Bài 19, Các loại bất động sản, dự án được đưa vào kinh doanh theo Luật Kinh doanh BĐS 2023

Không phải cứ có nhà, có đất là bạn có thể đem ra mua bán, chuyển nhượng một cách hợp pháp. Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã quy định rất rõ 5 nhóm bất động sản, dự án được phép đưa vào kinh doanh: nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn trong công trình, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật và dự án bất động sản. Trong bài viết này, HELLO BDS sẽ giúp bạn hệ thống lại từng nhóm một cách dễ hiểu nhất, kèm ví dụ thực tế và các bảng so sánh để bạn dễ tra cứu khi cần, dù bạn là người mua nhà lần đầu, nhà đầu tư hay môi giới đang tìm hiểu sâu hơn về pháp lý bất động sản.

Điều 5 Luật Kinh doanh BĐS 2023 quy định những loại bất động sản nào được đưa vào kinh doanh?

Theo Điều 5, có 5 nhóm bất động sản và dự án được phép đưa vào kinh doanh, bao gồm: nhà ở có sẵn và nhà ở hình thành trong tương lai; công trình xây dựng có sẵn và hình thành trong tương lai; phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng; quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản; và dự án bất động sản.

Điểm đáng lưu ý là các loại này chỉ được đưa vào kinh doanh khi đáp ứng đầy đủ điều kiện về đất đai, xây dựng, quy hoạch, đầu tư, phòng cháy chữa cháy, môi trường theo các luật chuyên ngành liên quan. Nói cách khác, việc gọi tên đúng loại tài sản chỉ là bước đầu, còn để giao dịch hợp pháp thì tài sản đó còn phải “đủ giấy tờ, đủ điều kiện” theo quy định.

Một thay đổi quan trọng so với trước đây là Luật Kinh doanh BĐS 2023 đã thu hẹp phạm vi: không còn cho phép kinh doanh quyền sử dụng đất thuần túy nữa, mà chỉ cho phép kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật, và phải nằm trong một dự án bất động sản cụ thể. Đây cũng là lý do vì sao nhiều hình thức “phân lô bán nền” tự phát trước đây giờ không còn được xem là sản phẩm bất động sản hợp lệ theo luật.

Xét rộng hơn, chủ đầu tư có thể kinh doanh cả hàng hóa bất động sản (nhà ở, công trình, quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật, dự án) lẫn dịch vụ bất động sản (môi giới, sàn giao dịch, tư vấn, quản lý bất động sản). Khi bạn tìm kiếm thông tin dự án, tra cứu pháp lý trên HELLO BDS, thực chất bạn đang tiếp cận thông tin của một trong các nhóm tài sản này. Vì vậy, hiểu rõ cách phân loại sẽ giúp bạn đọc và đánh giá thông tin chính xác hơn rất nhiều.

Nhóm 1: Nhà ở có sẵn và nhà ở hình thành trong tương lai

Nhà ở được chia thành nhà ở riêng lẻ (liền kề, độc lập, biệt thự) và nhà ở chung cư, đồng thời được phân theo trạng thái xây dựng thành hai loại: nhà ở có sẵn và nhà ở hình thành trong tương lai. Cách phân loại này ảnh hưởng trực tiếp đến điều kiện được bán, hồ sơ pháp lý cần có và mức độ an toàn cho người mua.

Trên thực tế, khi lướt các tin đăng trên HELLO BDS, bạn sẽ thấy những cụm từ quen thuộc như “căn hộ đã có sổ”, “chung cư đang xây”, “nhà phố sắp bàn giao”. Về bản chất pháp lý, đây chính là cách gọi dân dã của nhóm nhà ở có sẵn và nhà ở hình thành trong tương lai mà chúng ta sẽ tìm hiểu kỹ ngay sau đây.

Nhà ở có sẵn cần đáp ứng những điều kiện pháp lý gì?

Nhà ở có sẵn là nhà ở đã hoàn thành việc xây dựng và được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng (khoản 23 Điều 2 Luật Nhà ở 2023). Nói đơn giản, nhà phải xây xong, có biên bản nghiệm thu, và nếu cơ quan nhà nước có yêu cầu thì phải có thêm văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu.

