Khi mua bán, chuyển nhượng hay đầu tư bất động sản, phần lớn rủi ro pháp lý không đến từ những điều xa lạ mà lại nằm ngay trong các quy định dân sự cơ bản: ai được ký hợp đồng, giao dịch thế nào thì có hiệu lực, thế nào là vô hiệu, đặt cọc ra sao cho đúng luật.
Bài viết này HELLO BDS tổng hợp lại những quy định cốt lõi trong Bộ luật Dân sự 2015, có đối chiếu với Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành, cùng các tình huống thực tế thường gặp khi giao dịch nhà đất. Bạn có thể xem đây như một “bài học nền” trước khi bước vào bất kỳ giao dịch bất động sản nào, dù là mua căn hộ đầu tiên hay ký hợp đồng với một chủ đầu tư lớn.
NỘI DUNG CHÍNH
Pháp nhân là gì? Vì sao bạn cần hiểu rõ khi mua bán bất động sản với doanh nghiệp?
Pháp nhân là một tổ chức (như công ty TNHH, công ty cổ phần) được pháp luật công nhận có tư cách độc lập để tham gia giao dịch, miễn là đáp ứng đủ 4 điều kiện theo Điều 74 Bộ luật Dân sự 2015: được thành lập hợp pháp, có cơ cấu tổ chức rõ ràng, có tài sản độc lập và tự chịu trách nhiệm bằng tài sản đó, đồng thời nhân danh chính mình khi tham gia quan hệ pháp luật.
Nói dễ hiểu, khi bạn ký hợp đồng mua căn hộ với một chủ đầu tư là công ty TNHH hay công ty cổ phần, thì bên bán thực chất là công ty đó, chứ không phải cá nhân người đại diện đứng ra ký tên. Công ty có tài sản riêng, tách bạch với tài sản cá nhân của cổ đông hay thành viên góp vốn. Đây là lý do vì sao khi có tranh chấp, bạn thường phải làm việc với pháp nhân (công ty), chứ không kiện thẳng cá nhân người ký hợp đồng.
Theo Điều 83, mỗi pháp nhân bắt buộc phải có cơ quan điều hành, và có thể có thêm các cơ quan khác theo điều lệ hoặc quyết định thành lập. Ví như công ty TNHH hai thành viên trở lên sẽ có Hội đồng thành viên, tức những người góp vốn lập công ty, đóng vai trò cơ quan quyết định cao nhất.
Hai điều kiện bắt buộc để giao dịch của công ty bất động sản có hiệu lực
Một giao dịch quan trọng của doanh nghiệp bất động sản, có thể là hợp đồng mua bán hoặc một hành vi pháp lý đơn phương như đơn phương chấm dứt hợp đồng, văn bản cam kết, chứng thư bảo lãnh, chỉ phát sinh hiệu lực khi thỏa đồng thời hai điều kiện sau.
Thứ nhất là thẩm quyền thông qua giao dịch. Tùy loại hình doanh nghiệp mà cơ quan có quyền quyết định sẽ khác nhau: công ty TNHH một thành viên thì chủ sở hữu ra quyết định; công ty TNHH hai thành viên trở lên thì Hội đồng thành viên họp và ra biên bản, quyết định; còn công ty cổ phần thì Đại hội đồng cổ đông hoặc Hội đồng quản trị thông qua, tùy quy định tại Điều lệ công ty. Bạn có thể kiểm tra loại hình này ngay trên Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp, nơi ghi rõ là công ty một thành viên (kèm tên chủ sở hữu) hay có danh sách thành viên góp vốn.
Thứ hai là thẩm quyền ký giao dịch. Giao dịch phải do người đại diện theo pháp luật của công ty ký. Nếu người ký không phải là người đại diện theo pháp luật thì bắt buộc phải có văn bản ủy quyền hợp lệ đi kèm.
