Nhiều người mua nhà, mua đất gặp rắc rối không phải vì dự án xấu, mà vì ký nhầm loại hợp đồng. Góp vốn, nguyên tắc, đặt cọc, mua bán, chuyển nhượng nghe qua thì na ná nhau, nhưng bản chất pháp lý và mức độ bảo vệ quyền lợi lại khác nhau hoàn toàn. Trong bài này, HELLO BDS sẽ hệ thống lại toàn bộ các loại hợp đồng trong kinh doanh bất động sản theo Điều 44 Luật Kinh doanh BĐS, đồng thời giải thích rõ ràng, dễ hiểu về sự khác nhau giữa hợp đồng góp vốn, hợp đồng nguyên tắc và hợp đồng mua bán/chuyển nhượng, kèm ví dụ thực tế để bạn dễ hình dung và tự bảo vệ mình khi giao dịch.
NỘI DUNG CHÍNH
Điều 44 Luật Kinh doanh BĐS quy định những loại hợp đồng nào?
Luật Kinh doanh BĐS chia hợp đồng trong lĩnh vực này thành hai nhóm lớn: nhóm hợp đồng kinh doanh bất động sản (liên quan đến sản phẩm như nhà, đất, công trình) và nhóm hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản (liên quan đến môi giới, sàn giao dịch, tư vấn, quản lý). Việc phân nhóm này không chỉ mang tính lý thuyết, mà còn quyết định điều kiện ký kết, hình thức công chứng và thời điểm hợp đồng có hiệu lực.
Trước khi đi vào từng loại cụ thể, bạn nên nắm một vài nguyên tắc nền tảng sau, vì chúng chi phối gần như toàn bộ các loại hợp đồng bên dưới:
Thứ nhất, hợp đồng kinh doanh bất động sản chỉ được ký khi bất động sản đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, và dự án đã đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định. Nói cách khác, chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, hợp đồng mua bán công trình xây dựng hình thành trong tương lai, hay hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật khi bất động sản đó thực sự đủ điều kiện pháp lý, chứ không phải cứ có đất là được thu tiền.
Thứ hai, về việc công chứng, không phải hợp đồng nào cũng bắt buộc phải công chứng. Nếu ít nhất một bên tham gia là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (tức có đăng ký ngành nghề kinh doanh BĐS hoặc dịch vụ BĐS), thì việc công chứng hoặc chứng thực chỉ thực hiện khi các bên có yêu cầu, không bắt buộc. Ngược lại, nếu hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn mà các bên tham gia đều là cá nhân, thì bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực.
Thứ ba, về thời điểm có hiệu lực, hợp đồng có hiệu lực từ thời điểm bên sau cùng ký hoặc chấp nhận, trừ khi các bên thỏa thuận khác. Riêng với hợp đồng có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực chính là lúc công chứng viên ký tên và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng, chứ không phải thời điểm bạn ký vào bản nháp hay đặt cọc trước đó.
Một điểm cũng cần lưu ý là Điều 44 không điều chỉnh trường hợp cả hai bên tham gia giao dịch đều là tổ chức không có chức năng kinh doanh bất động sản, hoặc một bên là cá nhân còn bên kia là tổ chức không kinh doanh BĐS. Những giao dịch này sẽ áp dụng chủ yếu theo Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Nhà ở.
Nhóm hợp đồng kinh doanh bất động sản (hợp đồng “sản phẩm”)
Đây là nhóm hợp đồng liên quan trực tiếp đến việc mua bán, thuê mua, thuê, chuyển nhượng bất động sản cụ thể như nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất hay cả dự án. HELLO BDS sẽ đi qua từng loại để bạn dễ hình dung mình đang hoặc sắp ký loại nào.
Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở
Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng chuyển quyền sở hữu nhà từ chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu sang người mua, áp dụng cho cả nhà có sẵn lẫn nhà ở hình thành trong tương lai. Còn hợp đồng thuê mua nhà ở thì thường gặp ở các dự án nhà ở xã hội, theo đó bên thuê mua thanh toán trước tối đa 50% giá trị căn nhà, phần còn lại được chuyển thành tiền thuê hàng tháng trong một thời hạn nhất định.
