Tổ chức bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh hoặc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng dưới mức quy mô nhỏ.
Nhiều doanh nghiệp không hoạt động trong lĩnh vực bất động sản nhưng vẫn thỉnh thoảng phát sinh giao dịch mua bán nhà ở, văn phòng, nhà xưởng. Câu hỏi thường gặp là: bán tài sản này có bị coi là “kinh doanh bất động sản” không, và có phải lập doanh nghiệp riêng hay bổ sung ngành nghề kinh doanh BĐS không?
Câu trả lời ngắn gọn là: nếu giao dịch của bạn không nhằm mục đích kinh doanh hoặc dưới mức quy mô nhỏ theo tiêu chí tại Nghị định 96/2024/NĐ-CP, bạn không bắt buộc phải tuân thủ điều kiện kinh doanh BĐS, nhưng vẫn phải kê khai và nộp thuế đầy đủ. Bài viết dưới đây sẽ đi từ khung pháp lý, tiêu chí định lượng cụ thể (300 tỷ đồng/hợp đồng, 10 giao dịch/năm), đến ví dụ thực tế và so sánh nghĩa vụ thuế giữa hai trường hợp, giúp bạn tự đánh giá được mình đang thuộc nhóm nào.
NỘI DUNG CHÍNH
Khung pháp lý điều chỉnh giao dịch không kinh doanh hoặc quy mô nhỏ
Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 quy định rõ: tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh hoặc dưới mức quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Đây là điểm mà nhiều doanh nghiệp, kể cả người làm về pháp lý, vẫn hay nhầm lẫn với việc “được miễn thuế” hay “không cần khai báo gì cả”.
Để hướng dẫn chi tiết hơn, Nghị định 96/2024/NĐ-CP (có hiệu lực từ ngày 1/8/2024) đã đưa ra tại Điều 7 các tiêu chí định lượng cụ thể để xác định thế nào là kinh doanh BĐS quy mô nhỏ, và thế nào là giao dịch không nhằm mục đích kinh doanh hoặc dưới mức quy mô nhỏ. Điểm cốt lõi cần nắm là: nếu thuộc nhóm này, bạn không phải tuân thủ điều kiện kinh doanh BĐS (lập doanh nghiệp, đăng ký ngành nghề,…), nhưng nghĩa vụ kê khai, nộp thuế thì vẫn phải thực hiện đầy đủ như bình thường.
Cũng cần phân biệt rõ hai khái niệm dễ gây nhầm lẫn:
| Chủ thể | Bản chất | Có cần lập DN kinh doanh BĐS? |
|---|---|---|
| Cá nhân kinh doanh BĐS quy mô nhỏ | Vẫn được xem là hoạt động kinh doanh, nhưng quy mô nhỏ nên được miễn lập DN | Không, nhưng phải kê khai nộp thuế đầy đủ |
| Tổ chức/cá nhân bán nhà, công trình không nhằm mục đích kinh doanh hoặc dưới mức quy mô nhỏ | Không bị coi là hoạt động kinh doanh BĐS theo luật | Không |
| Tổ chức kinh doanh BĐS (vượt ngưỡng) | Là hoạt động kinh doanh BĐS thực thụ | Có, bắt buộc |
Nói thật, đọc luật và nghị định đôi khi khá “khô”, nhất là với người không chuyên pháp lý. Trên HelloBDS.vn, chúng tôi thường gặp các câu hỏi dạng tình huống cụ thể như “công ty tôi bán một căn nhà thì có sao không”, và cách giải thích theo từng bước như thế này sẽ giúp bạn dễ hình dung mình đang ở trường hợp nào hơn là chỉ đọc nguyên văn điều luật.
Thế nào là “không nhằm mục đích kinh doanh” đối với tổ chức, cá nhân?
Một giao dịch được xem là “không nhằm mục đích kinh doanh” khi chủ thể bán tài sản không thuộc trường hợp phải lập dự án đầu tư để kinh doanh BĐS, và với tổ chức thì còn phải đáp ứng thêm tiêu chí về giá trị hợp đồng cùng số lần giao dịch trong năm.