Điều kiện cụ thể sẽ khác nhau giữa nhà ở chung cư và nhà ở riêng lẻ, bạn có thể tham khảo bảng dưới đây:

Tiêu chí	Nhà ở chung cư có sẵn	Nhà ở riêng lẻ có sẵn
Điều kiện cần	Hoàn thành xây dựng	Hoàn thành xây dựng
Nghiệm thu công trình	Biên bản nghiệm thu (CĐT + đơn vị thi công + tư vấn giám sát + tư vấn thiết kế)	Biên bản nghiệm thu tương tự
Nghiệm thu PCCC	Bắt buộc	Bắt buộc
Giấy phép môi trường	Có (nếu thuộc diện phải có)	Có (nếu thuộc diện phải có)
Nghiệm thu bể xử lý nước thải	Bắt buộc	Bắt buộc
Văn bản chấp thuận nghiệm thu của Sở/Bộ Xây dựng	Bắt buộc riêng cho chung cư	Không bắt buộc

Về giấy chứng nhận (sổ), có một điểm khá thú vị mà nhiều người hay nhầm: nhà ở riêng lẻ ngoài dự án, nếu muốn bán thì bắt buộc phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở. Nhưng nếu là nhà ở trong dự án do chủ đầu tư bán, thì dự án vẫn được đưa vào kinh doanh dù chưa cấp giấy chứng nhận từng căn, miễn là dự án đáp ứng đủ điều kiện đất đai, xây dựng theo Luật Kinh doanh BĐS.

Vì vậy, khi tra cứu thông tin dự án trên HELLO BDS, bạn nên ưu tiên xem tình trạng nghiệm thu, PCCC, giấy tờ đất và nhà, thay vì chỉ nhìn vào việc “nhà đã xây xong” để đánh giá độ an toàn pháp lý.

Nhà ở hình thành trong tương lai là gì và có những tình huống nào dễ nhầm lẫn?

Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định pháp luật xây dựng (khoản 24 Điều 2 Luật Nhà ở 2023). Có ba tình huống thường gặp trên thị trường:

Thứ nhất, nhà đang trong quá trình xây dựng, chưa có nghiệm thu nào cả. Thứ hai, nhà đã xây xong nhưng chưa được nghiệm thu. Thứ ba, nhà đã xây xong, đã có biên bản nghiệm thu nhưng việc nghiệm thu đó lại không đúng quy định của pháp luật.

Trường hợp thứ ba là điều khiến nhiều người bất ngờ nhất. Với chung cư, dù tòa nhà đã hoàn thành, đã có biên bản nghiệm thu nội bộ giữa chủ đầu tư, đơn vị thi công, tư vấn giám sát và tư vấn thiết kế, nhưng nếu chưa có văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu của Sở Xây dựng hoặc Bộ Xây dựng, thì tòa nhà đó vẫn được xem là nhà ở hình thành trong tương lai chứ không phải nhà ở có sẵn.

Nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được phép bán khi thỏa các điều kiện theo Luật Kinh doanh BĐS, chẳng hạn có giấy tờ về quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng hoặc thông báo khởi công, nghiệm thu hạ tầng kỹ thuật… Khi bạn thấy các dự án “mở bán căn hộ hình thành trong tương lai” trên HELLO BDS, thông tin pháp lý đi kèm thường là quyết định chủ trương đầu tư, giấy phép xây dựng, tiến độ thi công. Đây là những thứ bạn cần đối chiếu kỹ trước khi xuống tiền.

Phân biệt nhà ở có sẵn và nhà ở hình thành trong tương lai như thế nào?

Điểm giống nhau giữa hai loại này là đều phục vụ mục đích để ở. Sự khác biệt nằm ở ba tiêu chí chính: tình trạng nghiệm thu, giấy chứng nhận và khả năng giao dịch.

Tiêu chí	Nhà ở có sẵn	Nhà ở hình thành trong tương lai
Nghiệm thu công trình	Đã nghiệm thu đưa vào sử dụng đầy đủ (PCCC, công trình, bể xử lý nước thải, giấy phép môi trường); riêng chung cư phải có văn bản chấp thuận của Sở/Bộ Xây dựng	Chưa nghiệm thu, hoặc đã xây xong/cất nóc nhưng chưa nghiệm thu đúng quy định
Giấy chứng nhận	Có thể có hoặc chưa có, tùy trong hay ngoài dự án	Không có giấy chứng nhận từng căn tại thời điểm bán
Khả năng giao dịch	Nhà dân ngoài dự án: bắt buộc có GCN mới được bán	Chỉ chủ đầu tư dự án mới được bán khi đáp ứng đủ điều kiện luật