Sau khi trả đủ và đáp ứng điều kiện theo hợp đồng, bên thuê mua mới được sang tên, cấp giấy chứng nhận. Vì vậy, nếu bạn đang tìm hiểu một dự án nhà ở xã hội và thấy chủ đầu tư đưa ra hợp đồng thuê mua, bạn nên kiểm tra kỹ điều kiện pháp lý trước khi ký, bao gồm giấy tờ đất, giấy phép xây dựng, bảo lãnh ngân hàng và tiến độ nghiệm thu nếu là nhà hình thành trong tương lai.
Hợp đồng mua bán, thuê mua công trình phục vụ du lịch, lưu trú
Nhóm này bao gồm khách sạn, căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch, homestay trong dự án. Tùy vào thỏa thuận, hợp đồng có thể là mua bán (chuyển quyền sở hữu công trình hoặc phần sàn) hoặc thuê mua (trả dần theo thời gian).
Loại hình này thường đi kèm cam kết lợi nhuận, khai thác cho thuê, nên bạn cần đọc kỹ điều khoản phân chia lợi nhuận, thời hạn khai thác, và quyền sử dụng là lâu dài hay có thời hạn. Một điểm đáng lưu ý là Luật Kinh doanh BĐS hiện chưa cho phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán các “lô condotel, lô thương mại, lô văn phòng” như cách áp dụng với hợp đồng mua bán nhà ở, phần này HELLO BDS sẽ giải thích rõ hơn ở mục sau.
Hợp đồng mua bán, thuê mua công trình giáo dục, y tế, thương mại, công nghiệp
Đối tượng ở đây là các công trình phi nhà ở như trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại, văn phòng, kho xưởng trong khu công nghiệp, tòa nhà hỗn hợp. Hình thức có thể là mua bán (chuyển quyền sở hữu công trình hoặc phần sàn) hoặc thuê mua (trả trước một phần, phần còn lại trả dần).
Với loại hợp đồng này, bạn nên kiểm tra kỹ mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, và khả năng được cấp giấy chứng nhận riêng cho phần diện tích sàn. Sau khi mua bán hoặc thuê mua, bên mua có thể được cấp sổ ngay hoặc phải chờ đến khi công trình hoàn thành, nghiệm thu và đủ điều kiện theo quy định.
Hợp đồng thuê công trình xây dựng, diện tích sàn khác gì hợp đồng mua bán?
Khác biệt lớn nhất nằm ở chỗ hợp đồng thuê không chuyển quyền sở hữu, mà chỉ chuyển quyền sử dụng theo thời hạn thuê, kèm nghĩa vụ trả tiền thuê định kỳ theo tháng, quý hoặc năm. Loại này áp dụng phổ biến khi thuê khách sạn, thuê sàn thương mại, thuê văn phòng, thuê kho xưởng.
Khi ký loại hợp đồng này, bạn cần làm rõ thời hạn thuê, đơn giá và cách điều chỉnh giá theo thời gian, chi phí quản lý dịch vụ đi kèm, quyền sửa chữa cải tạo, cùng điều kiện chấm dứt hợp đồng trước hạn. Thông thường hợp đồng thuê không bắt buộc công chứng, trừ khi các bên tự thỏa thuận hoặc pháp luật chuyên ngành có yêu cầu riêng.
Hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật
Với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hạ tầng, hay còn gọi nôm na là đất nền, bản chất là chuyển quyền sử dụng đất từ chủ đầu tư sang cá nhân hoặc tổ chức để người nhận tự xây nhà. Điều kiện bắt buộc là đất đã hoàn thành hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ, phù hợp quy hoạch và đủ điều kiện chuyển nhượng theo luật.
Còn với hợp đồng cho thuê hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất có hạ tầng, thường gặp ở các khu công nghiệp, đất đã có hạ tầng sẵn và doanh nghiệp thuê để xây nhà xưởng, kho bãi. Trường hợp này bạn cần xem kỹ thời hạn thuê đất, loại đất (đất khu công nghiệp hay đất thương mại dịch vụ) và các nghĩa vụ tài chính đi kèm.
Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản
Chuyển nhượng toàn bộ dự án là khi chủ đầu tư A chuyển giao toàn bộ dự án, bao gồm quỹ đất, công trình, quyền và nghĩa vụ, cho chủ đầu tư B. Chuyển nhượng một phần dự án thì hẹp hơn, ví dụ chỉ chuyển nhượng một phân khu hoặc một block trong khu đô thị.
Điều kiện để thực hiện là dự án phải được phê duyệt hợp lệ, không vướng thế chấp hoặc đã xử lý xong nghĩa vụ tài chính liên quan, và việc chuyển nhượng phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận. Nếu bạn đã mua nhà trong một dự án và nghe tin chủ đầu tư chuyển nhượng dự án, tốt nhất nên theo dõi thông báo chính thức để nắm rõ quyền lợi của mình có bị ảnh hưởng hay không.
Hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở
Loại hợp đồng này áp dụng khi người mua ban đầu muốn chuyển nhượng lại hợp đồng mua bán hoặc thuê mua nhà ở, công trình xây dựng cho người khác, trước khi được cấp giấy chứng nhận. Đây là hình thức khá phổ biến với nhà ở hình thành trong tương lai, khi người mua đầu muốn “sang tay” trước khi dự án hoàn thành.
Tuy nhiên, có hai điểm giới hạn quan trọng bạn cần nhớ. Một là hình thức này không áp dụng cho hợp đồng thuê, chỉ áp dụng cho hợp đồng mua bán hoặc thuê mua. Hai là không áp dụng cho các sản phẩm là phần diện tích sàn xây dựng phi nhà ở, như lô văn phòng, lô thương mại, lô y tế, condotel. Luật Kinh doanh BĐS hiện không có quy định cho phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán đối với các sản phẩm này.
Ví dụ dễ hình dung: ông A mua một căn hộ hình thành trong tương lai từ chủ đầu tư, căn hộ chưa nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận. Ông A hoàn toàn có thể chuyển nhượng hợp đồng mua bán này cho bà B, có thể là người Việt Nam hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài, theo đúng trình tự thủ tục mà chủ đầu tư quy định.
Nhóm hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản
Bên cạnh hợp đồng liên quan đến sản phẩm, Luật Kinh doanh BĐS còn quy định nhóm hợp đồng dịch vụ, phục vụ cho các hoạt động môi giới, tư vấn, quản lý trong ngành. Nhóm này tuy không trực tiếp chuyển quyền sở hữu bất động sản, nhưng ảnh hưởng lớn đến trải nghiệm giao dịch của người mua lẫn người bán.
Hợp đồng dịch vụ sàn giao dịch bất động sản
Đây là hợp đồng liên quan đến việc cung cấp dịch vụ niêm yết, trưng bày, giới thiệu và hỗ trợ giao dịch bất động sản trên sàn. Nội dung hợp đồng thường xoay quanh phí dịch vụ, phạm vi công việc như đăng tin, tổ chức mở bán, thu hộ tiền, cùng trách nhiệm bảo mật và cách xử lý khi có tranh chấp.
Bên thuê dịch vụ này thường là chủ đầu tư, chủ sở hữu bất động sản, hoặc các đơn vị môi giới, phân phối. Trong môi trường trực tuyến hiện nay, những nền tảng như HelloBDS.vn đóng vai trò là nơi kết nối, giúp người dùng tra cứu thông tin dự án chứ không trực tiếp đứng ra môi giới hay ký kết giao dịch thay khách hàng. Điều này được quy định rõ trong điều khoản sử dụng để tránh gây hiểu lầm.
Hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản khác gì hợp đồng dịch vụ sàn?
Bản chất của hợp đồng dịch vụ môi giới là thỏa thuận giữa bên thuê môi giới và cá nhân hoặc doanh nghiệp môi giới, về việc tìm kiếm, kết nối bên mua, bên bán, bên thuê, bên cho thuê. Khi ký loại hợp đồng này, bạn cần làm rõ mức phí, thời điểm phát sinh nghĩa vụ trả phí (lúc đặt cọc hay lúc công chứng), cách xử lý nếu giao dịch không thành, và việc môi giới có độc quyền hay không.