Quy định đối với cá nhân
Cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng, diện tích sàn xây dựng được xem là không nhằm mục đích kinh doanh khi không thuộc trường hợp phải lập dự án đầu tư theo pháp luật về xây dựng và nhà ở. Nói cách khác, đây là các giao dịch mang tính chất bán tài sản sở hữu cá nhân (nhà đang ở, căn hộ sở hữu riêng…), chứ không phải là dự án đầu tư BĐS được triển khai để kinh doanh.
Cá nhân vẫn có thể thực hiện một hoặc vài giao dịch trong năm mà không bị coi là kinh doanh BĐS quy mô nhỏ, miễn là không đáp ứng các tiêu chí bị xem là kinh doanh. Ví dụ, khi bạn bán căn nhà đang ở, không triển khai dự án nào, thì thông thường bạn thuộc nhóm không nhằm mục đích kinh doanh và chỉ cần nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ theo quy định hiện hành. Đây cũng là câu hỏi khá phổ biến mà người dùng HelloBDS.vn hay đặt ra: “bán nhà đang ở có bị coi là kinh doanh BĐS không?” và câu trả lời phần lớn nằm ở việc bạn có phải lập dự án đầu tư nhà ở hay không.
Quy định đối với tổ chức
Với tổ chức, Nghị định 96/2024 quy định cụ thể hơn: được coi là bán nhà ở, công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh hoặc dưới mức quy mô nhỏ khi không thuộc trường hợp có giá trị quá 300 tỷ đồng trên một hợp đồng và có số lần giao dịch quá 10 lần trong một năm (điểm b khoản 2 Điều 7 Nghị định 96/2024/NĐ-CP). Trường hợp giao dịch chỉ 01 lần trong năm thì không tính giá trị hợp đồng vào ngưỡng 300 tỷ này.
Như vậy, một doanh nghiệp không hoạt động trong ngành BĐS, khi bán nhà, văn phòng phục vụ nhu cầu nội bộ (chỗ ở cho nhân sự, trụ sở cũ…) vẫn có thể được xem là không nhằm mục đích kinh doanh, miễn là thỏa mãn đồng thời cả hai điều kiện định lượng nói trên. Ngược lại, nếu vượt một trong hai ngưỡng, dù chỉ vượt một tiêu chí thôi, tổ chức đó đã bị xem là hoạt động kinh doanh BĐS và phải đáp ứng đầy đủ điều kiện để kinh doanh (lập doanh nghiệp, bổ sung ngành nghề).
| Điều kiện | Nội dung | Kết quả nếu đáp ứng |
|---|---|---|
| Điều kiện 1 | Giá trị hợp đồng ≤ 300 tỷ đồng (riêng giao dịch 01 lần/năm thì không tính giá trị) | Không vi phạm điều kiện 1 |
| Điều kiện 2 | Số lần giao dịch ≤ 10 lần/năm | Không vi phạm điều kiện 2 |
| Cả hai điều kiện đều thỏa | Được xem là không nhằm mục đích kinh doanh/dưới mức quy mô nhỏ | Không bắt buộc lập DN kinh doanh BĐS |
| Vi phạm ít nhất 1 điều kiện | Bị coi là kinh doanh BĐS | Phải lập DN/bổ sung ngành nghề BĐS |
Thế nào là “dưới mức quy mô nhỏ” theo Nghị định 96/2024?
“Dưới mức quy mô nhỏ” là tiêu chí định lượng dùng để xác định xem một chủ thể có buộc phải tuân thủ Luật Kinh doanh BĐS với tư cách nhà kinh doanh chuyên nghiệp hay không, chứ không liên quan đến việc giao dịch có lời hay lỗ.
