Nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai (căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ, biệt thự nghỉ dưỡng, shophouse,…) chỉ được phép bán khi đáp ứng đồng thời hàng loạt điều kiện pháp lý chặt chẽ theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Nhà ở 2023. Nếu chủ đầu tư chỉ có một vài loại giấy tờ mà thiếu những điều kiện còn lại, dự án vẫn chưa đủ điều kiện mở bán, cho dù đã quảng cáo rầm rộ.
Trong bài viết này, HELLO BDS sẽ cùng bạn hệ thống lại toàn bộ điều kiện mở bán theo Điều 24, 25, 26 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và khoản 2 Điều 183 Luật Nhà ở 2023, làm rõ sự khác nhau giữa nhà ở và công trình xây dựng hình thành trong tương lai, phân tích kỹ về “bảo lãnh ngân hàng” (nhiều người vẫn nhầm lẫn giữa hợp đồng bảo lãnh, văn bản cam kết phát hành thư bảo lãnh và chứng thư bảo lãnh), đồng thời hướng dẫn bạn cách tự kiểm tra pháp lý dự án trước khi xuống tiền.
NỘI DUNG CHÍNH
Nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là gì?
Nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là tài sản đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định pháp luật về xây dựng.
Cụ thể hơn, chúng ta có thể phân ra hai nhóm:
- Nhà ở hình thành trong tương lai: bao gồm căn hộ chung cư đang xây, nhà ở riêng lẻ thuộc dự án nhà ở chưa nghiệm thu đưa vào sử dụng. Ví dụ, một công ty xây tòa chung cư, mới nghiệm thu xong phần móng và bắt đầu bán căn hộ cho khách hàng, đó chính là bán nhà ở hình thành trong tương lai.
- Công trình xây dựng hình thành trong tương lai: gồm biệt thự nghỉ dưỡng, shophouse, tòa nhà văn phòng, condotel, officetel,… cũng đang xây dựng, chưa nghiệm thu hoàn thành.
Điểm chung của cả hai là: khi mua, bạn thực chất đang ký hợp đồng mua bán tài sản chưa hình thành, chứ không phải mua một căn nhà đã hoàn thiện, có sổ hồng trao tay ngay. Chính vì vậy pháp luật đặt ra rất nhiều điều kiện ràng buộc để bảo vệ người mua, và đây cũng là lý do bạn cần hiểu rõ trước khi quyết định đặt cọc.
Điều kiện chung để nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh
Theo Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, nhà ở và công trình xây dựng hình thành trong tương lai phải đáp ứng đồng thời nhiều nhóm điều kiện, từ tình trạng xây dựng, quyền sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính cho đến việc công khai thông tin dự án.
Điều kiện về tình trạng xây dựng ra sao?
Nhà ở, công trình xây dựng phải đã được khởi công theo đúng quy định pháp luật xây dựng, kèm theo đầy đủ hồ sơ pháp lý tương ứng với từng giai đoạn.
Cụ thể, chủ đầu tư cần có giấy phép xây dựng và hồ sơ đề nghị cấp phép (đối với trường hợp bắt buộc phải xin phép). Nếu thuộc diện được miễn giấy phép xây dựng, chẳng hạn dự án nhà ở riêng lẻ có quy hoạch chi tiết 1/500 và dưới 7 tầng, hoặc chung cư đã có thiết kế kỹ thuật/bản vẽ thi công được cơ quan nhà nước thẩm định và xác nhận đủ điều kiện miễn phép, thì phải có thông báo khởi công kèm hồ sơ thiết kế xây dựng.
Riêng với nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có chức năng ở, bắt buộc phải có biên bản nghiệm thu phần móng đã hoàn thành. Đây là điều kiện không áp dụng đối với nhà ở riêng lẻ trong dự án, cũng như không bắt buộc đối với công trình xây dựng như biệt thự nghỉ dưỡng.
Ngoài ra, hạ tầng kỹ thuật (đường giao thông, cấp thoát nước, xử lý chất thải,…) phải được nghiệm thu tương ứng với tiến độ dự án, chứ không nhất thiết phải hoàn thành 100% ngay tại thời điểm mở bán.
Điều kiện về quyền sử dụng đất gồm những gì?