Nếu bạn đang tìm môi giới để bán hoặc mua bất động sản, HelloBDS.vn có thể là công cụ hỗ trợ tìm môi giới uy tín. Tuy vậy, cần hiểu rằng HelloBDS không trực tiếp ký hợp đồng môi giới với bạn, mà hợp đồng môi giới thực tế sẽ là giữa bạn và cá nhân hoặc đơn vị môi giới cụ thể mà bạn kết nối được.
Hợp đồng dịch vụ tư vấn bất động sản
Loại hợp đồng này thường bao gồm tư vấn pháp lý, quy hoạch, phương án đầu tư, thủ tục cấp sổ, cấu trúc giao dịch, thậm chí tối ưu thuế. Đây là lựa chọn phù hợp với nhà đầu tư, doanh nghiệp hoặc cá nhân cần đánh giá kỹ tính pháp lý của dự án và phương án tài chính trước khi xuống tiền.
Phí dịch vụ tư vấn thường tính trọn gói hoặc theo giờ, theo vụ việc. Bạn nên yêu cầu bên tư vấn ghi rõ phạm vi công việc và giới hạn trách nhiệm ngay từ đầu, tránh tình trạng “tư vấn qua loa” nhưng vẫn tính phí cao.
Hợp đồng dịch vụ quản lý bất động sản
Hợp đồng quản lý áp dụng phổ biến cho chung cư, tòa văn phòng, khu thương mại, khu đô thị, khu nghỉ dưỡng. Đơn vị quản lý vận hành sẽ nhận phí quản lý để vận hành hệ thống kỹ thuật, an ninh, vệ sinh, thu phí và tổ chức hội nghị cư dân.
Khi tìm hiểu loại hợp đồng này, bạn nên phân định rõ giữa phí quản lý và phí dịch vụ tiện ích, cơ chế quyết toán hàng năm, cùng quyền của cư dân hoặc chủ sở hữu trong việc thay đổi đơn vị quản lý nếu không hài lòng.
Khác nhau giữa hợp đồng nguyên tắc, hợp đồng góp vốn, hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng mua bán
Đây là câu hỏi mà rất nhiều người mua nhà, mua đất thắc mắc, bởi trên thực tế, không ít chủ đầu tư và bên bán sử dụng những cái tên này khá tùy tiện, khiến người mua khó phân biệt mình đang ký loại hợp đồng nào và được bảo vệ đến đâu.
Bảng tổng hợp lại điểm khác biệt cốt lõi giữa bốn loại hợp đồng phổ biến nhất trong thực tế thị trường bất động sản Việt Nam.
| Tiêu chí | Hợp đồng nguyên tắc | Hợp đồng góp vốn | Hợp đồng chuyển nhượng | Hợp đồng mua bán (có sẵn/hình thành trong tương lai) |
|---|---|---|---|---|
| Bản chất | Thường ký khi chưa đủ điều kiện để ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay hợp đồng mua bán chính thức, thực chất là “giữ chỗ, giữ khách” | Phải là sự dịch chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở từ cá nhân sang công ty; sau khi góp vốn, quyền sử dụng đất không còn thuộc cá nhân mà thuộc công ty | Là sự dịch chuyển quyền sử dụng đất từ chủ thể này sang chủ thể khác | Chuyển quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng hoặc phần diện tích sàn (không phải quyền sử dụng đất), áp dụng cho cả sản phẩm có sẵn lẫn hình thành trong tương lai |
| Điều kiện thực hiện | Không có quy định pháp lý rõ ràng, thường phát sinh khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán | Bên góp vốn phải có giấy chứng nhận hợp lệ với quyền sử dụng đất hoặc nhà ở dự định góp | Bất động sản, dự án phải đủ điều kiện chuyển nhượng theo luật | Bất động sản hoặc dự án phải đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo Luật Kinh doanh BĐS |
| Khả năng được cấp giấy chứng nhận | Không phát sinh quyền được cấp sổ, vì không phải hợp đồng chuyển quyền hợp pháp | Nếu góp vốn đúng luật, công ty được cập nhật tên trên giấy chứng nhận (trang 2 hoặc cấp mới) | Bên nhận chuyển nhượng được cấp mới hoặc cập nhật tên trên giấy chứng nhận | Bên mua được cấp sổ ngay hoặc phải chờ đến khi bàn giao, tùy loại sản phẩm |
| Rủi ro pháp lý | Rất cao, thường bị tuyên vô hiệu nếu nội dung trái quy định pháp luật | Đúng luật nếu góp vốn bằng tài sản có sổ hợp lệ vào doanh nghiệp; sai luật và rủi ro cao nếu dùng để “nhận sản phẩm BĐS trong tương lai” | Thấp, vì đây là hình thức pháp lý chuẩn để chuyển quyền sử dụng đất | Thấp, được Luật Kinh doanh BĐS và Luật Nhà ở bảo vệ khá chặt, nhất là với nhà ở hình thành trong tương lai (yêu cầu bảo lãnh ngân hàng, công bố thông tin) |
Để hiểu sâu hơn từng loại, HELLO BDS sẽ giải thích chi tiết bên dưới.