Đối với cá nhân kinh doanh BĐS quy mô nhỏ
Cá nhân kinh doanh BĐS quy mô nhỏ được miễn nghĩa vụ thành lập doanh nghiệp kinh doanh BĐS, nhưng vẫn phải kê khai nộp thuế như bình thường. Để được xem là quy mô nhỏ, cá nhân phải đồng thời đáp ứng: không thuộc trường hợp phải lập dự án đầu tư theo luật xây dựng, nhà ở; và không thuộc trường hợp có giá trị quá 300 tỷ đồng trên một hợp đồng cùng số lần giao dịch quá 10 lần trong năm. Riêng trường hợp chỉ giao dịch 01 lần trong năm thì không tính giá trị hợp đồng vào ngưỡng 300 tỷ.
Nói cách khác, một cá nhân có thể mua bán nhiều bất động sản trong năm, nhưng nếu giá trị mỗi hợp đồng không vượt 300 tỷ và tổng số giao dịch không quá 10 lần, vẫn được xem là kinh doanh BĐS quy mô nhỏ. Dù không phải lập doanh nghiệp, cá nhân này vẫn phải khai thuế cho từng lần giao dịch phát sinh, bao gồm thuế GTGT, thuế TNCN hoặc TNDN tùy trường hợp cụ thể.
Đối với tổ chức bán dưới mức quy mô nhỏ
Với tổ chức, khái niệm bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, diện tích sàn dưới mức quy mô nhỏ cũng áp dụng đúng tiêu chí 300 tỷ/hợp đồng và 10 giao dịch/năm như đã nêu. Nếu tổ chức chỉ phát sinh các giao dịch không vượt các ngưỡng này, tổ chức thuộc diện không phải tuân thủ điều kiện kinh doanh BĐS, tuy nhiên vẫn phải kê khai, nộp thuế đầy đủ theo pháp luật thuế hiện hành.
Trên HelloBDS.vn, chúng tôi cũng thường nhận được câu hỏi tương tự từ đại diện doanh nghiệp, kiểu như “công ty tôi không kinh doanh BĐS nhưng năm nay bán 3 tài sản, mỗi cái 50 tỷ, có phải quy mô nhỏ không?” Với ví dụ này, tổng cộng chỉ 3 giao dịch (dưới 10 lần) và mỗi hợp đồng chỉ 50 tỷ (dưới 300 tỷ), nên hoàn toàn thuộc nhóm dưới mức quy mô nhỏ, không bắt buộc lập doanh nghiệp kinh doanh BĐS.
Hai điều kiện bắt buộc: 300 tỷ/hợp đồng và 10 giao dịch/năm
Để xác định một giao dịch có thuộc diện không nhằm mục đích kinh doanh hoặc dưới mức quy mô nhỏ hay không, bạn cần kiểm tra đồng thời cả giá trị từng hợp đồng lẫn tổng số lần giao dịch phát sinh trong năm.
Điều kiện 1: Giá trị hợp đồng không quá 300 tỷ đồng
Nghị định 96/2024 quy định rõ, chỉ khi không thuộc trường hợp có giá trị quá 300 tỷ đồng trên một hợp đồng thì mới được xem là không nhằm mục đích kinh doanh hoặc dưới mức quy mô nhỏ. Nếu giá trị hợp đồng vượt quá 300 tỷ, chủ thể không còn được xem là giao dịch quy mô nhỏ hay không kinh doanh nữa, cho dù trong năm chỉ có ít giao dịch đi chăng nữa.
Điểm đáng chú ý là có một ngoại lệ: trường hợp giao dịch chỉ 01 lần duy nhất trong năm thì giá trị hợp đồng đó sẽ không bị tính vào ngưỡng 300 tỷ. Nghĩa là một hợp đồng có giá trị trên 300 tỷ nhưng là giao dịch duy nhất trong năm vẫn có thể không bị coi là kinh doanh BĐS. Đây là chi tiết khá quan trọng nhưng nhiều người thường bỏ sót, chỉ nhớ “trên 300 tỷ là kinh doanh” mà quên mất ngoại lệ này.
