Muốn bán nhà ở, công trình xây dựng có sẵn thuộc dự án nhà ở đúng luật, chủ đầu tư cần đáp ứng đồng thời hai nhóm điều kiện: điều kiện của chính sản phẩm (nhà, công trình) và điều kiện của doanh nghiệp bán sản phẩm đó, theo Khoản 2 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (hiệu lực từ 01/01/2025). Trong bài viết này, HELLO BDS sẽ hệ thống lại toàn bộ điều kiện này, đồng thời so sánh với trường hợp bán nhà ở có sẵn ngoài dự án để bạn dễ hình dung sự khác biệt khi giao dịch.
Là nền tảng kết nối bất động sản, HELLO BDS không trực tiếp bán hay môi giới, mà đóng vai trò cầu nối giúp bạn tra cứu thông tin dự án, pháp lý và tìm môi giới uy tín. Vì vậy nội dung dưới đây được biên soạn với mục tiêu giúp bạn tự tin hơn khi tìm hiểu một dự án, chứ không thay thế tư vấn pháp lý chuyên sâu từ luật sư hoặc cơ quan có thẩm quyền.
NỘI DUNG CHÍNH
Nhà ở, công trình xây dựng có sẵn thuộc dự án nhà ở là gì?
Nhà ở, công trình xây dựng có sẵn thuộc dự án là những sản phẩm đã được chủ đầu tư xây dựng hoàn chỉnh, nghiệm thu đưa vào sử dụng theo đúng quy định pháp luật xây dựng, trước khi đem ra bán cho khách hàng.
Ví như trường hợp Công ty A là chủ đầu tư dự án chung cư, sau khi xây xong và nghiệm thu đưa vào sử dụng, công ty này bán căn hộ cho khách hàng thì đó chính là nhà ở chung cư có sẵn. Tương tự, nếu Công ty A làm chủ đầu tư dự án biệt thự du lịch, đã xây dựng hoàn chỉnh và nghiệm thu các căn biệt thự nghỉ dưỡng rồi mới bán, thì đây được xem là công trình xây dựng có sẵn.
Điểm chung của hai ví dụ trên là tài sản đã hình thành thực tế trên đất của dự án, đã qua nghiệm thu trước khi giao dịch, khác hẳn với hình thức bán nhà ở hình thành trong tương lai. Trên thực tế, nhóm sản phẩm này thường được thể hiện rõ trong hồ sơ dự án, công khai tại cổng thông tin của Sở Xây dựng và hệ thống thông tin nhà ở, thị trường bất động sản. Khi tra cứu dự án trên HELLO BDS, bạn cũng sẽ thấy các thông tin về trạng thái pháp lý, tình trạng nghiệm thu được tổng hợp lại để dễ đối chiếu.
Cơ sở pháp lý quy định điều kiện bán nhà ở, công trình có sẵn trong dự án
Cơ sở pháp lý chính là Khoản 2 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, quy định riêng điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng có sẵn khi thuộc một dự án bất động sản, tách biệt với Khoản 1 vốn áp dụng cho nhà ở có sẵn ngoài dự án.
Từ ngày 01/01/2025, mọi giao dịch đưa nhà ở, công trình xây dựng có sẵn trong dự án vào kinh doanh đều phải tuân thủ đầy đủ Điều 14, đồng thời tham chiếu thêm Điều 6 (công khai thông tin) và Điều 11 (điều kiện đối với dự án bất động sản). Quy định này áp dụng cho cả chủ đầu tư trực tiếp lẫn doanh nghiệp mua lại sản phẩm để bán, tùy vào từng trường hợp cụ thể mà mức độ điều kiện sẽ khác nhau.
Nếu bạn đang tìm hiểu một dự án cụ thể, đặc biệt là dự án mới hoặc dự án có sử dụng vốn vay, phát hành trái phiếu, việc nắm rõ Điều 14 sẽ giúp bạn đặt đúng câu hỏi cho chủ đầu tư hoặc môi giới. HELLO BDS có thể là nơi bạn tra cứu tóm tắt quy định này, đồng thời gửi câu hỏi miễn phí để được kết nối với chuyên gia phù hợp.
Điều kiện để nhà ở, công trình xây dựng trong dự án được đưa vào kinh doanh
Nhà ở, công trình xây dựng trong dự án cần đáp ứng 9 nhóm điều kiện theo Khoản 2 Điều 14, bao gồm cả điều kiện chung áp dụng cho mọi bất động sản có sẵn lẫn điều kiện riêng dành cho sản phẩm nằm trong một dự án.