Bộ luật Dân sự 2015 (Điều 108) cũng có quy định liên quan: tài sản hiện có là tài sản đã hình thành và chủ thể đã xác lập quyền sở hữu trước hoặc tại thời điểm giao dịch, còn tài sản hình thành trong tương lai bao gồm tài sản chưa hình thành hoặc đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu sau thời điểm giao dịch. Có thể hiểu nôm na, nhà ở có sẵn thường tương ứng với “tài sản hiện có”, còn nhà ở hình thành trong tương lai tương ứng với “tài sản hình thành trong tương lai” trong các hợp đồng mua bán. Hiểu rõ khái niệm này sẽ giúp bạn soạn thảo hoặc đọc hiểu hợp đồng đặt cọc, thanh toán theo tiến độ chính xác hơn, tránh những tranh chấp không đáng có về sau.

Nhóm 2: Công trình xây dựng có sẵn và hình thành trong tương lai

Công trình xây dựng được đưa vào kinh doanh là những công trình phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp và công trình có công năng hỗn hợp. Đây là nhóm tài sản khá đa dạng, thường gắn với hoạt động kinh doanh, đầu tư hơn là nhu cầu ở thông thường.

Cụ thể, bạn có thể hình dung qua các ví dụ quen thuộc: tòa nhà giáo dục như trường học tư thục, trung tâm đào tạo; tòa nhà y tế như phòng khám, bệnh viện tư nhân; trung tâm thể dục thể thao, trung tâm văn hóa; tòa văn phòng, trung tâm thương mại, khách sạn; hay các loại hình mới hơn như condotel, officetel, nhà xưởng trong khu công nghiệp, và tòa nhà phức hợp kết hợp văn phòng, thương mại, khách sạn trong cùng một công trình.

Những công trình này được xem là hàng hóa bất động sản, có thể bán, cho thuê, cho thuê mua theo quy định pháp luật. Khi bạn tìm “tòa nhà văn phòng cho thuê”, “khách sạn bán”, “condotel biển” trên HELLO BDS, thực chất bạn đang làm việc với nhóm công trình xây dựng này.

Công trình xây dựng có sẵn khác gì công trình hình thành trong tương lai?

Công trình xây dựng có sẵn là công trình đã hoàn thành, được nghiệm thu và đưa vào sử dụng theo luật xây dựng, có văn bản chấp thuận nghiệm thu của cơ quan nhà nước nếu thuộc diện bắt buộc. Ví dụ dễ hình dung là biệt thự du lịch đã nghiệm thu, tòa văn phòng đã nghiệm thu và đang vận hành, hay nhà xưởng đã hoàn tất nghiệm thu PCCC, môi trường.

Ngược lại, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là công trình đang xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng, chẳng hạn condotel đang thi công hay nhà xưởng mới hoàn thành phần thô. Chủ đầu tư vẫn được phép bán hoặc cho thuê mua loại công trình này nếu đáp ứng điều kiện: có giấy tờ về quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, nghiệm thu hạ tầng kỹ thuật, có bảo lãnh ngân hàng…

Khi tra cứu thông tin trên HELLO BDS, bạn có thể ghi nhớ một nguyên tắc đơn giản: công trình “đã vận hành” thường là công trình có sẵn, còn công trình đang “mở bán” nhưng chưa khai thác thực tế thường là hình thành trong tương lai, và đi kèm với đó là rủi ro về tiến độ, pháp lý mà bạn cần cân nhắc kỹ.

Nhóm 3: Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình được kinh doanh

Luật cho phép kinh doanh phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng thuộc nhóm công trình đã nêu ở trên, ví dụ như văn phòng, thương mại, dịch vụ, giáo dục, officetel, condotel. Tuy nhiên, không phải công trình nào cũng được phép bán theo từng lô, ô hay sàn riêng lẻ.

Một ví dụ rất rõ ràng là biệt thự du lịch: chủ đầu tư chỉ được bán nguyên căn biệt thự, chứ không bao giờ được bán từng lô, sàn hay tầng bên trong biệt thự đó. Trong khi đó, với condotel, chủ đầu tư có thể được bán từng căn hoặc từng lô condotel riêng lẻ, nhưng phải thỏa hai điều kiện: được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền một lần, và trong hồ sơ chủ trương đầu tư có ghi rõ quyền được bán căn condotel. Thực tế có nhiều dự án condotel chỉ được cơ quan nhà nước chấp thuận chủ trương đầu tư để xây dựng phục vụ cho thuê, khai thác du lịch, chứ không được bán từng căn cho khách hàng.