Hợp đồng nguyên tắc trong bất động sản có giá trị pháp lý như thế nào?
Về bản chất, hợp đồng nguyên tắc là một thỏa thuận mang tính “khung”, ghi nhận ý chí của các bên sẽ giao kết hợp đồng chính thức (mua bán, chuyển nhượng, thuê) trong tương lai khi đủ điều kiện pháp lý. Trên thực tế, không ít chủ đầu tư sử dụng “hợp đồng nguyên tắc” hoặc “thỏa thuận đặt chỗ, giữ chỗ” như một cách để huy động vốn khi dự án còn chưa đủ điều kiện mở bán, và đây là điểm không phù hợp với tinh thần của Luật Kinh doanh BĐS.
Về giá trị pháp lý, hợp đồng nguyên tắc có thể được xem như một dạng thỏa thuận dân sự nếu nội dung không trái luật, nhưng nó không thể thay thế cho hợp đồng mua bán hay chuyển nhượng chính thức. Nếu chủ đầu tư dùng loại hợp đồng này để “bán nền, bán căn hộ” khi dự án chưa đủ điều kiện, rủi ro với người mua là rất lớn: hợp đồng có thể bị xem là vô hiệu, khó đòi lại đủ tiền đã đóng, và không được bảo vệ như người mua theo hợp đồng mua bán hợp pháp.
Khi tra cứu thông tin dự án trên HelloBDS.vn, nếu bạn thấy chủ đầu tư chỉ đưa ra “thỏa thuận nguyên tắc”, “phiếu giữ chỗ” hay “thỏa thuận góp vốn” mà không chứng minh được điều kiện mở bán theo quy định, đây là dấu hiệu bạn nên đặc biệt cẩn trọng.
Hợp đồng góp vốn trong bất động sản khi nào đúng luật, khi nào sai luật?
Cần phân biệt rõ hai trường hợp hoàn toàn khác nhau khi nói về hợp đồng góp vốn.
Trường hợp thứ nhất là góp vốn bằng quyền sử dụng đất hoặc nhà ở vào doanh nghiệp, hình thức này đúng quy định pháp luật. Bản chất là chuyển quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu nhà ở từ cá nhân sang công ty, để trở thành phần vốn góp vào doanh nghiệp. Sau khi góp vốn, quyền sử dụng đất không còn là của cá nhân nữa mà đứng tên công ty trên giấy chứng nhận, có thể cập nhật ở trang 2 hoặc cấp mới. Để thực hiện đúng, người góp vốn bắt buộc phải có giấy chứng nhận hợp lệ, và hợp đồng góp vốn này phải được công chứng hoặc chứng thực. Kết quả là người góp vốn trở thành thành viên hoặc cổ đông, hưởng lợi nhuận theo tỷ lệ vốn góp, chứ không đương nhiên “nhận lại nền, nhận lại nhà” nếu không có thỏa thuận cụ thể.