Có một tình huống rất hay gặp: Công ty A kinh doanh trong lĩnh vực y tế, mua một căn hộ để bố trí chỗ ở cho nhân viên. Ngày 01/01/2025, Hội đồng thành viên của Công ty A họp và ra quyết định bán căn hộ này với giá 7 tỷ đồng, đồng thời phân công ông Nguyễn Văn B đứng ra ký hợp đồng bán. Tuy nhiên, người đại diện theo pháp luật của công ty lại là ông C. Vậy ông B có được ký hợp đồng bán căn hộ này không? Câu trả lời là không, trừ khi ông C có văn bản ủy quyền hợp lệ cho ông B. Nếu thiếu văn bản ủy quyền này, hợp đồng do ông B ký sẽ tiềm ẩn rủi ro bị vô hiệu về thẩm quyền ký.
Bảng so sánh cá nhân và pháp nhân khi tham gia giao dịch bất động sản
| Tiêu chí | Cá nhân | Pháp nhân (chủ đầu tư, doanh nghiệp) |
|---|---|---|
| Thẩm quyền ký | Người từ đủ 18 tuổi, không mất năng lực hành vi dân sự tự ký; hoặc người đại diện theo pháp luật ký thay (ví dụ cha, mẹ ký thay con dưới 6 tuổi) | Người đại diện theo pháp luật ký, hoặc người được ủy quyền hợp lệ bằng văn bản |
| Thẩm quyền đồng ý/thông qua | Tùy độ tuổi: dưới 6 tuổi do đại diện xác lập toàn bộ; từ 6 đến dưới 15 tuổi phải được đại diện đồng ý; từ 15 đến dưới 18 tuổi tự ký nhưng giao dịch bất động sản vẫn cần đại diện đồng ý | Chủ sở hữu (công ty 1 thành viên), Hội đồng thành viên (công ty 2 thành viên trở lên), Đại hội đồng cổ đông hoặc Hội đồng quản trị (công ty cổ phần) |
| Căn cứ kiểm tra | Giấy tờ tùy thân, giấy khai sinh (nếu liên quan độ tuổi), văn bản ủy quyền nếu có | Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp, Điều lệ công ty, biên bản họp/quyết định của cơ quan có thẩm quyền |
Giao dịch dân sự là gì? Gồm những loại nào trong bất động sản?
Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự, theo Điều 116 Bộ luật Dân sự 2015. Trong lĩnh vực bất động sản, giao dịch dân sự xuất hiện ở hầu hết các bước, từ lúc đặt cọc cho đến khi hoàn tất sang tên.
Nhóm hợp đồng thường gặp nhất có thể kể đến hợp đồng mua bán nhà ở có sẵn hoặc hình thành trong tương lai, hợp đồng mua bán công trình xây dựng, hợp đồng mua bán phần diện tích sàn xây dựng hình thành trong tương lai như condotel, lô văn phòng, lô thương mại, và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tức bán đất theo cách gọi thông thường.
Bên cạnh đó còn có nhóm hành vi pháp lý đơn phương, nghĩa là chỉ một bên thể hiện ý chí nhưng vẫn làm phát sinh hiệu lực pháp lý, ví như di chúc, văn bản khai nhận di sản thừa kế, văn bản cam kết tài sản riêng (chẳng hạn chồng cam kết tiền mua bất động sản là tài sản riêng của vợ), hay chứng thư bảo lãnh do ngân hàng phát hành cho khách hàng mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Giao dịch dân sự có hiệu lực khi nào?
Theo Điều 117, một giao dịch dân sự chỉ có hiệu lực khi đáp ứng đủ ba điều kiện về nội dung, cộng thêm điều kiện về hình thức nếu luật có quy định bắt buộc.
Điều kiện đầu tiên là chủ thể phải có năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch. Ví như trẻ 14 tuổi mua bất động sản mà không được cha mẹ đồng ý thì đã vi phạm điều kiện này.
Điều kiện thứ hai là các bên tham gia hoàn toàn tự nguyện, không bị ép buộc hay lừa dối.
Điều kiện thứ ba, cũng là điều kiện dễ bị bỏ qua nhất, là mục đích và nội dung giao dịch không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. Trong kinh doanh bất động sản, một số thỏa thuận vi phạm điều cấm của luật thường gặp là thu tiền của khách hàng vượt quá 70% hoặc 50% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, thu quá 95% khi chưa có Giấy chứng nhận, hay thu quá 30% khi chưa ký hợp đồng mua bán chính thức đối với nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn hình thành trong tương lai. Còn thỏa thuận trái đạo đức xã hội thì có thể lấy ví dụ như kiểu “yêu anh thì anh cho căn nhà” hay “yêu 5 năm không yêu ai thì anh tặng một lô đất”, những cam kết này khó có thể được pháp luật bảo vệ.