Chủ đầu tư phải có ít nhất một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất sau: quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất kèm hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất/quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Với dự án nhà ở thương mại, thông thường chủ đầu tư được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, thể hiện qua giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất. Còn với dự án công trình xây dựng như biệt thự nghỉ dưỡng, phổ biến hơn là hình thức Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần hoặc trả tiền hàng năm.
Đây là nhóm điều kiện nền tảng mà bạn có thể tự kiểm tra bằng cách yêu cầu chủ đầu tư cho xem sổ hồng, quyết định giao đất hoặc quyết định cho thuê đất của dự án.
Nghĩa vụ tài chính và tình trạng pháp lý cần đáp ứng gì?
Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai, bao gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan. Đây được xem là điểm mới nổi bật của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 so với luật cũ năm 2014.
Trên thực tế, điều kiện này có thể được chứng minh thông qua mẫu số 03 đính kèm Nghị định 103/2024 (văn bản của cơ quan thuế xác nhận đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính), hoặc thông báo nộp tiền sử dụng đất/tiền thuê đất kèm biên lai nộp tiền vào ngân sách nhà nước.
Bên cạnh đó, tài sản đưa vào kinh doanh không được đang tranh chấp (trừ khi đã có bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật giải quyết), không bị kê biên để thi hành án, không thuộc trường hợp pháp luật cấm giao dịch hoặc đang bị đình chỉ giao dịch.
Dự án cần công khai những thông tin gì trước khi bán?
Nhà ở, công trình xây dựng phải nằm trong dự án bất động sản đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận, và trong nội dung chấp thuận phải có mục đích đầu tư xây dựng để bán hoặc cho thuê mua.
Đồng thời, dự án phải được công khai thông tin theo Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, bao gồm pháp lý đất đai, quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, quy hoạch chi tiết, tiến độ xây dựng, thông tin bảo lãnh ngân hàng… Bạn hoàn toàn có thể lên website của chủ đầu tư để kiểm tra, hoặc tra cứu dự án trên HelloBDS.vn để đối chiếu thêm tính minh bạch trước khi quyết định.
Điều kiện riêng chỉ áp dụng cho nhà ở hình thành trong tương lai
Ngoài các điều kiện chung nêu trên, nhà ở hình thành trong tương lai còn phải đáp ứng thêm hai điều kiện đặc thù mà công trình xây dựng khác (như biệt thự nghỉ dưỡng, shophouse) không bắt buộc: văn bản xác nhận đủ điều kiện bán của Sở Xây dựng và bắt buộc giải chấp.
Văn bản của Sở Xây dựng về đủ điều kiện bán có phải là “giấy phép mở bán” không?
Đúng, đây chính là văn bản mà dân trong ngành hay gọi vui là “giấy phép mở bán”, tuy nhiên bản chất nó chỉ là một trong nhiều điều kiện, chứ không phải điều kiện duy nhất.
Theo quy định, trước khi bán hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh (thường là Sở Xây dựng) về việc nhà ở đủ điều kiện được bán. Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận thông báo, Sở Xây dựng có trách nhiệm kiểm tra và trả lời bằng văn bản, xác nhận đủ điều kiện hoặc nêu rõ lý do không đủ điều kiện.
Điều đáng lưu ý là: chỉ có văn bản này thôi thì chưa đủ để khẳng định dự án đã hoàn tất tất cả điều kiện mở bán. Vì tại thời điểm ban hành văn bản, Sở Xây dựng chưa chắc đã xem xét đầy đủ các yếu tố như hợp đồng bảo lãnh ngân hàng hay tình trạng giải chấp cụ thể của từng căn hộ, và việc chưa xem xét này vẫn không trái quy định pháp luật. Vì vậy, khi môi giới hoặc chủ đầu tư chỉ đưa cho bạn mỗi văn bản này, bạn nên hỏi thêm về các giấy tờ khác trước khi tin tưởng hoàn toàn.
Nhà ở hình thành trong tương lai có bắt buộc phải giải chấp không?
Có, và đây là quy định không có ngoại lệ theo khoản 2 Điều 183 Luật Nhà ở 2023.