Ví dụ điển hình về phần diện tích sàn có thể kể đến lô văn phòng, lô thương mại, lô giáo dục trong một tòa nhà hỗn hợp, hay căn hộ du lịch (condotel), officetel trong tòa nhà thương mại dịch vụ. Một lưu ý nhỏ nhưng quan trọng: trên giấy chứng nhận, cách gọi chính thức theo pháp luật là “tầng” chứ không phải “lầu” như cách gọi dân dã.

Tòa nhà chung cư hỗn hợp: vừa là nhà ở, vừa là công trình xây dựng?

Đúng vậy, một tòa chung cư hỗn hợp có thể vừa chứa nhà ở, vừa chứa phần diện tích sàn công trình xây dựng, tùy vào cách bố trí công năng của từng tầng. Chung cư chỉ có chức năng ở thì toàn bộ căn hộ được xem là nhà ở. Nhưng với chung cư có chức năng hỗn hợp, các tầng dưới thường bố trí lô thương mại, lô văn phòng, officetel hoặc condotel, và những phần này được xem là phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, còn các tầng trên là căn hộ ở, được xem là nhà ở.

Loại tòa nhà	Tầng dưới	Tầng trên
Chung cư chỉ có chức năng ở	Căn hộ để ở	Căn hộ để ở
Chung cư chức năng hỗn hợp	Lô thương mại, văn phòng, officetel, condotel (phần diện tích sàn công trình)	Căn hộ để ở (nhà ở)

Việc bố trí sản phẩm ở tầng nào là do chủ đầu tư quyết định, miễn phù hợp quy hoạch và mục đích sử dụng đất đã được phê duyệt. Trên thị trường, khá nhiều dự án vừa bán căn hộ ở, vừa bán officetel hoặc condotel trong cùng một tòa nhà. Vì thế, khi tra cứu thông tin dự án trên HELLO BDS, bạn nên chú ý phân biệt rõ mình đang xem sản phẩm nhà ở hay sản phẩm diện tích sàn công trình, bởi chế độ pháp lý của hai loại này khác nhau khá nhiều.

Nhóm 4: Quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản

Quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật là quyền sử dụng đất trong dự án mà trên đó đã hoàn thành hạ tầng kỹ thuật như đường giao thông, hệ thống cấp thoát nước, cấp điện, chiếu sáng theo quy hoạch chi tiết được phê duyệt. Đây chính là cơ sở pháp lý cho sản phẩm mà thị trường vẫn quen gọi là “đất nền trong dự án”: chủ đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân để cá nhân tự xây dựng nhà ở.

Theo Luật Kinh doanh BĐS 2023, hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật bao gồm ba hình thức chính: chuyển nhượng cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, chuyển nhượng cho tổ chức để đầu tư xây dựng nhà ở hoặc công trình xây dựng, và cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất cho tổ chức, cá nhân sử dụng đúng mục đích. Ví dụ dễ hình dung nhất là một khu đô thị mới, chủ đầu tư xây xong đường, điện, nước rồi mới bán nền cho cá nhân; hoặc khu công nghiệp, cụm công nghiệp, chủ đầu tư hạ tầng cho thuê lại đất có hạ tầng kỹ thuật cho nhà đầu tư xây nhà máy.

Khi tìm “đất nền dự án” trên HELLO BDS, bạn cần phân biệt rõ với đất cá nhân tách thửa, vì chỉ đất nền dự án có hạ tầng kỹ thuật do chủ đầu tư triển khai mới được xem là sản phẩm bất động sản theo Điều 5.

Đất nền dự án khác gì đất cá nhân tách thửa có mở đường, làm cống?

Cả hai loại đều có hạ tầng kỹ thuật trên thực tế, nhưng bản chất pháp lý lại hoàn toàn khác nhau:

Tiêu chí	Đất nền dự án (QSDĐ có HTKT)	Đất cá nhân tách thửa
Chủ thể triển khai	Chủ đầu tư dự án	Cá nhân
Căn cứ điều kiện tách/chuyển nhượng	Luật Kinh doanh BĐS	Quyết định của UBND cấp tỉnh về điều kiện tách thửa
Luật điều chỉnh khi bán	Luật Kinh doanh BĐS	Luật Đất đai
Có phải sản phẩm BĐS theo Điều 5?	Có	Không

Đây là điểm rất dễ gây nhầm lẫn trên thị trường, đặc biệt với những khu đất được quảng cáo là “đất nền” nhưng thực chất chỉ là đất tách thửa tự phát. Thông tin dự án minh bạch trên HELLO BDS có thể giúp bạn phân biệt rõ “dự án chính quy” với “phân lô tự phát” trước khi quyết định xuống tiền.