Có một câu hỏi khá thú vị: Ông A tặng cho Bà B một căn hộ, với điều kiện Bà B phải yêu thương ông A và không được yêu ai khác trong vòng 5 năm. Giao dịch này có phát sinh hiệu lực không? Câu trả lời là không, vì điều kiện đặt ra trái đạo đức xã hội, vi phạm điểm c khoản 1 Điều 117.
Ngược lại, nếu ông A tặng cho con trai một lô đất với điều kiện con phải nuôi cha đến cuối đời, trả khoản nợ 200 triệu đồng theo hợp đồng vay đã ký, và để cha ở trong một căn hộ cụ thể, thì giao dịch này vẫn phát sinh hiệu lực bình thường, bởi các điều kiện đó phù hợp với đạo đức xã hội và quy định pháp luật về hôn nhân gia đình.
Còn nếu ông A tặng cho con trai một căn nhà nhưng ràng buộc “chỉ được ở, không được bán”, thì điều kiện này lại không có hiệu lực, vì đã tặng cho thì quyền sở hữu (bao gồm quyền định đoạt, tức quyền bán) thuộc về người nhận, ông A không thể tước bỏ quyền này của con.
Khi nào hợp đồng bất động sản bắt buộc phải công chứng, chứng thực?
Hình thức giao dịch (bằng văn bản, hoặc văn bản có công chứng, chứng thực) chỉ là điều kiện bắt buộc để có hiệu lực trong những trường hợp luật quy định rõ. Theo khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp một bên hoặc các bên là tổ chức kinh doanh bất động sản thì việc công chứng chỉ thực hiện theo yêu cầu của các bên, không bắt buộc.
Nói cách khác, nếu một công ty kinh doanh bất động sản bán lô đất cho bạn, hợp đồng đó không bắt buộc phải công chứng, chứng thực. Nhưng nếu bạn mua bán nhà đất với một cá nhân khác, ví như ông C bán nhà cho ông D, thì hợp đồng bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực mới có hiệu lực.
Đây cũng là lý do dẫn đến một tình huống pháp lý khá phổ biến. Ông A có căn nhà đã có Giấy chứng nhận, bán cho bà B với giá 3 tỷ đồng, hợp đồng lập thành văn bản nhưng không công chứng. Bà B đã thanh toán trước 2,7 tỷ đồng, tức hơn 2/3 giá trị hợp đồng. Giao dịch này ban đầu không có hiệu lực do vi phạm khoản 2 Điều 117, nhưng theo Điều 129 Bộ luật Dân sự, bà B hoàn toàn có quyền yêu cầu Tòa án công nhận giao dịch có hiệu lực vì đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ. Sau khi được Tòa công nhận, các bên không cần thực hiện thủ tục công chứng, chứng thực nữa.
Tuy nhiên, nếu căn nhà đó chưa có Giấy chứng nhận (cả nhà và đất), thì dù bà B đã thanh toán hơn 2/3 giá trị hợp đồng, giao dịch vẫn không thể được Tòa án công nhận hiệu lực. Lý do là trường hợp này vi phạm điều cấm của Luật Đất đai và Luật Nhà ở, quy định việc mua bán nhà đất giữa cá nhân với nhau chỉ được thực hiện khi đã có Giấy chứng nhận, chứ không đơn thuần là vi phạm về hình thức.
Giao dịch dân sự vô hiệu thì xử lý ra sao?
Giao dịch dân sự vô hiệu là giao dịch không đáp ứng đủ điều kiện có hiệu lực theo luật định, và hậu quả là không làm phát sinh, thay đổi hay chấm dứt quyền, nghĩa vụ của các bên kể từ thời điểm xác lập, theo Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015.