Bảng tổng hợp lại toàn bộ các điều kiện này để bạn tiện theo dõi:
| TT | Điều kiện | Ghi chú |
|---|---|---|
| 1 | Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất | Chỉ yêu cầu đối với phần đất, không bắt buộc GCN đối với nhà ở, công trình xây dựng. Thực tiễn cho thấy GCN tổng của cả dự án vẫn được chấp nhận để bán |
| 2 | Không tranh chấp | Về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà, công trình |
| 3 | Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án | Liên quan đến thủ tục thi hành bản án, quyết định của tòa án |
| 4 | Không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch | Theo quy định của luật chuyên ngành |
| 5 | Không đang bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch | Theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền |
| 6 | Đã công khai thông tin theo Điều 6 | Công khai trên website doanh nghiệp và hệ thống thông tin về nhà ở, thị trường bất động sản |
| 7 | Đáp ứng điều kiện đối với dự án tại Điều 11 | Chủ trương đầu tư, quy hoạch, thiết kế, đất đai, hạ tầng… |
| 8 | Có giấy tờ xác định đã nghiệm thu đưa vào sử dụng | Biên bản nghiệm thu; văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu của Sở Xây dựng/Bộ Xây dựng đối với nhà chung cư |
| 9 | Đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai | Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất gắn với nhà, công trình đưa vào kinh doanh |
Trong đó, điều kiện số 8 đáng chú ý nhất bởi nó xuất phát trực tiếp từ điều kiện số 1. Chính vì luật không bắt buộc phải có GCN cho nhà ở, công trình xây dựng, nên khi bán sản phẩm dưới hình thức “có sẵn”, chủ đầu tư buộc phải chứng minh bằng giấy tờ nghiệm thu rằng đây thực sự là nhà ở hoặc công trình đã hoàn thành, chứ không phải đang trong quá trình xây dựng.
Điều kiện để doanh nghiệp được bán nhà ở có sẵn trong dự án
Ngoài điều kiện của sản phẩm, doanh nghiệp bán nhà ở có sẵn trong dự án còn phải tự đáp ứng các điều kiện kinh doanh bất động sản, tách biệt hoàn toàn với điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng.
Để dễ hình dung, bạn có thể xem bảng so sánh hai nhóm điều kiện song song sau đây:
| TT | Điều kiện đối với công ty để được bán | Điều kiện đối với nhà ở, công trình có sẵn trong dự án |
|---|---|---|
| 1 | Có Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp, ngành nghề kinh doanh bất động sản | Có GCN đối với đất (không yêu cầu GCN đối với nhà ở, công trình) |
| 2 | Không bị cấm hoạt động, không tạm ngừng, không bị đình chỉ | Có biên bản nghiệm thu; văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu của Sở Xây dựng/Bộ Xây dựng (đối với nhà chung cư) |
| 3 | Đảm bảo vốn chủ sở hữu 20% hoặc 15% tổng vốn đầu tư (nếu là chủ đầu tư dự án) | Đã công khai thông tin trên website doanh nghiệp và hệ thống thông tin về nhà ở, thị trường bất động sản |
| 4 | Đảm bảo tỷ lệ dư nợ tín dụng và trái phiếu trên vốn chủ sở hữu (chỉ áp dụng nếu có vay vốn hoặc phát hành trái phiếu để thực hiện dự án) | Đảm bảo tuân thủ các điều kiện đối với dự án |
Có thể thấy, điều kiện về vốn chủ sở hữu và tỷ lệ dư nợ chỉ đặt ra đối với doanh nghiệp đóng vai trò chủ đầu tư dự án. Đây cũng là lý do vì sao khi tìm hiểu một dự án, bạn nên quan tâm không chỉ đến pháp lý sản phẩm, mà còn cả năng lực tài chính của chủ đầu tư đứng sau dự án đó.
Nhà ở có sẵn trong dự án và ngoài dự án khác nhau như thế nào?
Nhà ở có sẵn trong dự án và ngoài dự án giống nhau ở các điều kiện cơ bản như không tranh chấp, không bị kê biên, đã công khai thông tin, nhưng khác nhau rõ rệt ở yêu cầu về Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, giấy tờ nghiệm thu và điều kiện của dự án.
Những điểm giống nhau giữa hai trường hợp
Dù bán trong hay ngoài dự án, nhà ở có sẵn đều phải đáp ứng các điều kiện sau: không có tranh chấp về đất và quyền sở hữu; không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; không thuộc trường hợp bị cấm giao dịch; có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai; và đã công khai thông tin trên website doanh nghiệp cũng như hệ thống thông tin về nhà ở, thị trường bất động sản.