Đất Nhà nước đấu giá có khác gì quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật trong dự án?

Cả hai đều có hạ tầng kỹ thuật, nhưng khác nhau ở chủ thể bán và luật áp dụng. Đất do Nhà nước đấu giá thì chủ thể bán là Nhà nước, điều kiện bán tuân theo Luật Đất đai 2024, và không được xem là sản phẩm kinh doanh bất động sản của chủ đầu tư theo Luật Kinh doanh BĐS. Trong khi đó, quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản do chủ đầu tư triển khai, điều kiện bán tuân theo Luật Kinh doanh BĐS, và là sản phẩm bất động sản được liệt kê chính thức tại Điều 5.

Có một điểm thú vị: một nhà đầu tư tham gia đấu giá đất để làm dự án, sau đó có thể trở thành chủ đầu tư và kinh doanh quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật trên chính khu đất đó. Nhưng giai đoạn đấu giá ban đầu vẫn là giao dịch theo Luật Đất đai, còn giai đoạn kinh doanh sau này mới thuộc phạm vi Luật Kinh doanh BĐS.

Vì sao đất nghĩa trang, nghĩa địa không được xem là sản phẩm BĐS theo Điều 5?

Đất nghĩa trang, nghĩa địa thường cũng có hạ tầng kỹ thuật như đường, cống, cấp nước, và chủ đầu tư có thể được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để đầu tư hạ tầng nghĩa trang rồi chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng theo Luật Đất đai 2024. Tuy nhiên, Luật Kinh doanh BĐS 2023 lại không quy định chi tiết nhóm tài sản này trong Điều 5, mà chỉ tập trung vào quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật chuyển nhượng cho cá nhân xây nhà ở, hoặc chuyển nhượng, cho thuê cho tổ chức để xây nhà ở, công trình xây dựng, khu đô thị, khu công nghiệp.

Vì vậy, dù đất nghĩa trang có hạ tầng kỹ thuật và có giao dịch chuyển nhượng thực tế, nó vẫn chịu sự điều chỉnh chính bởi Luật Đất đai, không được xem là sản phẩm kinh doanh bất động sản điển hình theo Luật Kinh doanh BĐS. Đây cũng là điểm mà môi giới cần lưu ý khi đăng tin, tránh gộp chung đất nghĩa trang vào nhóm “đất nền dự án nhà ở, khu đô thị”.

Nhóm 5: Dự án bất động sản được đưa vào kinh doanh

Dự án bất động sản là nhóm tài sản có quy mô lớn nhất trong 5 nhóm, bao gồm dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu dân cư nông thôn, dự án đầu tư xây dựng công trình có công năng giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp, hỗn hợp, cùng dự án đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật hoặc kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao.

Dự án bất động sản có thể xem như “hàng hóa cấp cao”, có thể được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần giữa các chủ đầu tư nếu đáp ứng điều kiện luật định. Khi bạn tra cứu thông tin “dự án X” trên HELLO BDS, thực chất bạn đang tiếp cận thông tin của một dự án bất động sản thuộc một trong các nhóm vừa nêu, có thể là dự án khu đô thị, dự án chung cư, hay dự án khu công nghiệp.

Điều kiện để dự án bất động sản được đưa vào kinh doanh là gì?Để dự án bất động sản có quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật được đưa vào kinh doanh, dự án phải đáp ứng các yêu cầu về sự phù hợp quy hoạch, có hồ sơ pháp lý đầy đủ, bảo đảm tiến độ, an toàn và môi trường, đồng thời hoàn thành đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt và đúng tiến độ được chấp thuận.

Riêng với nhà ở, công trình xây dựng trong dự án khi đưa vào kinh doanh, dự án cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất gắn với nhà ở hoặc công trình, xây dựng trên đất được giao có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, và nằm trong dự án đã được cơ quan nhà nước chấp thuận với mục đích xây dựng để bán, cho thuê mua.