Trường hợp thứ hai, đáng lo ngại hơn, là góp vốn để nhận sản phẩm bất động sản trong tương lai. Không ít chủ đầu tư ký “hợp đồng góp vốn xây dựng nhà ở/condotel/officetel” theo kiểu người mua góp tiền trước, đổi lại quyền nhận sản phẩm sau. Xu hướng quản lý hiện nay không khuyến khích việc chia sản phẩm nhà ở thông qua hợp đồng góp vốn, mà yêu cầu phải ký hợp đồng mua bán hoặc thuê mua đúng theo Luật Kinh doanh BĐS. Thực tế, những hợp đồng góp vốn kiểu này rất dễ bị coi là trái luật, không được công nhận tương đương hợp đồng mua bán nhà ở, kéo theo rủi ro không được cấp giấy chứng nhận và không được bảo vệ như người mua nhà theo Luật Nhà ở.
Nói ngắn gọn, góp vốn bằng quyền sử dụng đất hoặc nhà ở có giấy chứng nhận hợp lệ, vào doanh nghiệp hoặc hợp tác kinh doanh, có công chứng đầy đủ, thì đúng luật và được bảo vệ như một giao dịch chuyển quyền. Còn góp vốn để “được nhận nền, nhận căn hộ, nhận condotel trong tương lai” thay cho hợp đồng mua bán chính thức, thì rủi ro rất cao và có thể bị tuyên vô hiệu.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có gì đặc biệt so với hợp đồng mua bán?
Điểm khác biệt cốt lõi nằm ở đối tượng của hợp đồng. Hợp đồng chuyển nhượng là chuyển quyền sử dụng đất từ chủ thể A sang chủ thể B, và sau khi ký hợp đồng hợp pháp, bên nhận chuyển nhượng được đăng ký, cấp mới hoặc cập nhật tên mình trên giấy chứng nhận. Hình thức này áp dụng phổ biến với đất ở, đất nền dự án đã có hạ tầng kỹ thuật, đất sản xuất, đất thương mại dịch vụ theo quy định của Luật Đất đai và Luật Kinh doanh BĐS.
Về hình thức, hợp đồng chuyển nhượng bắt buộc công chứng hoặc chứng thực, trừ một số trường hợp đặc biệt theo luật. Đây được xem là loại hợp đồng có giá trị pháp lý mạnh nhất trong việc chuyển quyền sử dụng đất, và là cơ sở để cơ quan đăng ký đất đai cấp hoặc đổi sổ cho bên mua.
Trong khi đó, hợp đồng mua bán bất động sản lại có đối tượng khác: không phải quyền sử dụng đất, mà là nhà ở, công trình xây dựng, hoặc phần diện tích sàn trong tòa nhà như căn hộ, sàn thương mại, văn phòng. Sản phẩm mua bán có thể là có sẵn (đã hoàn thành, đủ điều kiện bàn giao) hoặc hình thành trong tương lai (đang xây dựng, chưa bàn giao). Bản chất là chuyển quyền sở hữu nhà, công trình hoặc phần sàn từ bên bán sang bên mua, kèm theo quyền sử dụng đất tương ứng nếu thuộc đối tượng được cấp sổ.
Về hệ quả pháp lý, trong nhiều trường hợp bên mua được cấp giấy chứng nhận ngay sau khi hoàn tất thanh toán và thủ tục. Còn với bất động sản hình thành trong tương lai, bên mua phải chờ đến khi công trình hoàn thành, nghiệm thu và chủ đầu tư hoàn tất thủ tục cấp giấy chứng nhận. Điểm đáng chú ý là hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được Luật Kinh doanh BĐS bảo vệ khá chặt chẽ, với yêu cầu bảo lãnh ngân hàng, công bố thông tin, điều kiện mở bán rõ ràng, nên người mua có vị thế pháp lý tốt hơn nhiều so với việc chỉ ký hợp đồng góp vốn hay nguyên tắc.
Làm sao nhận biết dấu hiệu rủi ro khi được mời ký hợp đồng góp vốn, hợp đồng nguyên tắc?
Có một vài dấu hiệu khá rõ ràng mà bạn có thể tự kiểm tra trước khi đặt bút ký bất kỳ loại hợp đồng nào liên quan đến góp vốn hay nguyên tắc.