Trước ngày 1/8/2024, pháp luật từng cho phép chủ đầu tư bán nhà ở đang thế chấp nếu được cả ngân hàng và khách hàng đồng ý bằng văn bản. Tuy nhiên quy định hiện hành đã bỏ hẳn cơ chế ngoại lệ này. Nghĩa là hiện nay, muốn bán nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư bắt buộc phải giải chấp toàn bộ dự án, hoặc ít nhất là giải chấp phần dự án/nhà ở cùng quyền sử dụng đất tương ứng với căn đang bán.
Đây cũng chính là điểm khác biệt lớn so với công trình xây dựng hình thành trong tương lai (biệt thự nghỉ dưỡng, shophouse…): với nhóm này, luật kinh doanh bất động sản không bắt buộc phải giải chấp trước khi bán, miễn là có sự đồng ý của ngân hàng và khách hàng.
Một điểm thực tế bạn nên lưu ý: có văn bản của Sở Xây dựng xác nhận đủ điều kiện bán không đồng nghĩa dự án hoặc căn hộ đó chắc chắn đã giải chấp trên thực tế. Về quy định thì đúng là phải giải chấp, nhưng để chắc chắn, bạn vẫn nên yêu cầu chủ đầu tư cung cấp văn bản giải chấp cụ thể của căn hộ mình định mua.
Bảo lãnh ngân hàng khi bán nhà ở hình thành trong tương lai
Bảo lãnh ngân hàng là cơ chế bắt buộc theo Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, nhằm bảo đảm quyền lợi cho khách hàng trong trường hợp chủ đầu tư chậm hoặc không bàn giao nhà đúng hạn.
Quy trình này thường trải qua ba bước, và điều thú vị là hai bước đầu tiên không hề có sự tham gia của khách hàng:
Bước 1: Ngân hàng và chủ đầu tư ký hợp đồng bảo lãnh (hay còn gọi là thỏa thuận cấp bảo lãnh), do cả hai bên cùng ký và đóng dấu.
Bước 2: Ngân hàng phát hành văn bản cam kết sẽ phát hành thư bảo lãnh cho tất cả bên mua nhà ở hình thành trong tương lai. Văn bản này gửi cho chủ đầu tư và phải được công bố công khai theo khoản 2 Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, điểm c khoản 2 Điều 4 Nghị định 96/2024/NĐ-CP.
Bước 3: Chủ đầu tư và khách hàng ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Tại bước này, khách hàng được quyền lựa chọn có hoặc không có chứng thư bảo lãnh riêng cho mình, và chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao văn bản cam kết bảo lãnh của ngân hàng cho bạn.
Nếu bạn chọn “không cần chứng thư bảo lãnh”, thông thường sẽ được chiết khấu thêm 1-2% giá bán tùy dự án. Nhưng cần hiểu đúng bản chất: khoản chiết khấu này thực chất là phần chi phí phí bảo lãnh mà bạn không phải trả cho ngân hàng, chứ không hẳn là một khoản ưu đãi “cho không”.
Ba loại văn bản liên quan đến bảo lãnh dễ gây nhầm lẫn là gì?
Nhiều người mua nhà thường lẫn lộn giữa văn bản cam kết bảo lãnh, văn bản cam kết phát hành thư bảo lãnh và chứng thư bảo lãnh, trong khi giá trị pháp lý của ba loại này khác nhau khá rõ.