Một số trường hợp vô hiệu thường gặp trong bất động sản có thể kể đến việc tặng cho nhà đất kèm điều kiện hạn chế quyền sở hữu (như không được bán), doanh nghiệp bán nhà ở hình thành trong tương lai khi chưa đủ điều kiện mở bán, hay việc ký hợp đồng hợp tác đầu tư với khách hàng nhưng bản chất thực tế lại là bán nền, bán căn hộ trong tương lai. Với nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư được quyền ký hợp đồng hợp tác đầu tư, nhưng mục đích thật sự của loại hợp đồng này phải là chia sẻ lợi nhuận và rủi ro kinh doanh, chứ không phải để “lách” quy định bán nhà khi chưa đủ điều kiện.
Khi giao dịch bị tuyên vô hiệu, các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Nếu không thể hoàn trả bằng hiện vật thì quy đổi thành tiền để hoàn trả. Bên nào ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức thì không phải hoàn trả khoản đó, còn bên nào có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
Áp dụng vào ví dụ tặng cho nhà kèm điều kiện “không được bán”, chỉ riêng điều kiện đó bị vô hiệu, còn việc tặng cho vẫn có giá trị, quyền sở hữu căn nhà (bao gồm cả quyền bán) vẫn thuộc về người được tặng. Còn với trường hợp công ty bán nhà ở hình thành trong tương lai khi chưa đủ điều kiện, công ty phải trả lại tiền cho khách hàng, cộng thêm lãi theo thỏa thuận trong hợp đồng; nếu hợp đồng không có thỏa thuận về lãi thì áp dụng mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm phổ biến, thường khoảng 4,5 đến 6%/năm.
Tình huống ủy quyền toàn phần “núp bóng” mua bán
Một trường hợp khá đặc biệt: ông A bán lô đất cho ông B thông qua hình thức ủy quyền toàn phần, do vợ ông A ủy quyền cho ông A ký chuyển nhượng, thời hạn ủy quyền là 1 năm. Trong năm đầu, ông B không làm thủ tục sang tên. Sang năm thứ hai, ông B bán lại lô đất cho ông C, nhưng không thể chuyển nhượng được vì văn bản ủy quyền của vợ ông A đã hết hạn, còn ông A thì không hỗ trợ ký lại.
Hướng giải quyết ở đây là ông B có thể khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng ủy quyền toàn phần vô hiệu, vì bản chất giao dịch này thực chất là mua bán, chỉ “khoác áo” ủy quyền để né tránh thủ tục. Khi hợp đồng ủy quyền bị tuyên vô hiệu, các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, tức ông A hoàn trả tiền cho ông B.
Đây cũng là điều mà HELLO BDS luôn nhắc bạn cẩn trọng: dùng ủy quyền toàn phần để thay thế hợp đồng chuyển nhượng, nhằm né thủ tục hoặc thuế phí, tiềm ẩn rủi ro rất lớn khi phát sinh tranh chấp, bởi bản chất pháp lý của ủy quyền hoàn toàn khác với mua bán.
Hợp đồng đặt cọc trong mua bán bất động sản cần lưu ý gì?
Đặt cọc là việc bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền hoặc tài sản có giá trị khác, trong một thời hạn nhất định, để bảo đảm việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015.
Về nguyên tắc xử lý khi một bên không thực hiện đúng cam kết, luật quy định rõ: nếu bên đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì mất cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối thì phải trả lại tiền cọc và thêm một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.
Điều đáng lưu ý là nhiều hợp đồng đặt cọc hiện nay ghi điều khoản phạt cọc không chuẩn xác, dễ dẫn đến vô hiệu một phần. Ví như trong hợp đồng ghi “nếu bên A không bán thì bên A trả lại cọc và bồi thường cho bên B gấp hai lần, nếu bên B không mua thì bên B mất cọc”. Thỏa thuận này có thể bị coi là vô hiệu ở phần “bồi thường”, bởi bồi thường về bản chất pháp lý phải gắn với thiệt hại thực tế, có chứng cứ chứng minh cụ thể, chứ không phải một con số ấn định sẵn. Khi phần thỏa thuận này vô hiệu, sẽ áp dụng lại nguyên tắc mặc định của Bộ luật Dân sự: bên nhận cọc không bán thì trả cọc cộng thêm một khoản tương đương giá trị cọc; bên đặt cọc không mua thì mất cọc.