Có thể nói, đây chính là “xương sống” giúp phân biệt một dự án đạt chuẩn với một dự án tiềm ẩn rủi ro. Các nền tảng minh bạch như HELLO BDS luôn hướng tới việc giúp người dùng kiểm tra thông tin pháp lý dự án dựa trên chính những tiêu chí này, để bạn có cái nhìn rõ ràng trước khi quyết định tìm hiểu sâu hơn hoặc liên hệ chủ đầu tư, môi giới.

Một vài tình huống thực tế giúp bạn dễ hình dung hơn

Chủ đầu tư có được vừa bán nhà ở có sẵn, vừa bán nhà ở hình thành trong tương lai trong cùng một dự án không?

Có. Ví dụ, Công ty A là chủ đầu tư một dự án nhà ở thấp tầng (nhà ở riêng lẻ), công ty này hoàn toàn có thể bán nhà ở có sẵn, nhà ở hình thành trong tương lai, hoặc bán đồng thời cả hai loại trong cùng một dự án. Việc lựa chọn bán loại nào phụ thuộc vào phương án kinh doanh, năng lực tài chính và tình hình thị trường tại thời điểm đó. Khi tìm hiểu dự án trên HELLO BDS, bạn nên xem kỹ trạng thái từng căn: đã nghiệm thu hay chỉ đang xây, để hiểu rõ rủi ro và điều kiện thanh toán tương ứng.

Công ty có được mua nhà ở có sẵn của cá nhân ngoài dự án để bán lại không?

Có, nhưng cần lưu ý về ngành nghề kinh doanh. Ví dụ, Công ty A muốn mua nhà ở có sẵn của ông B tại TP.HCM (không nằm trong dự án nào) để bán lại. Theo Luật Nhà ở, tổ chức trong nước được sở hữu nhà ở thông qua nhiều hình thức như mua, nhận tặng cho, thừa kế, góp vốn… nên về nguyên tắc công ty A được phép mua căn nhà này. Tuy nhiên, để hoạt động kinh doanh này diễn ra thường xuyên và tránh rắc rối pháp lý, công ty A nên bổ sung ngành nghề kinh doanh bất động sản trước khi thực hiện giao dịch.

Cá nhân đang xây nhà có được bán cho công ty để công ty bán lại không?

Không được, nếu nhà đó chưa hoàn thành. Ví dụ, ông A đang xây dựng một căn nhà (nhà ở hình thành trong tương lai) ngoài dự án thì không được bán cho công ty B để công ty B bán lại sản phẩm này cho khách hàng khác. Ông A chỉ được bán căn nhà này khi nó đã trở thành nhà ở có sẵn, tức đã xây xong và được cấp giấy chứng nhận đối với cả nhà và đất. Ngược lại, nếu công ty A là chủ đầu tư dự án nhà ở đang xây dựng, công ty này hoàn toàn được bán nhà ở hình thành trong tương lai cho tổ chức hoặc cá nhân khác, miễn đáp ứng đầy đủ điều kiện luật định.

Tòa chung cư đã có biên bản nghiệm thu, vậy là nhà ở có sẵn hay hình thành trong tương lai?

Câu trả lời phụ thuộc vào việc đã có văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu của Sở/Bộ Xây dựng hay chưa. Giả sử Công ty A là chủ đầu tư một tòa chung cư tại TP.HCM, tòa nhà đã được công ty A, đơn vị thi công, đơn vị tư vấn giám sát và đơn vị tư vấn thiết kế cùng ký biên bản nghiệm thu. Nếu tòa nhà chưa có văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu của Sở Xây dựng hoặc Bộ Xây dựng, thì đây vẫn là nhà ở hình thành trong tương lai. Chỉ khi đã có văn bản chấp thuận này, tòa nhà mới chính thức được xem là nhà ở có sẵn.

Đây là một chi tiết pháp lý khá “ngầm” mà không phải ai cũng để ý, nhưng lại ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người mua. Vì vậy, khi tư vấn hoặc tìm hiểu về một dự án chung cư cụ thể trên HELLO BDS, bạn nên hỏi rõ về văn bản chấp thuận nghiệm thu này, thay vì chỉ tin vào việc “tòa nhà đã xây xong”.

Câu hỏi thường gặp về các loại bất động sản, dự án được đưa vào kinh doanh

Nhà đang xây có bán được không?