| Loại văn bản | Ai ký | Bản chất | Có giúp khách hàng được hoàn tiền không? |
|---|---|---|---|
| Văn bản cam kết bảo lãnh | Chỉ ngân hàng ký (hành vi pháp lý đơn phương) | Ngân hàng cam kết sẽ bảo lãnh nếu dự án, chủ đầu tư đủ điều kiện theo luật; đây là cam kết có điều kiện | Không, chỉ mang tính “sẽ xem xét” |
| Văn bản cam kết phát hành thư bảo lãnh cho tất cả bên mua | Chỉ ngân hàng ký, nhưng dựa trên hợp đồng bảo lãnh đã ký trước đó với chủ đầu tư | Ngân hàng cam kết chắc chắn sẽ phát hành thư bảo lãnh cho từng khách mua đủ điều kiện | Không trực tiếp, nhưng là cơ sở để có chứng thư |
| Chứng thư bảo lãnh (cấp riêng cho từng khách hàng) | Ngân hàng phát hành dựa trên hợp đồng mua bán cụ thể | Ghi rõ tên người được bảo lãnh, số tiền, thời hạn hiệu lực | Có, đây là căn cứ duy nhất để được hoàn tiền |
Như vậy, chỉ khi bạn cầm trên tay chứng thư bảo lãnh đứng tên chính mình, còn thời hạn hiệu lực (thường kéo dài đến khoảng 1 tháng sau ngày bàn giao nhà theo hợp đồng), thì bạn mới thực sự có cơ sở để đòi ngân hàng hoàn tiền nếu chủ đầu tư chậm giao nhà. Có “dự án được ngân hàng bảo lãnh” trên giấy tờ không đồng nghĩa bạn đã an toàn tuyệt đối, bởi đây suy cho cùng vẫn là một thủ tục hành chính bắt buộc để được bán nhà ở hình thành trong tương lai, chứ chưa phải “bùa hộ mệnh” cho toàn bộ giao dịch.
Dự án đủ điều kiện mở bán có bắt buộc phải có hợp đồng bảo lãnh không?
Không nhất thiết, chỉ cần có văn bản cam kết phát hành thư bảo lãnh cho tất cả bên mua là đủ để xác nhận dự án đủ điều kiện mở bán, dù đây là văn bản đơn phương từ ngân hàng.
Lý do là bởi để có được văn bản cam kết phát hành thư bảo lãnh này, trước đó chủ đầu tư và ngân hàng chắc chắn đã ký hợp đồng bảo lãnh (thỏa thuận cấp bảo lãnh) với nhau. Vì vậy khi công bố thông tin, pháp luật chỉ yêu cầu công bố văn bản cam kết phát hành thư bảo lãnh, chứ không yêu cầu công bố hợp đồng bảo lãnh gốc.
Nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thanh toán như thế nào?
Việc thanh toán được thực hiện theo nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng (đã bao gồm tiền cọc), và tổng số tiền thanh toán không được vượt quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, theo Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
Riêng với trường hợp bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, mức trần này giảm xuống chỉ còn 50% giá trị hợp đồng. Quy định này áp dụng chung cho cả ba loại sản phẩm: nhà ở, công trình xây dựng (biệt thự nghỉ dưỡng…) và phần diện tích sàn xây dựng trong công trình (lô văn phòng, condotel, officetel…) hình thành trong tương lai.
Điều quan trọng cần nhớ: pháp luật không cho phép các bên tự thỏa thuận vượt mức 70%/50% khi nhà chưa bàn giao, kể cả khi khách hàng tự nguyện đồng ý.
Những phương thức thanh toán nào tiềm ẩn rủi ro vi phạm luật?
Trên thực tế có ba phương thức thanh toán phổ biến: thanh toán theo tiến độ (chuẩn), thanh toán nhanh (một lần) và thanh toán qua vay ngân hàng. Trong đó, phương thức thanh toán nhanh là dễ vi phạm luật nhất.
Cụ thể, nhiều dự án yêu cầu khách hàng thanh toán đến 95% giá trị hợp đồng để được hưởng chiết khấu 5-9%, trong khi nhà vẫn chưa được bàn giao. Đây rõ ràng là vượt trần 70%/50% mà luật cho phép, dù cả hai bên có tự nguyện thỏa thuận đi chăng nữa thì cũng không được pháp luật công nhận.
Với phương thức vay ngân hàng, dòng tiền thường đi theo trình tự: bạn mở tài khoản tại ngân hàng, chủ đầu tư cũng mở tài khoản tại cùng ngân hàng đó, ngân hàng giải ngân khoản vay vào tài khoản của bạn, sau đó trích chuyển sang tài khoản chủ đầu tư. Một lưu ý quan trọng là khoản vay của chủ đầu tư (nếu có, để xây dự án) hoàn toàn khác với khoản vay của bạn, không có chuyện “chuyển giao” khoản vay từ chủ đầu tư sang khách hàng. Nếu chủ đầu tư từng thế chấp dự án để vay vốn, họ bắt buộc phải giải chấp căn hộ bạn định mua trước khi ký hợp đồng mua bán với bạn, nếu không bạn sẽ khó có thể vay ngân hàng cho căn đó.
