ≤ 80% tổng vốn đầu tư |
Quay lại tình huống công ty A ở trên, giả sử ngoài VCSH và vốn vay, công ty còn dự định huy động 500 tỷ từ khách hàng thông qua hợp đồng hợp tác đầu tư, và thu thêm 1.100 tỷ tiền trả trước theo hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Vì dự án có quy mô 30ha, vốn huy động không được vượt quá 85% x 10.000 = 8.500 tỷ, nên khoản 500 tỷ này hoàn toàn đảm bảo điều kiện. Riêng khoản tiền trả trước 1.100 tỷ cũng được phép thu, miễn tổng các nguồn vốn (VCSH, vay, huy động, trả trước) không vượt tổng vốn đầu tư 10.000 tỷ đã duyệt.
Để bạn dễ hình dung cách phân chia lợi nhuận khi góp vốn hợp tác đầu tư, giả sử dự án tổng vốn đầu tư 10.000 tỷ, dự kiến lãi 2.000 tỷ. Nếu một cá nhân góp 500 tỷ theo hợp đồng hợp tác đầu tư, phần lợi nhuận tương ứng theo tỷ lệ vốn góp sẽ là (500 x 2.000) / 10.000 = 100 tỷ, dù thực tế các bên hoàn toàn có thể thỏa thuận mức chia khác dựa trên công sức đóng góp và mức độ rủi ro.
Doanh nghiệp “mua đi bán lại” và doanh nghiệp làm chủ đầu tư dự án khác nhau ở điều kiện nào?
Doanh nghiệp chỉ mua bất động sản để bán lại không cần đảm bảo điều kiện về vốn chủ sở hữu hay tỷ lệ dư nợ, trong khi doanh nghiệp làm chủ đầu tư dự án bắt buộc phải đáp ứng cả hai điều kiện này. Đây là điểm khác biệt quan trọng nhất mà nhiều người mua nhà thường bỏ qua khi tìm hiểu về pháp lý bên bán.
| Điều kiện | Công ty mua nhà để bán lại | Công ty làm chủ đầu tư dự án | Ai kiểm tra |
|---|---|---|---|
| Thành lập DN, có ngành nghề kinh doanh BĐS | Bắt buộc | Bắt buộc | Cổng thông tin quốc gia về đăng ký doanh nghiệp |
| Không bị cấm, tạm ngừng, đình chỉ hoạt động | Bắt buộc | Bắt buộc | Website Sở Xây dựng, cơ quan thuế |
| Đảm bảo vốn chủ sở hữu tối thiểu | Không bắt buộc | Bắt buộc | Sở Tài chính kiểm tra khi DN nộp hồ sơ xin làm chủ đầu tư, tham gia đấu giá/đấu thầu |
| Đảm bảo tỷ lệ dư nợ vay, trái phiếu trên VCSH | Không bắt buộc | Bắt buộc nếu có vay vốn, phát hành trái phiếu; không bắt buộc nếu không vay | Ngân hàng kiểm tra trước khi cho vay |
Có một câu hỏi khá thú vị thường được đặt ra: doanh nghiệp có vốn điều lệ chỉ 10 triệu đồng, đã đăng ký ngành nghề kinh doanh bất động sản, thì có được phép mua nhà ở để bán lại không? Câu trả lời là được, vì pháp luật không yêu cầu vốn điều lệ tối thiểu đối với hình thức kinh doanh này. Vậy tiền đâu để mua nhà? Pháp luật hoàn toàn cho phép doanh nghiệp vay vốn để phục vụ hoạt động kinh doanh, miễn tuân thủ các quy định về tín dụng và tài sản bảo đảm theo yêu cầu của ngân hàng.
Chính vì sự khác biệt này, khi tìm hiểu một sản phẩm bất động sản, bạn nên xác định rõ bên bán là chủ đầu tư dự án hay chỉ là đơn vị mua đi bán lại, từ đó áp dụng đúng bộ tiêu chí kiểm tra pháp lý tương ứng. Trên HelloBDS.vn, chúng tôi luôn khuyến khích người dùng làm rõ vai trò của bên bán trước khi tìm hiểu sâu về hồ sơ pháp lý, đồng thời có thể đặt câu hỏi trực tiếp trong mục Hỏi đáp để được hỗ trợ tư vấn miễn phí.
Ai là người kiểm tra các điều kiện kinh doanh bất động sản của doanh nghiệp?
Mỗi nhóm điều kiện sẽ do một cơ quan hoặc tổ chức khác nhau kiểm tra, tùy vào giai đoạn và mục đích kiểm tra. Cụ thể, Cổng thông tin quốc gia về đăng ký doanh nghiệp phụ trách xác minh tư cách pháp nhân và ngành nghề kinh doanh. Sở Xây dựng, Sở Tài chính cùng cơ quan chấp thuận chủ trương đầu tư sẽ kiểm tra vốn chủ sở hữu, năng lực chủ đầu tư khi doanh nghiệp nộp hồ sơ xin làm chủ đầu tư hoặc tham gia đấu giá, đấu thầu dự án. Ngân hàng thương mại là bên kiểm tra tỷ lệ dư nợ, cấu trúc vốn trước khi quyết định giải ngân hoặc tài trợ phát hành trái phiếu. Còn cơ quan thuế và cơ quan xử lý vi phạm sẽ theo dõi, thực thi các biện pháp cấm, tạm ngừng, đình chỉ nếu doanh nghiệp có vi phạm.