Có thể bán được nếu người bán là chủ đầu tư dự án và đáp ứng đầy đủ điều kiện kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai theo Luật Kinh doanh BĐS. Tuy nhiên, nếu là cá nhân đang tự xây nhà ngoài dự án, thì không được bán cho tổ chức để tổ chức đó bán lại, mà chỉ được bán khi nhà đã hoàn thành và có giấy chứng nhận.

Đất phân lô, mở đường tự phát có phải là đất nền dự án không?

Không. Đất nền dự án phải do chủ đầu tư triển khai, tuân theo Luật Kinh doanh BĐS. Còn đất cá nhân tự tách thửa dù có mở đường, làm cống thì vẫn tuân theo Luật Đất đai và không được xem là sản phẩm bất động sản theo Điều 5.

Condotel có được cấp sổ không?

Condotel có thể được bán và cấp giấy chứng nhận cho từng căn nếu tòa nhà được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền một lần, và hồ sơ chủ trương đầu tư cho phép chủ đầu tư bán từng lô/căn condotel. Nếu dự án chỉ được chấp thuận để kinh doanh cho thuê lưu trú thì sẽ không được bán từng căn.

Chung cư đã có biên bản nghiệm thu thì có phải là nhà ở có sẵn không?

Chưa chắc. Nếu chung cư chưa có văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu của Sở Xây dựng hoặc Bộ Xây dựng, thì dù đã có biên bản nghiệm thu nội bộ, tòa nhà vẫn được xem là nhà ở hình thành trong tương lai.

Mua nhà ở có sẵn của cá nhân (ngoài dự án) có cần công ty phải đăng ký ngành nghề kinh doanh BĐS không?

Về nguyên tắc, công ty vẫn được phép mua theo quy định của Luật Nhà ở dù chưa đăng ký ngành nghề. Tuy nhiên, để tránh rắc rối và thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản một cách hợp pháp, thường xuyên, công ty nên bổ sung ngành nghề kinh doanh bất động sản trước khi thực hiện giao dịch.

Biệt thự du lịch có được bán từng phần, từng tầng không?

Không. Chủ đầu tư chỉ được bán nguyên căn biệt thự du lịch, không được bán từng lô, sàn hay tầng bên trong biệt thự.

Đất nghĩa trang có được xem là sản phẩm bất động sản kinh doanh không?

Không hoàn toàn. Dù có hạ tầng kỹ thuật và có giao dịch chuyển nhượng, đất nghĩa trang, nghĩa địa chịu sự điều chỉnh chính bởi Luật Đất đai, không được liệt kê là sản phẩm kinh doanh bất động sản theo Điều 5 Luật Kinh doanh BĐS.

Đất trúng đấu giá từ Nhà nước có phải là “quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật” theo Điều 5 không?

Không. Đất do Nhà nước đấu giá tuân theo Luật Đất đai và không được xem là sản phẩm kinh doanh bất động sản của chủ đầu tư. Chỉ khi nhà đầu tư trúng đấu giá sau đó triển khai thành dự án và bán quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật thì mới thuộc phạm vi Luật Kinh doanh BĐS.

Bài viết trên đã hệ thống lại 5 nhóm bất động sản, dự án được đưa vào kinh doanh theo Điều 5 Luật Kinh doanh BĐS 2023, từ nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn, quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật, cho đến dự án bất động sản. Hy vọng những bảng so sánh và ví dụ thực tế trong bài đã giúp bạn dễ dàng nhận diện đúng loại tài sản mình đang quan tâm, cũng như hiểu rõ hơn sự khác biệt giữa “có sẵn” và “hình thành trong tương lai”, giữa “đất nền dự án” và “đất tách thửa tự phát”.

Pháp lý bất động sản vốn có nhiều điểm dễ gây nhầm lẫn, và một quyết định mua bán, đầu tư sai lầm có thể để lại hậu quả không nhỏ. Nếu bạn đang tìm hiểu một dự án cụ thể, cần tra cứu thông tin pháp lý, tìm môi giới uy tín hoặc muốn được tư vấn miễn phí về nhà ở, đất nền, chung cư hay bất kỳ loại hình bất động sản nào, đừng ngần ngại liên hệ với HELLO BDS. Chúng tôi luôn sẵn sàng đồng hành cùng bạn như một cầu nối minh bạch, đáng tin cậy trên hành trình tìm kiếm bất động sản phù hợp.