Nếu chủ đầu tư chậm giao nhà, khách hàng có chứng thư bảo lãnh được hoàn tối đa bao nhiêu?
Số tiền hoàn lại tối đa tương ứng với trần thanh toán cho phép, tức khoảng 70% giá bán nếu chủ đầu tư là tổ chức kinh tế trong nước, hoặc khoảng 50% giá bán nếu chủ đầu tư có vốn đầu tư nước ngoài, căn cứ theo khoản 1 Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
Ví dụ, một căn hộ giá 1 tỷ đồng (chưa VAT), dù khách hàng có thanh toán đến 100% để hưởng chiết khấu 5% thì khi chủ đầu tư không bàn giao nhà, số tiền tối đa được ngân hàng hoàn lại (nếu có chứng thư bảo lãnh đứng tên) cũng chỉ khoảng 700 triệu đồng (với chủ đầu tư trong nước) hoặc 500 triệu đồng (với chủ đầu tư có vốn nước ngoài). Số tiền cụ thể sẽ được ghi rõ ngay trên chứng thư bảo lãnh của từng khách, nên bạn cần đọc kỹ tài liệu này thay vì chỉ tin vào lời giới thiệu chung chung.
Khi nào chủ đầu tư được nhận tiền đặt cọc mua nhà ở hình thành trong tương lai?
Chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán khi nhà ở, công trình xây dựng đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, căn cứ khoản 5 Điều 23.
Thỏa thuận đặt cọc bắt buộc phải ghi rõ giá bán, giá thuê mua của sản phẩm. Ngoài ra, để chứng minh mình là chủ đầu tư hợp pháp của dự án, doanh nghiệp cần có ít nhất một trong bốn loại văn bản: quyết định phê duyệt kết quả trúng đấu giá, quyết định phê duyệt kết quả trúng đấu thầu, quyết định chấp thuận nhà đầu tư, hoặc quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư.
Nếu chủ đầu tư chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh mà vẫn nhận cọc, đây là dấu hiệu bạn nên đặc biệt thận trọng, bởi bản chất giao dịch này tiềm ẩn rủi ro pháp lý không nhỏ.
Làm sao kiểm tra pháp lý dự án ngay từ giai đoạn đặt cọc?Bạn hoàn toàn có thể tự kiểm tra bằng cách yêu cầu chủ đầu tư cung cấp văn bản xác định tư cách chủ đầu tư, quy hoạch chi tiết 1/500, cùng các giấy tờ về đất đai và xây dựng cơ bản.
Theo Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, thông tin dự án bắt buộc phải được công khai trên website doanh nghiệp. Nếu bạn lên website chủ đầu tư mà không tìm thấy thông tin công khai nào về dự án, đó là dấu hiệu cho thấy dự án có thể chưa đủ điều kiện mở bán. Ở giai đoạn này, bạn cũng có thể tra cứu và đối chiếu thêm thông tin dự án trên HelloBDS.vn, hoặc đặt câu hỏi trực tiếp cho đội ngũ tư vấn miễn phí của HELLO BDS nếu chưa chắc chắn về tính hợp pháp của yêu cầu đặt cọc.
Cần lưu ý thêm, khoảng thời gian từ lúc chủ đầu tư nhận cọc đến khi chính thức mở bán nhà ở hình thành trong tương lai có thể kéo dài ngắn hay dài tùy thuộc vào tiến độ pháp lý cụ thể và năng lực tài chính của từng chủ đầu tư, nên bạn đừng vội sốt ruột mà bỏ qua bước kiểm tra hồ sơ.
Mua công trình xây dựng hình thành trong tương lai có rủi ro hơn mua nhà ở không?