Với vai trò là nền tảng kết nối bất động sản, HelloBDS.vn không thay thế các cơ quan nhà nước trong việc xác minh pháp lý, nhưng chúng tôi hướng đến việc cung cấp thông tin dự án, môi giới, chủ đầu tư một cách minh bạch, giúp bạn có thêm dữ liệu tham khảo trước khi tự mình đối chiếu với các nguồn chính thức nêu trên.
Câu hỏi thường gặp về điều kiện kinh doanh bất động sản của doanh nghiệp
Doanh nghiệp thực hiện đồng thời nhiều dự án thì điều kiện vốn chủ sở hữu được tính như thế nào?
Điều kiện này được xét riêng cho từng dự án. Doanh nghiệp phải đảm bảo VCSH đủ để đáp ứng tỷ lệ 15% hoặc 20% tổng vốn đầu tư cho từng dự án cụ thể, chứ không được gộp chung VCSH rồi chia đều cho các dự án.
Điều kiện về tỷ lệ dư nợ vay, trái phiếu có áp dụng cho mọi doanh nghiệp làm dự án không?
Không. Điều kiện này chỉ bắt buộc khi doanh nghiệp có vay vốn ngân hàng hoặc phát hành trái phiếu để thực hiện dự án. Nếu doanh nghiệp chỉ dùng vốn tự có, không vay, không phát hành trái phiếu thì không cần xét đến điều kiện này.
Công ty có vốn điều lệ thấp có được kinh doanh bất động sản theo hình thức mua đi bán lại không?
Được, miễn công ty đã thành lập hợp pháp và có đăng ký ngành nghề kinh doanh bất động sản. Pháp luật không đặt ra mức vốn điều lệ tối thiểu cho hình thức kinh doanh mua đi bán lại, đồng thời cho phép doanh nghiệp vay vốn để phục vụ hoạt động mua bán.
Vốn huy động từ hợp đồng hợp tác đầu tư và tiền trả trước của khách hàng có bị tính chung không?
Không tính chung theo cùng một tỷ lệ. Vốn huy động qua hợp đồng hợp tác đầu tư bị giới hạn gián tiếp ở mức 80% hoặc 85% tổng vốn đầu tư tùy quy mô dự án, trong khi tiền trả trước theo hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai không bị giới hạn theo tỷ lệ riêng, chỉ cần tổng các nguồn vốn không vượt tổng vốn đầu tư đã duyệt.
Làm sao để kiểm tra một doanh nghiệp có đủ điều kiện kinh doanh bất động sản hay không?
Bạn có thể tra cứu ngành nghề kinh doanh trên Cổng thông tin quốc gia về đăng ký doanh nghiệp, kiểm tra tình trạng cấm/tạm ngừng/đình chỉ trên website Sở Xây dựng hoặc cơ quan thuế. Với thông tin về vốn chủ sở hữu và dư nợ, đây thường là dữ liệu nội bộ được cơ quan nhà nước và ngân hàng thẩm định, người mua khó tiếp cận trực tiếp nhưng có thể tham khảo thêm qua hồ sơ pháp lý dự án công khai.
Vì sao điều kiện vốn chủ sở hữu không áp dụng cho doanh nghiệp mua đi bán lại?
Vì bản chất điều kiện này nhằm đảm bảo doanh nghiệp có đủ năng lực tài chính để hoàn thành một dự án bất động sản do mình tạo lập. Doanh nghiệp mua đi bán lại không tạo lập dự án, không chịu trách nhiệm về tiến độ xây dựng, nên không thuộc phạm vi điều chỉnh của điều kiện này.
Qua nội dung chia sẻ ở trên, hy vọng bạn đã nắm được 4 nhóm điều kiện cốt lõi để một doanh nghiệp được phép kinh doanh sản phẩm bất động sản tại Việt Nam, cũng như sự khác biệt quan trọng giữa hình thức làm chủ đầu tư dự án và hình thức mua đi bán lại. Đây đều là những kiến thức nền tảng giúp bạn, dù là người mua nhà, nhà đầu tư hay môi giới, có thể tự đánh giá phần nào mức độ an toàn pháp lý trước khi quyết định tham gia một giao dịch bất động sản.
Nếu bạn đang tìm hiểu một dự án cụ thể, cần tra cứu thông tin pháp lý, chủ đầu tư, hoặc đơn giản là muốn được giải đáp thêm về các điều kiện kinh doanh bất động sản nêu trên, đừng ngần ngại tìm kiếm trên HelloBDS.vn để tìm môi giới uy tín, tra cứu thông tin dự án và đặt câu hỏi trong mục Hỏi đáp. Đội ngũ HELLO BDS luôn sẵn sàng đồng hành cùng bạn trên hành trình tìm hiểu và giao dịch bất động sản một cách minh bạch, an tâm hơn.