Dấu hiệu đầu tiên là khi dự án chưa có giấy tờ pháp lý rõ ràng, ví dụ chưa có quyết định giao đất hoặc cho thuê đất, chưa có giấy phép xây dựng, chưa đủ điều kiện mở bán, nhưng chủ đầu tư vẫn ký “hợp đồng góp vốn” hoặc “hợp đồng nguyên tắc” và thu tiền theo nhiều đợt. Đây là tình huống bạn cần đặc biệt thận trọng.
Dấu hiệu thứ hai là khi hợp đồng sử dụng những cụm từ như “góp vốn để được quyền ưu tiên mua” hay “góp vốn để phân chia sản phẩm nhà ở/condotel trong tương lai”. Những cách diễn đạt này không còn phù hợp với hướng quản lý hiện nay, và dễ khiến bạn rơi vào vùng rủi ro pháp lý.
Dấu hiệu thứ ba là khi bên bán không cho bạn xem hợp đồng mua bán mẫu theo quy định của Chính phủ, mà chỉ đưa ra những văn bản “nội bộ” tự soạn. Cuối cùng, nếu hợp đồng không có điều khoản rõ ràng về thời điểm ký hợp đồng mua bán chính thức, cũng như điều kiện hoàn trả tiền góp vốn nếu dự án không triển khai hoặc không đủ điều kiện, đây cũng là tín hiệu bạn nên cân nhắc kỹ trước khi xuống tiền.
Làm thế nào để kiểm tra và giảm rủi ro khi ký hợp đồng bất động sản?
Trước khi ký bất kỳ hợp đồng nào, đặc biệt là hợp đồng góp vốn hay hợp đồng nguyên tắc, bạn nên chủ động thực hiện một vài bước kiểm tra cơ bản.
Bạn có thể sử dụng HelloBDS.vn để tra cứu thông tin dự án, bao gồm tình trạng pháp lý, thông tin chủ đầu tư, loại đất và quy hoạch liên quan. Ngoài ra, nền tảng cũng có mục hỏi đáp cộng đồng và chuyên gia, nơi bạn có thể đặt câu hỏi về tính hợp pháp của loại hợp đồng mà chủ đầu tư đang đưa ra, dù đó là góp vốn, nguyên tắc hay đặt cọc. Nếu cần tìm người hỗ trợ trực tiếp, bạn cũng có thể tìm môi giới uy tín thông qua HelloBDS, ưu tiên những người thực sự hiểu về pháp lý thay vì chỉ tập trung chốt cọc nhanh.
Bên cạnh đó, trước khi ký bất kỳ hợp đồng góp vốn hay nguyên tắc nào, bạn nên yêu cầu chủ đầu tư hoặc bên bán cung cấp đầy đủ hồ sơ pháp lý liên quan đến dự án hoặc thửa đất. Nếu có điều kiện, hãy tham vấn thêm luật sư hoặc đơn vị tư vấn độc lập, hoặc đơn giản là đặt câu hỏi trên HelloBDS để nhận được góc nhìn sơ bộ miễn phí trước khi quyết định. Về nguyên tắc, bạn nên ưu tiên ký hợp đồng mua bán hoặc thuê mua đúng mẫu khi dự án đã đủ điều kiện, hạn chế tối đa việc chấp nhận góp vốn để “chờ nhận sản phẩm” trong tương lai.
Câu hỏi thường gặp về hợp đồng trong kinh doanh bất động sản
Hợp đồng nguyên tắc có bắt buộc công chứng không?
Hợp đồng nguyên tắc không phải là hợp đồng mua bán hay chuyển nhượng chính thức, nên không thuộc diện bắt buộc công chứng theo Điều 44. Tuy nhiên, chính vì không phải hợp đồng chính thức nên giá trị pháp lý của nó cũng thấp hơn nhiều, và dễ bị tuyên vô hiệu nếu nội dung thực chất là mua bán, chuyển nhượng bất động sản chưa đủ điều kiện.
Góp vốn mua đất nền dự án có an toàn không?