Điều kiện 2: Số lần giao dịch không quá 10 lần/năm
Điều kiện thứ hai yêu cầu số lần giao dịch trong một năm không được vượt quá 10 lần. Nếu số lượng giao dịch vượt quá con số này, dù mỗi hợp đồng có giá trị nhỏ đến đâu, chủ thể vẫn bị coi là kinh doanh BĐS. Mỗi giao dịch ở đây được hiểu là mỗi hợp đồng mua bán, cho thuê, hoặc cho thuê mua bất động sản riêng biệt.
Với các doanh nghiệp có tài sản BĐS luân chuyển thường xuyên, việc theo dõi và “đếm” đúng số giao dịch phát sinh trong năm là điều nên làm trước khi ký thêm hợp đồng mới, tránh trường hợp vô tình vượt ngưỡng mà không hay biết.
Ví dụ thực tế: Công ty A mua – bán biệt thự 320 – 340 tỷ
Để dễ hình dung, chúng ta cùng xem qua một tình huống cụ thể mà HELLO BDS thường gặp trong các câu hỏi tư vấn từ doanh nghiệp không chuyên BĐS.
Diễn biến giao dịch
Giả sử trong năm 2025, Công ty A (không đăng ký ngành nghề kinh doanh BĐS) mua một căn biệt thự trong dự án nhà ở với giá 320 tỷ đồng để bố trí chỗ ở cho cấp quản lý. Sau đó, cũng trong năm 2025, công ty này bán lại căn biệt thự với giá 340 tỷ đồng. Như vậy, trong năm phát sinh 2 giao dịch: một giao dịch mua (320 tỷ) và một giao dịch bán (340 tỷ). Câu hỏi đặt ra là Công ty A có phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh BĐS hoặc bổ sung ngành nghề kinh doanh BĐS hay không?
Phân tích theo tiêu chí 300 tỷ và 10 giao dịch
Xét về số lần giao dịch, Công ty A chỉ có 2 giao dịch trong năm (mua và bán), tức là không vượt ngưỡng 10 giao dịch/năm, nên không vi phạm điều kiện 2.
Tuy nhiên, xét về giá trị hợp đồng, cả hợp đồng mua (320 tỷ) lẫn hợp đồng bán (340 tỷ) đều vượt ngưỡng 300 tỷ. Vấn đề là ngoại lệ “giao dịch 01 lần/năm không tính giá trị” chỉ áp dụng khi trong năm chỉ có đúng 01 giao dịch duy nhất. Ở đây, Công ty A có tới 2 giao dịch nên không thuộc diện ngoại lệ này, do đó cả hai hợp đồng đều bị tính vào ngưỡng và đều vượt quá 300 tỷ.
Kết luận, Công ty A không đáp ứng đồng thời cả hai điều kiện (giá trị hợp đồng ≤300 tỷ và số lần giao dịch ≤10 lần) để được xem là giao dịch không nhằm mục đích kinh doanh hoặc dưới mức quy mô nhỏ. Bởi vậy, công ty này phải đảm bảo các điều kiện để được kinh doanh BĐS, bao gồm lập doanh nghiệp hoặc bổ sung ngành nghề kinh doanh BĐS, đồng thời không thuộc trường hợp bị cấm hoạt động, tạm ngừng hay đình chỉ.
Thời điểm phải lập doanh nghiệp/bổ sung ngành nghề BĐS
Vấn đề thực tiễn tiếp theo là: Công ty A cần lập doanh nghiệp hoặc bổ sung ngành nghề kinh doanh BĐS vào lúc mua hay lúc bán căn biệt thự?
Xét về bản chất, khi mua biệt thự để phục vụ nhu cầu nội bộ (chỗ ở cho cấp quản lý), giao dịch này mang tính phục vụ hoạt động chính của công ty, chưa thể hiện rõ tính chất “kinh doanh BĐS”. Ngược lại, khi bán lại tài sản này với giá trị lớn, đây mới là hành vi chuyển nhượng BĐS làm phát sinh vấn đề pháp lý về điều kiện kinh doanh. Vì thế, theo thực tiễn áp dụng, Công ty A cần bổ sung ngành nghề kinh doanh BĐS trước khi thực hiện giao dịch bán, bởi lúc này tính chất kinh doanh mới thể hiện rõ ràng qua số lần và giá trị giao dịch.