Có, rủi ro khi mua công trình xây dựng hình thành trong tương lai thường cao hơn so với mua nhà ở hình thành trong tương lai, do thiếu đi một số cơ chế bảo vệ bắt buộc mà pháp luật dành riêng cho nhà ở.
| Tiêu chí | Nhà ở hình thành trong tương lai | Công trình xây dựng hình thành trong tương lai (biệt thự nghỉ dưỡng, shophouse,…) |
|---|---|---|
| Văn bản Sở Xây dựng xác nhận đủ điều kiện bán | Bắt buộc | Không bắt buộc |
| Giải chấp trước khi bán | Bắt buộc, không có ngoại lệ | Không bắt buộc, có thể bán khi đang thế chấp nếu ngân hàng và khách hàng đồng ý |
| Hợp đồng bảo lãnh + văn bản cam kết phát hành thư bảo lãnh | Bắt buộc | Không bắt buộc |
| Trần thanh toán trước bàn giao | Tối đa 70%/50% theo Điều 25 | Tối đa 70%/50% theo Điều 25 (áp dụng chung) |
| Biên bản nghiệm thu phần móng | Bắt buộc với chung cư, tòa nhà hỗn hợp có ở | Không bắt buộc |
Chính vì thiếu các điều kiện bắt buộc như văn bản Sở Xây dựng, giải chấp hay bảo lãnh ngân hàng, khi mua công trình xây dựng như biệt thự nghỉ dưỡng hay shophouse, bạn cần tự thẩm định kỹ hơn một số vấn đề: dự án có đang thế chấp hay không, nếu có bảo lãnh thì tổng hạn mức bảo lãnh có tương xứng với tổng giá trị huy động từ khách hàng hay không, chủ đầu tư có sử dụng đúng mục đích số tiền thu trước hay không, và nội bộ chủ đầu tư có đang xảy ra tranh chấp làm đình trệ tiến độ hay không.
Nói cách khác, nếu nhà ở hình thành trong tương lai đã có rủi ro nhất định, thì công trình xây dựng hình thành trong tương lai còn tiềm ẩn rủi ro cao hơn, đơn giản vì “lưới an toàn” pháp lý dành cho nhóm sản phẩm này mỏng hơn khá nhiều.
HELLO BDS có thể giúp gì khi bạn cần kiểm tra pháp lý dự án hình thành trong tương lai?
HELLO BDS không trực tiếp bán hoặc môi giới bất động sản, mà đóng vai trò là cầu nối minh bạch, giúp bạn tra cứu thông tin dự án, tìm môi giới uy tín và nhận tư vấn miễn phí trước khi đưa ra quyết định.
Cụ thể, khi cần kiểm tra một dự án nhà ở hay công trình xây dựng hình thành trong tương lai, bạn có thể:
Sử dụng nền tảng HelloBDS.vn để tra cứu tên dự án, chủ đầu tư, loại hình sản phẩm, đối chiếu các thông tin pháp lý cơ bản như quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, quy hoạch 1/500, tình trạng đất đai và tiến độ xây dựng.
Đặt câu hỏi trực tiếp, hoàn toàn miễn phí, về những nội dung dễ gây nhầm lẫn như: văn bản Sở Xây dựng đã đủ để xác nhận dự án an toàn pháp lý chưa, chứng thư bảo lãnh của bạn có hạn mức và thời hạn hợp lý hay không, hay tiến độ thanh toán chủ đầu tư đưa ra có đang vượt trần 70%/50% theo luật hay không.
Tìm kiếm môi giới uy tín thông qua mạng lưới của HELLO BDS, để tránh tình trạng môi giới cung cấp thông tin thiếu minh bạch hoặc chỉ tập trung “chốt deal” mà bỏ qua việc giải thích rõ ràng về pháp lý dự án cho bạn.
Suy cho cùng, việc mua nhà ở hay công trình xây dựng hình thành trong tương lai vốn đã tiềm ẩn một số rủi ro nhất định do bản chất “mua trước, nhận sau”. Nhưng nếu bạn chủ động đối chiếu quy định pháp luật, yêu cầu đầy đủ hồ sơ pháp lý từ chủ đầu tư, và tận dụng các kênh tra cứu, tư vấn như HelloBDS.vn, bạn hoàn toàn có thể giảm thiểu đáng kể những rủi ro không đáng có.
Câu hỏi thường gặp về điều kiện bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai
Nhà ở hình thành trong tương lai và công trình xây dựng hình thành trong tương lai khác nhau ở điểm nào?