Vì vậy, để tránh rủi ro bị tuyên vô hiệu một phần, điều khoản phạt cọc nên được diễn đạt lại theo hướng: “nếu bên A không bán thì bên A trả lại số tiền đặt cọc và một khoản tiền gấp hai lần số tiền đã đặt cọc, tổng cộng bên A phải hoàn trả là bao nhiêu, nếu bên B không mua thì bên B mất cọc”. Cách viết này vừa đúng bản chất pháp lý của việc “phạt cọc theo thỏa thuận”, vừa tránh nhầm lẫn với khái niệm “bồi thường thiệt hại”.
Hợp đồng thế chấp bất động sản hoạt động như thế nào?
Thế chấp tài sản là việc bên thế chấp dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, nhưng không giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp, theo Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015. Tài sản thế chấp vẫn do bên thế chấp giữ, hoặc các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ.
Một điểm nhiều người còn băn khoăn là liệu có được dùng tài sản của mình để bảo đảm khoản vay của người khác hay không. Ví như ông A có một lô đất tại TP.HCM, còn ông B, con trai ông A, vay ngân hàng X số tiền 3 tỷ đồng. Ông A hoàn toàn được phép dùng lô đất của mình để thế chấp, bảo đảm cho khoản vay của ông B, miễn ông A là chủ sở hữu hợp pháp và tự nguyện đồng ý.
Trong thực tế kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư dự án cũng thường thế chấp dự án cho ngân hàng để vay vốn triển khai. Đây là lý do vì sao trước khi mua nhà ở hình thành trong tương lai, bạn nên tra cứu kỹ tình trạng thế chấp của dự án, tránh trường hợp mua phải tài sản đang bị ràng buộc nghĩa vụ với bên thứ ba.
Bảng so sánh hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán và hợp đồng thế chấp
| Tiêu chí | Hợp đồng đặt cọc | Hợp đồng mua bán | Hợp đồng thế chấp |
|---|---|---|---|
| Mục đích | Bảo đảm việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng | Chuyển giao quyền sở hữu/quyền sử dụng bất động sản | Bảo đảm thực hiện nghĩa vụ (thường là khoản vay) |
| Thời điểm phát sinh quyền | Chưa làm phát sinh quyền sở hữu | Phát sinh quyền sở hữu/sử dụng sau khi hoàn tất thủ tục theo luật | Không chuyển quyền sở hữu, chỉ ràng buộc nghĩa vụ |
| Yêu cầu công chứng/chứng thực | Không bắt buộc | Bắt buộc nếu là giao dịch giữa cá nhân với cá nhân; không bắt buộc nếu bên bán là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản | Theo quy định pháp luật về giao dịch bảo đảm, thường cần đăng ký giao dịch bảo đảm |
| Rủi ro thường gặp | Điều khoản phạt cọc soạn sai dễ bị vô hiệu một phần | Vi phạm điều kiện hình thức, thu tiền vượt tỷ lệ cho phép | Tài sản đã thế chấp mà bên mua không biết trước khi giao dịch |
Năng lực hành vi dân sự ảnh hưởng thế nào đến giao dịch bất động sản của cá nhân?
Độ tuổi và năng lực hành vi dân sự quyết định trực tiếp việc một cá nhân có thể tự mình ký hợp đồng bất động sản hay không, và ai là người phải đứng ra đồng ý hoặc ký thay.
Với người chưa đủ 6 tuổi, mọi giao dịch dân sự đều do người đại diện theo pháp luật xác lập và thực hiện, thường là cha mẹ. Ví như một bé 5 tuổi đứng tên mua căn hộ thì bên mua vẫn ghi tên bé, nhưng cha mẹ mới là người ký vào hợp đồng.
Với người từ đủ 6 đến chưa đủ 15 tuổi, các em có thể tự mình xác lập giao dịch nhưng phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý, trừ những giao dịch phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày phù hợp lứa tuổi. Ví như bé 6 tuổi mua bất động sản thì bên mua và người ký đều là bé, nhưng cha mẹ phải là người đồng ý cho giao dịch đó.