Kinh nghiệm mà chúng tôi hay chia sẻ với người dùng HelloBDS.vn là: doanh nghiệp nên rà soát điều kiện pháp lý và ngành nghề trước khi ký hợp đồng bán BĐS, tránh tình trạng ký hợp đồng trước rồi mới lo bổ sung sau, vì điều này dễ kéo theo rủi ro về hiệu lực hợp đồng và cả vấn đề thuế.
So sánh nghĩa vụ thuế giữa doanh nghiệp có và không kinh doanh BĐS
Với cùng một giao dịch mua bán biệt thự 320 – 340 tỷ, mức thuế suất áp dụng về cơ bản không khác nhau giữa hai trường hợp, nhưng cách hạch toán và chu kỳ kê khai thì có sự khác biệt đáng kể.
Hai loại thuế cơ bản liên quan đến giao dịch này là thuế giá trị gia tăng (GTGT), do bên mua chịu và Công ty A thu hộ Nhà nước để kê khai nộp; và thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN), do Công ty A chịu trên phần lợi nhuận thu được từ giao dịch.
Trường hợp Công ty A có đăng ký ngành nghề kinh doanh BĐS
Nếu Công ty A đã đăng ký ngành nghề kinh doanh BĐS, thuế GTGT áp dụng mức 10% và thuế TNDN áp dụng mức 20% trên thu nhập tính thuế, đây là mức thuế suất phổ biến áp dụng chung. Điểm khác biệt lớn nhất nằm ở chỗ: doanh nghiệp kinh doanh BĐS phải hạch toán riêng cho hoạt động kinh doanh BĐS, lời lỗ từ hoạt động này không được bù trừ với các hoạt động kinh doanh khác của công ty. Đồng thời, việc kê khai và nộp thuế được thực hiện định kỳ theo tháng hoặc quý (tùy lựa chọn ban đầu với cơ quan thuế), chứ không phải theo từng lần phát sinh.
Áp dụng vào ví dụ trên, với giá bán 340 tỷ và giá mua 320 tỷ (giả sử không phát sinh chi phí khác có hóa đơn hợp lệ để đơn giản hóa tính toán):
| Loại thuế | Cách tính | Số thuế phải nộp |
|---|---|---|
| Thuế GTGT | Đầu ra (10% x 340 tỷ = 34 tỷ) trừ đầu vào (10% x 320 tỷ = 32 tỷ) | 2 tỷ đồng |
| Thuế TNDN | 20% x lợi nhuận (340 – 320 = 20 tỷ) | 4 tỷ đồng |
Trường hợp Công ty A không đăng ký ngành nghề kinh doanh BĐS
Nếu Công ty A không đăng ký ngành nghề kinh doanh BĐS, khi bán căn nhà, công ty vẫn phải xuất hóa đơn VAT, kê khai và nộp thuế GTGT cùng thuế TNDN cho lần giao dịch này. Sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính, bên mua mới có thể tiến hành sang tên. Về mức thuế suất, thuế GTGT vẫn tính 10% trên đầu ra (có khấu trừ đầu vào nếu đáp ứng điều kiện), thuế TNDN vẫn 20% trên lợi nhuận, tức là về bản chất số thuế phải nộp không khác so với trường hợp có đăng ký ngành nghề BĐS.