Những điểm khác nhau cần lưu ý
Sự khác biệt lớn nhất nằm ở ba tiêu chí: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, yêu cầu nghiệm thu và điều kiện đối với dự án bất động sản. Bảng dưới đây sẽ giúp bạn thấy rõ hơn:
| Tiêu chí | Nhà ở có sẵn ngoài dự án | Nhà ở có sẵn trong dự án |
|---|---|---|
| GCN quyền sử dụng đất (phần đất) | Có | Có |
| GCN quyền sở hữu nhà ở | Có | Không bắt buộc (nếu có thì vẫn không vi phạm, càng đảm bảo điều kiện) |
| Nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định | Không đặt ra riêng, vì đã có GCN nhà ở tức là chắc chắn đã qua nghiệm thu | Bắt buộc, vì chưa có GCN cho nhà nên phải chứng minh bằng giấy tờ nghiệm thu |
| Tuân thủ điều kiện đối với dự án bất động sản | Không, vì đây là nhà ở đơn lẻ ngoài dự án | Có, phải đáp ứng đầy đủ điều kiện dự án theo Điều 11 |
Nói cách khác, nếu nhà ở ngoài dự án đã có “tấm vé thông hành” là GCN quyền sở hữu nhà, thì nhà ở trong dự án lại phải chứng minh bằng con đường khác: hồ sơ nghiệm thu công trình cộng với việc dự án đó tuân thủ đầy đủ quy hoạch, chủ trương đầu tư. Đây cũng là lý do khi tìm hiểu một dự án qua HELLO BDS, bạn nên kiểm tra song song cả hồ sơ dự án lẫn hồ sơ nghiệm thu công trình, thay vì chỉ nhìn vào một loại giấy tờ duy nhất.
Điều kiện đối với công ty có khác nhau giữa các tình huống kinh doanh không?
Điều kiện đối với công ty sẽ khác nhau tùy vào việc doanh nghiệp đó đóng vai trò gì: mua nhà ngoài dự án để bán lại, mua nhà có sẵn trong dự án để bán lại, hay tự lập dự án và bán nhà ở có sẵn với tư cách chủ đầu tư.
Bảng so sánh dưới đây sẽ giúp bạn phân biệt rõ ba tình huống này:
| Điều kiện kinh doanh bất động sản | Mua nhà ngoài dự án rồi bán lại | Mua nhà có sẵn trong dự án rồi bán lại | Tự lập dự án và bán nhà ở có sẵn |
|---|---|---|---|
| Thành lập doanh nghiệp, có ngành nghề kinh doanh bất động sản | Có | Có | Có |
| Không bị cấm hoạt động, không tạm ngừng, không bị đình chỉ | Có | Có | Có |
| Đảm bảo điều kiện về vốn chủ sở hữu | Không | Không | Có (15% hoặc 20% tổng vốn đầu tư) |
| Đảm bảo tỷ lệ dư nợ tín dụng, trái phiếu trên vốn chủ sở hữu | Không | Không | Có, nếu có vay vốn hoặc phát hành trái phiếu để thực hiện dự án |
Bạn có thể thấy, hai điều kiện về vốn chủ sở hữu và dư nợ tín dụng chỉ áp dụng cho doanh nghiệp đóng vai trò chủ đầu tư dự án, chứ không áp dụng cho doanh nghiệp chỉ đơn thuần mua đi bán lại sản phẩm đã hình thành. Đây là điểm nhiều người mua dễ nhầm lẫn, bởi không phải công ty bất động sản nào cũng phải chứng minh năng lực tài chính theo cùng một tiêu chuẩn.
Người mua và doanh nghiệp cần lưu ý gì khi giao dịch nhà ở có sẵn trong dự án?
Người mua nên tập trung kiểm tra bốn loại giấy tờ cốt lõi: GCN quyền sử dụng đất, biên bản nghiệm thu công trình, tình trạng công khai thông tin và chứng từ hoàn thành nghĩa vụ tài chính đất đai; còn doanh nghiệp bán cần xác định đúng vai trò của mình để áp dụng đúng bộ điều kiện.
Đối với bạn, nếu đang có ý định mua nhà ở hoặc công trình có sẵn trong một dự án, hãy chủ động yêu cầu chủ đầu tư cung cấp GCN quyền sử dụng đất của dự án (có thể là GCN chung, chưa tách từng căn), kèm biên bản nghiệm thu và văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu nếu là chung cư hoặc công trình quy mô lớn. Bên cạnh đó, bạn nên đối chiếu thông tin dự án giữa website chủ đầu tư, hệ thống thông tin về nhà ở, thị trường bất động sản, và các nguồn tổng hợp như HELLO BDS để phát hiện sớm những điểm chưa nhất quán.