Nhà ở hình thành trong tương lai là căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ đang xây dựng, chưa nghiệm thu đưa vào sử dụng. Công trình xây dựng hình thành trong tương lai là các sản phẩm không mang chức năng ở thuần túy như biệt thự nghỉ dưỡng, shophouse, condotel, officetel. Sự khác biệt lớn nhất nằm ở điều kiện bắt buộc: nhà ở phải có văn bản Sở Xây dựng xác nhận đủ điều kiện bán, phải giải chấp và phải có bảo lãnh ngân hàng, còn công trình xây dựng thì không bắt buộc các điều kiện này.
Văn bản của Sở Xây dựng xác nhận dự án đủ điều kiện bán có phải là bằng chứng dự án an toàn tuyệt đối không?
Không. Văn bản này chỉ là một trong nhiều điều kiện. Bạn vẫn cần kiểm tra thêm các yếu tố khác như giải chấp, hợp đồng bảo lãnh, tình trạng tranh chấp, nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư.
Chủ đầu tư yêu cầu đặt cọc trước khi cung cấp hồ sơ pháp lý có đúng luật không?
Chủ đầu tư chỉ được nhận cọc không quá 5% giá bán khi dự án đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Nếu chủ đầu tư từ chối cung cấp bất kỳ hồ sơ pháp lý cơ bản nào trước khi nhận cọc, bạn nên yêu cầu làm rõ, vì đây có thể là dấu hiệu dự án chưa đủ điều kiện.
Khách hàng có bắt buộc phải nhận chứng thư bảo lãnh khi mua nhà ở hình thành trong tương lai không?
Không bắt buộc. Bạn được quyền lựa chọn có hoặc không có chứng thư bảo lãnh. Nếu chọn không có, thường sẽ được chiết khấu thêm 1-2%, nhưng đổi lại bạn sẽ không được ngân hàng hoàn tiền nếu chủ đầu tư chậm hoặc không bàn giao nhà.
Chủ đầu tư có được thu quá 70% giá trị hợp đồng trước khi bàn giao nhà không?
Không, kể cả khi khách hàng tự nguyện đồng ý. Mức trần tối đa là 70% giá trị hợp đồng (50% nếu chủ đầu tư có vốn đầu tư nước ngoài), theo Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
Nếu chủ đầu tư chậm bàn giao nhà, khách hàng có chứng thư bảo lãnh được hoàn lại toàn bộ số tiền đã đóng không?
Không nhất thiết. Số tiền hoàn lại tối đa tương ứng với trần thanh toán hợp pháp (70% hoặc 50%), và số tiền cụ thể phụ thuộc vào nội dung ghi trên chứng thư bảo lãnh của từng khách hàng.
Mua biệt thự nghỉ dưỡng, shophouse hình thành trong tương lai có cần kiểm tra kỹ hơn nhà ở không?
Có. Vì nhóm sản phẩm này không bắt buộc phải giải chấp, không bắt buộc có bảo lãnh ngân hàng và không cần văn bản Sở Xây dựng xác nhận đủ điều kiện bán, nên bạn cần tự thẩm định kỹ hơn về tình trạng pháp lý, tài chính của chủ đầu tư.
Làm sao để biết một dự án đã công khai thông tin đầy đủ theo quy định?
Bạn có thể kiểm tra trên website chính thức của chủ đầu tư, hoặc tra cứu, đối chiếu thêm trên các nền tảng như HelloBDS.vn để có góc nhìn khách quan hơn.
Bài viết trên đã giúp bạn hệ thống lại toàn bộ điều kiện pháp lý để nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được phép đưa vào kinh doanh, từ quyền sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính, bảo lãnh ngân hàng cho đến giới hạn thanh toán và điều kiện nhận cọc. Hy vọng những phân tích này giúp bạn tự tin hơn khi đối chiếu hồ sơ pháp lý trước khi quyết định mua nhà ở hay công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
Nếu bạn đang tìm hiểu một dự án cụ thể và muốn kiểm tra tính minh bạch của hồ sơ pháp lý, đừng ngần ngại truy cập HelloBDS.vn để tra cứu thông tin, tìm môi giới uy tín hoặc đặt câu hỏi tư vấn miễn phí. HELLO BDS luôn sẵn sàng đồng hành cùng bạn trên hành trình tìm kiếm một bất động sản an toàn, minh bạch và đúng pháp lý.