Điểm khác biệt chính nằm ở cách hạch toán và chu kỳ kê khai: doanh nghiệp không kinh doanh BĐS không bắt buộc hạch toán riêng hoạt động này như doanh nghiệp chuyên ngành, nhưng cơ quan thuế vẫn có quyền yêu cầu tách bạch để kiểm tra khi cần. Đồng thời, việc kê khai thuế được thực hiện theo từng lần phát sinh giao dịch, thay vì theo tháng/quý như hoạt động kinh doanh thường xuyên.
| Tiêu chí | Công ty kinh doanh BĐS | Công ty không kinh doanh BĐS |
|---|---|---|
| Thuế GTGT | 10% | 10% |
| Thuế TNDN | 20% trên lợi nhuận | 20% trên lợi nhuận |
| Hạch toán | Riêng biệt, không bù trừ với hoạt động khác | Không bắt buộc tách riêng, nhưng cơ quan thuế có thể yêu cầu |
| Chu kỳ kê khai | Theo tháng/quý | Theo từng lần phát sinh giao dịch |
Trong thực tế tư vấn trên HelloBDS.vn, chúng tôi thường gặp câu hỏi kiểu: “nếu công ty tôi không đăng ký ngành nghề BĐS mà bán trụ sở, có bị truy thu thuế khác không?” Câu trả lời thường là thuế suất cơ bản không thay đổi, nhưng bạn cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, hóa đơn và giải trình rõ mục đích sử dụng tài sản trước đó, để tránh bị xem là hoạt động kinh doanh BĐS “ẩn” mà không tự biết.
Tóm lược cách xác định: doanh nghiệp có phải lập ngành nghề BĐS hay không?
Để tự đánh giá nhanh trường hợp của mình, bạn có thể áp dụng quy trình 5 bước đơn giản sau.
Đầu tiên, xác định loại chủ thể của mình là cá nhân hay tổ chức, và có đang kinh doanh BĐS như ngành nghề chính hay không. Tiếp theo, kiểm tra xem giao dịch có phải lập dự án đầu tư BĐS hay không, vì nếu phải lập dự án nhà ở hoặc công trình xây dựng để bán, cho thuê, thì gần như chắc chắn đây là hoạt động kinh doanh BĐS.
Bước thứ ba, đếm số giao dịch phát sinh trong năm. Nếu vượt quá 10 giao dịch, gần như chắc chắn phải xem là kinh doanh BĐS. Bước thứ tư, xem xét giá trị mỗi hợp đồng: nếu có nhiều giao dịch mà mỗi giao dịch đều trên 300 tỷ, bạn không còn thuộc diện quy mô nhỏ hoặc không kinh doanh nữa; còn nếu chỉ có duy nhất 1 giao dịch trong năm, ngoại lệ “không tính giá trị” sẽ được áp dụng.
Cuối cùng, dựa trên các bước trên để ra quyết định: nếu không vượt ngưỡng 300 tỷ và không quá 10 giao dịch/năm, bạn có thể yên tâm rằng giao dịch của mình thuộc diện không nhằm mục đích kinh doanh hoặc dưới mức quy mô nhỏ, không bắt buộc lập doanh nghiệp BĐS (nhưng vẫn phải nộp thuế đầy đủ). Ngược lại, nếu vượt một trong hai ngưỡng, bạn nên chủ động lập doanh nghiệp hoặc bổ sung ngành nghề kinh doanh BĐS trước khi ký hợp đồng bán, chuyển nhượng.
Những quy định mới trong Luật Kinh doanh BĐS 2023 và Nghị định 96/2024 tương đối chi tiết và không phải lúc nào cũng dễ áp dụng ngay vào tình huống thực tế, đặc biệt với các doanh nghiệp không chuyên về BĐS. Đây cũng là lý do HelloBDS.vn xây dựng chuyên mục hỏi đáp, nơi bạn có thể đặt câu hỏi cụ thể theo đúng tình huống của mình (ví dụ: “công ty sản xuất bán nhà kho 80 tỷ, 3 lần/năm, có phải BĐS quy mô nhỏ không?”), đồng thời kết nối với môi giới, luật sư, chuyên gia thuế để được phân tích trên hồ sơ thực tế, chứ không chỉ dừng lại ở việc trích dẫn luật. Bên cạnh đó, bạn cũng có thể tra cứu thông tin dự án, pháp lý liên quan đến tài sản đang giao dịch ngay trên nền tảng, giúp việc ra quyết định an toàn và chủ động hơn.