Điều này phụ thuộc vào việc góp vốn đó có đúng bản chất pháp lý hay không. Nếu là góp vốn bằng quyền sử dụng đất có sổ hợp lệ vào doanh nghiệp thì an toàn. Còn nếu là “góp vốn để được nhận nền đất trong tương lai” khi dự án chưa hình thành, đây là hình thức tiềm ẩn rủi ro cao, không tương đương với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp.
Mua condotel thì nên ký loại hợp đồng nào?
Với condotel, bạn nên yêu cầu ký hợp đồng mua bán hoặc thuê mua công trình xây dựng đúng theo Điều 44, thay vì các hình thức “góp vốn” hay “hợp đồng nguyên tắc”. Cũng cần lưu ý rằng hợp đồng mua bán condotel hiện không được phép chuyển nhượng lại như hợp đồng mua bán nhà ở.
Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai có rủi ro gì không?
Loại hợp đồng này được Luật Kinh doanh BĐS bảo vệ khá chặt, với yêu cầu chủ đầu tư phải có bảo lãnh ngân hàng, công bố thông tin dự án, đủ điều kiện mở bán mới được ký hợp đồng. Rủi ro chủ yếu đến từ việc chủ đầu tư chậm bàn giao hoặc chậm làm thủ tục cấp sổ, nên bạn vẫn cần kiểm tra kỹ tiến độ pháp lý trước khi ký.
Tôi có thể chuyển nhượng lại hợp đồng mua bán căn hộ cho người khác không?
Có, nếu căn hộ đó chưa được cấp giấy chứng nhận và hợp đồng gốc là hợp đồng mua bán (không phải hợp đồng thuê), bạn hoàn toàn có thể chuyển nhượng hợp đồng này cho bên thứ ba theo đúng trình tự thủ tục mà chủ đầu tư quy định.
Hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội khác gì hợp đồng mua bán thông thường?
Khác biệt chính nằm ở cách thanh toán. Với thuê mua, bên thuê mua chỉ trả trước tối đa 50% giá trị nhà, phần còn lại chuyển thành tiền thuê hàng tháng trong một thời hạn nhất định, sau đó mới được cấp sổ khi hoàn tất nghĩa vụ.
Khi nào hợp đồng bất động sản không bắt buộc phải công chứng?
Nếu ít nhất một bên tham gia giao dịch là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản hoặc kinh doanh dịch vụ bất động sản, việc công chứng chỉ thực hiện khi các bên có yêu cầu, không bắt buộc. Còn nếu cả hai bên đều là cá nhân, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực.
Làm sao biết một dự án đã đủ điều kiện để ký hợp đồng mua bán chính thức?
Bạn nên yêu cầu chủ đầu tư cung cấp các giấy tờ như quyết định giao đất, giấy phép xây dựng, văn bản xác nhận đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai của cơ quan quản lý nhà ở, cùng thông tin về bảo lãnh ngân hàng nếu có. Bạn cũng có thể tra cứu thêm thông tin dự án trên HelloBDS.vn để đối chiếu.
Hy vọng bài viết trên đã giúp bạn hiểu rõ hơn về hệ thống hợp đồng trong kinh doanh bất động sản theo Điều 44 Luật Kinh doanh BĐS, cũng như phân biệt được sự khác nhau giữa hợp đồng nguyên tắc, hợp đồng góp vốn, hợp đồng chuyển nhượng và hợp đồng mua bán. Mỗi loại hợp đồng đều có bản chất pháp lý, điều kiện và mức độ bảo vệ quyền lợi khác nhau, nên trước khi đặt bút ký bất kỳ giao dịch nào, bạn nên dành thời gian kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý và tham vấn ý kiến chuyên môn nếu cần thiết.
Nếu bạn đang tìm hiểu một dự án cụ thể, đang phân vân về loại hợp đồng mà chủ đầu tư hoặc bên bán đưa ra, hoặc đơn giản là muốn tìm một môi giới uy tín để đồng hành, đừng ngần ngại tìm kiếm trên HelloBDS.vn để tra cứu thông tin, đặt câu hỏi cho cộng đồng và chuyên gia, hoặc liên hệ với chúng tôi để được tư vấn miễn phí, rõ ràng và minh bạch trước khi ra quyết định.