Với người từ đủ 15 đến chưa đủ 18 tuổi, các em được tự mình xác lập và thực hiện giao dịch dân sự, tuy nhiên riêng giao dịch liên quan đến bất động sản hoặc động sản phải đăng ký thì vẫn cần có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật. Ví như một bạn 17 tuổi mua căn hộ tại TP.HCM, bên mua và người ký là chính bạn đó, nhưng việc mua bán chỉ có hiệu lực khi có sự đồng ý của cha mẹ, thể hiện ngay trong hợp đồng hoặc bằng văn bản riêng.
Vì bất động sản thường có giá trị lớn, khi làm việc với bên mua hoặc bên bán là cá nhân, bạn nên luôn kiểm tra kỹ độ tuổi, tình trạng năng lực hành vi dân sự, cũng như giấy tờ đại diện hoặc giám hộ hợp lệ (nếu có) trước khi tiến hành ký kết.
Làm sao để hạn chế rủi ro pháp lý khi giao dịch bất động sản trong thực tế?
Cách hiệu quả nhất là kiểm tra kỹ tư cách pháp lý của đối tác giao dịch và tình trạng pháp lý của bất động sản trước khi đặt bút ký bất kỳ văn bản nào. Cụ thể, bạn nên xác định rõ bên bán, bên cho thuê là cá nhân hay pháp nhân, người đứng ra ký có đúng thẩm quyền không, có văn bản ủy quyền hợp lệ hay chưa. Đồng thời, cần xem dự án hoặc căn nhà có đang bị thế chấp, có bị hạn chế chuyển nhượng, hay đã đủ điều kiện mở bán theo Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành hay chưa.
Đây cũng chính là lý do HELLO BDS ra đời với vai trò là cầu nối minh bạch giữa người mua, người bán và môi giới trên thị trường. Trên nền tảng HelloBDS.vn, bạn có thể tìm môi giới uy tín, những người đã quen xử lý các vấn đề pháp lý về đặt cọc, ủy quyền, sang tên, giúp hạn chế đáng kể rủi ro trong quá trình giao dịch. Bạn cũng có thể đăng tin mua bán, tra cứu thông tin dự án và tình trạng pháp lý cơ bản để đối chiếu với các quy định đã nêu trong bài, hoặc đặt câu hỏi ở mục hỏi đáp để nhận tư vấn miễn phí từ đội ngũ am hiểu thị trường về những tình huống cụ thể bạn đang gặp phải, như hợp đồng viết tay chưa công chứng, mua nhà chưa có sổ, hay hợp đồng hợp tác đầu tư có dấu hiệu bất thường.
Xin nhắc lại, HELLO BDS không trực tiếp bán hay môi giới bất động sản, mà đóng vai trò là cầu nối đáng tin cậy, giúp bạn có đủ thông tin và kết nối đúng người trước khi đưa ra quyết định.
Câu hỏi thường gặp về quy định dân sự trong kinh doanh bất động sản
Pháp nhân khác cá nhân như thế nào khi ký hợp đồng mua bán bất động sản?
Pháp nhân (như công ty) phải có người đại diện theo pháp luật ký, hoặc người được ủy quyền hợp lệ bằng văn bản, đồng thời giao dịch phải được cơ quan có thẩm quyền của công ty thông qua trước (chủ sở hữu, Hội đồng thành viên, hoặc Đại hội đồng cổ đông/Hội đồng quản trị tùy loại hình). Cá nhân thì tự ký nếu đủ 18 tuổi và không mất năng lực hành vi dân sự, hoặc có người đại diện ký thay nếu chưa đủ tuổi.
Hợp đồng mua bán nhà đất có bắt buộc công chứng không?
Có, nếu giao dịch diễn ra giữa hai cá nhân với nhau. Nếu bên bán là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, việc công chứng chỉ thực hiện theo yêu cầu của các bên, không bắt buộc.
Nhà đất chưa có Giấy chứng nhận có mua bán được không?