Câu hỏi thường gặp về không nhằm mục đích kinh doanh hoặc dưới mức quy mô nhỏ theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP
Bán 1 căn nhà 400 tỷ, đây là giao dịch duy nhất trong năm, có bị coi là kinh doanh BĐS không?
Theo ngoại lệ tại Nghị định 96/2024, nếu trong năm chỉ phát sinh đúng 01 giao dịch thì giá trị hợp đồng đó không bị tính vào ngưỡng 300 tỷ. Vì vậy, trường hợp này có thể vẫn được xem là không nhằm mục đích kinh doanh, miễn là không phải lập dự án đầu tư BĐS.
Công ty dịch vụ bán văn phòng 12 lần trong năm, mỗi lần 30 tỷ, thuộc trường hợp nào?
Dù mỗi hợp đồng chỉ 30 tỷ (dưới 300 tỷ), nhưng tổng số giao dịch là 12 lần, vượt quá ngưỡng 10 giao dịch/năm. Do đó, công ty này vi phạm điều kiện về số lần giao dịch và bị coi là kinh doanh BĐS, cần lập doanh nghiệp hoặc bổ sung ngành nghề kinh doanh BĐS.
Cá nhân bán nhà đang ở có cần đăng ký kinh doanh BĐS không?
Nếu bạn bán tài sản sở hữu cá nhân, không triển khai dự án đầu tư nào, đây thường được xem là không nhằm mục đích kinh doanh. Bạn chỉ cần thực hiện nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ theo quy định.
Doanh nghiệp không đăng ký ngành nghề BĐS mà lỡ bán vượt ngưỡng thì xử lý thế nào?
Trong trường hợp này, doanh nghiệp cần nhanh chóng bổ sung ngành nghề kinh doanh BĐS trước khi hoàn tất giao dịch, đồng thời đảm bảo không thuộc diện bị cấm, tạm ngừng hoặc đình chỉ hoạt động kinh doanh BĐS theo quy định.
Mức thuế phải nộp có khác nhau giữa việc có và không đăng ký ngành nghề kinh doanh BĐS không?
Về thuế suất, thuế GTGT vẫn 10% và thuế TNDN vẫn 20% trên lợi nhuận trong cả hai trường hợp. Sự khác biệt chủ yếu nằm ở cách hạch toán (có tách riêng hoạt động BĐS hay không) và chu kỳ kê khai (theo tháng/quý hay theo từng lần phát sinh).
Làm sao để biết chắc doanh nghiệp mình có cần lập ngành nghề kinh doanh BĐS hay không?
Bạn nên kiểm tra đồng thời hai điều kiện: giá trị mỗi hợp đồng có vượt 300 tỷ không, và tổng số giao dịch trong năm có vượt 10 lần không. Nếu còn phân vân, bạn có thể đặt câu hỏi cụ thể trên HelloBDS.vn để được hỗ trợ phân tích theo đúng tình huống của mình.
Bài viết trên đã giúp bạn làm rõ khái niệm “không nhằm mục đích kinh doanh” và “dưới mức quy mô nhỏ” theo Nghị định 96/2024, cùng cách xác định qua hai tiêu chí then chốt: giá trị hợp đồng không quá 300 tỷ đồng và số lần giao dịch không quá 10 lần trong năm. Dù không bắt buộc lập doanh nghiệp kinh doanh BĐS trong những trường hợp này, nghĩa vụ kê khai và nộp thuế vẫn phải được thực hiện đầy đủ, đúng quy định.
Nếu bạn đang phân vân không biết giao dịch mua bán nhà ở, công trình xây dựng của công ty mình có thuộc diện phải lập ngành nghề kinh doanh BĐS hay không, đừng ngần ngại liên hệ với HELLO BDS để được hỗ trợ tư vấn miễn phí. Bạn cũng có thể tìm kiếm trên HelloBDS.vn để tra cứu thông tin pháp lý dự án, đặt câu hỏi trực tiếp, hoặc kết nối với đội ngũ môi giới, luật sư, chuyên gia thuế uy tín, giúp bạn xử lý giao dịch một cách an tâm và đúng luật hơn.