Về phía doanh nghiệp, việc đầu tiên cần làm là xác định rõ mình đang ở vai trò nào: chủ đầu tư dự án, hay chỉ là bên mua lại sản phẩm để bán, bởi mỗi vai trò sẽ kéo theo yêu cầu khác nhau về vốn và dư nợ. Song song đó, doanh nghiệp cần đảm bảo công khai thông tin đầy đủ, kịp thời để tránh vi phạm Điều 6 và Điều 14, đồng thời chuẩn hóa bộ hồ sơ pháp lý cung cấp cho khách hàng ngay từ đầu, tránh phát sinh vướng mắc khi ký hợp đồng mua bán.
Câu hỏi thường gặp về điều kiện bán nhà ở, công trình xây dựng có sẵn trong dự án
Nhà ở có sẵn trong dự án có bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà không?
Không bắt buộc. Theo Khoản 2 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, nhà ở, công trình xây dựng có sẵn trong dự án chỉ cần có GCN đối với phần đất, còn GCN quyền sở hữu nhà không phải điều kiện bắt buộc để đưa vào kinh doanh.
Vì sao nhà ở trong dự án phải có giấy tờ nghiệm thu còn nhà ở ngoài dự án thì không?
Bởi nhà ở ngoài dự án thường đã có GCN quyền sở hữu nhà, mà để được cấp GCN thì nhà ở đó chắc chắn đã qua nghiệm thu theo quy định xây dựng. Còn nhà ở trong dự án thường chưa có GCN riêng cho từng căn, nên cần giấy tờ nghiệm thu để chứng minh đây thực sự là sản phẩm có sẵn.
GCN đất của cả dự án có được dùng để bán từng căn nhà ở có sẵn không?
Trên thực tiễn, GCN quyền sử dụng đất cấp chung cho toàn bộ khu đất dự án vẫn được chấp nhận để đưa từng căn nhà ở, công trình vào kinh doanh, miễn là các điều kiện khác tại Điều 14 được đáp ứng đầy đủ.
Công ty chỉ mua nhà ở có sẵn trong dự án để bán lại có cần đảm bảo vốn chủ sở hữu 15-20% không?
Không. Điều kiện về vốn chủ sở hữu chỉ áp dụng cho doanh nghiệp đóng vai trò chủ đầu tư dự án. Công ty mua lại sản phẩm để bán không phải đáp ứng điều kiện này.
Điều kiện về dư nợ tín dụng, trái phiếu áp dụng cho những trường hợp nào?
Điều kiện này chỉ áp dụng cho chủ đầu tư dự án có sử dụng vốn vay hoặc phát hành trái phiếu để thực hiện dự án, nhằm kiểm soát rủi ro tài chính liên quan đến dự án đó.
Nhà ở, công trình có sẵn trong dự án phải công khai thông tin ở đâu?
Theo Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, thông tin phải được công khai trên website của doanh nghiệp và trên hệ thống thông tin về nhà ở, thị trường bất động sản.
Người mua có thể kiểm tra tính pháp lý của dự án ở đâu ngoài chủ đầu tư?
Bạn có thể đối chiếu thông tin từ website chủ đầu tư, hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản, hoặc tra cứu tổng hợp trên các nền tảng như HELLO BDS để có thêm góc nhìn trước khi quyết định.
Bài viết trên đã hệ thống lại toàn bộ điều kiện bán nhà ở, công trình xây dựng có sẵn thuộc dự án nhà ở theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, từ điều kiện của sản phẩm, điều kiện của doanh nghiệp, cho đến những điểm khác biệt so với nhà ở có sẵn ngoài dự án. Hy vọng những thông tin này giúp bạn tự tin hơn khi tìm hiểu một dự án cụ thể, biết mình cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp giấy tờ gì trước khi đặt bút ký hợp đồng.
Nếu bạn đang quan tâm đến một dự án nhà ở, công trình xây dựng có sẵn và muốn được hỗ trợ tra cứu thông tin pháp lý, tìm môi giới uy tín hoặc kết nối với chuyên gia tư vấn, đừng ngần ngại liên hệ HELLO BDS qua website https://hellobds.vn/. Chúng tôi luôn sẵn sàng đồng hành cùng bạn trên hành trình tìm hiểu bất động sản một cách minh bạch và an tâm hơn.