Việc mua bán nhà đất giữa cá nhân với cá nhân bắt buộc phải có Giấy chứng nhận mới hợp pháp. Nếu chưa có sổ mà vẫn giao dịch, hợp đồng sẽ vô hiệu do vi phạm điều cấm của Luật Đất đai và Luật Nhà ở, kể cả khi bên mua đã thanh toán phần lớn giá trị hợp đồng.
Nếu hợp đồng mua bán nhà không công chứng nhưng đã thanh toán gần đủ tiền thì có được công nhận không?
Nếu bất động sản đã có Giấy chứng nhận và một bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong hợp đồng, bên đó có quyền yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của giao dịch theo Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015, khi đó không cần công chứng, chứng thực nữa.
Đặt cọc mua nhà mà bên bán đổi ý không bán thì xử lý ra sao?
Theo quy định mặc định của Bộ luật Dân sự, nếu không có thỏa thuận khác, bên nhận cọc phải trả lại tiền cọc và thêm một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc.
Có được dùng đất của mình để thế chấp bảo đảm khoản vay của người khác không?
Được, miễn người thế chấp là chủ sở hữu hợp pháp của tài sản và tự nguyện đồng ý dùng tài sản đó bảo đảm cho nghĩa vụ của bên vay, dù bên vay là người khác.
Hợp đồng hợp tác đầu tư bất động sản có rủi ro vô hiệu không?
Có, nếu bản chất thực tế của hợp đồng là bán nền, bán căn hộ hình thành trong tương lai nhưng “núp bóng” dưới hình thức hợp tác đầu tư, trong khi mục đích thật sự của hợp đồng hợp tác đầu tư phải là chia sẻ lợi nhuận và rủi ro kinh doanh.
Ủy quyền toàn phần có thay thế được hợp đồng mua bán nhà đất không?
Không nên, vì bản chất pháp lý của ủy quyền hoàn toàn khác với mua bán. Nếu dùng ủy quyền để che giấu một giao dịch mua bán thực tế, hợp đồng ủy quyền có thể bị tuyên vô hiệu khi phát sinh tranh chấp.
Người dưới 18 tuổi có được đứng tên mua bất động sản không?
Có thể đứng tên, nhưng tùy độ tuổi mà việc ký kết và đồng ý sẽ khác nhau: dưới 6 tuổi do cha mẹ ký thay hoàn toàn, từ 6 đến dưới 15 tuổi tự ký nhưng cần cha mẹ đồng ý, từ 15 đến dưới 18 tuổi tự ký nhưng riêng giao dịch bất động sản vẫn cần cha mẹ đồng ý.
Làm sao biết một dự án bất động sản có đang bị thế chấp hay không?
Bạn có thể tra cứu thông tin pháp lý cơ bản của dự án tại các kênh chính thống, hoặc thông qua môi giới uy tín, các nền tảng kết nối minh bạch như HelloBDS.vn để đối chiếu thông tin trước khi quyết định mua.
Bài viết trên đã hệ thống lại những quy định dân sự nền tảng mà bạn cần nắm khi tham gia bất kỳ giao dịch bất động sản nào, từ việc xác định đúng tư cách pháp nhân hay cá nhân, kiểm tra điều kiện hiệu lực của hợp đồng, nhận diện các trường hợp dễ bị vô hiệu, cho đến cách soạn điều khoản đặt cọc, thế chấp sao cho chặt chẽ. Pháp luật dân sự tuy có nhiều chi tiết, nhưng nếu nắm chắc những nguyên tắc cốt lõi này, bạn sẽ tự tin hơn rất nhiều khi đàm phán và ký kết hợp đồng, dù là mua nhà để ở hay đầu tư.
Nếu bạn đang chuẩn bị ký kết một giao dịch bất động sản và còn băn khoăn về tính pháp lý, đừng ngần ngại liên hệ HELLO BDS để được kết nối với môi giới uy tín hoặc đặt câu hỏi tại mục hỏi đáp trên HelloBDS.vn. Chúng tôi luôn sẵn sàng đồng hành cùng bạn, giúp mỗi giao dịch bất động sản trở nên minh bạch, an tâm và đúng luật hơn.