Bài viết này chia sẻ lại các quy định pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (thường gọi là sổ đỏ, sổ hồng), đồng thời phân tích thực tiễn cấp giấy chứng nhận cho từng loại hình bất động sản đang phổ biến trên thị trường như căn hộ, officetel, condotel, biệt thự nghỉ dưỡng và shophouse. Nội dung được biên soạn dựa trên quy định của Luật Đất đai hiện hành, đối chiếu với thực tế triển khai tại các dự án, giúp bạn hiểu rõ khi nào được cấp sổ, thời hạn sử dụng đất ra sao, tài sản nào là riêng – tài sản nào là chung, và những rủi ro thường gặp khi mua sản phẩm bất động sản dự án.

Trong quá trình tìm hiểu và giao dịch, bạn có thể tham khảo thêm tại HelloBDS.vn, nơi giúp bạn tra cứu pháp lý dự án, hỏi đáp miễn phí và kết nối với môi giới, luật sư uy tín, tránh tình trạng mua nhầm sản phẩm được quảng cáo “sổ lâu dài” nhưng thực chất chỉ là đất thương mại dịch vụ có thời hạn 50 năm.

NỘI DUNG CHÍNH

Nguyên tắc chung khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (gọi tắt là GCN) được cấp theo từng thửa đất cho người có quyền sử dụng đất hoặc chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, với điều kiện họ có nhu cầu và đủ điều kiện theo luật định. Riêng trường hợp một người đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn, nếu có yêu cầu thì vẫn có thể được cấp gộp thành 1 GCN chung cho tất cả các thửa đó, giúp giảm bớt thủ tục và chi phí.

Với thửa đất có nhiều người cùng chung quyền sử dụng hoặc chung quyền sở hữu tài sản (ví dụ nhiều anh chị em cùng thừa kế, hai người bạn cùng góp tiền mua đất), pháp luật cho phép cấp mỗi người 1 GCN riêng. Tuy nhiên nếu những người này có văn bản thỏa thuận (đã được công chứng hoặc chứng thực) đồng ý cử một người đại diện đứng tên, thì cơ quan chức năng sẽ cấp chung 1 GCN và trao cho người đại diện đó.

Một điểm quan trọng khác là GCN chỉ được cấp sau khi người sử dụng đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính (tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, thuế…) theo quy định. Trường hợp được miễn hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì GCN vẫn được cấp sau khi cơ quan có thẩm quyền xác nhận điều này; còn với đất thuê trả tiền hằng năm, GCN chỉ cấp sau khi đã có quyết định cho thuê đất và ký hợp đồng thuê đất. Ngoài ra, nếu bạn tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước hoặc cộng đồng dân cư để làm đường, công trình công cộng hay nhà tình nghĩa, thì Nhà nước sẽ chi trả toàn bộ chi phí đo đạc, chỉnh lý hồ sơ và cấp GCN, bạn không phải bỏ tiền túi cho phần thủ tục này.

Về vấn đề tài sản chung vợ chồng, nguyên tắc là phải ghi cả họ tên vợ và chồng lên GCN, trừ khi hai người có thỏa thuận ghi tên một người làm đại diện. Nếu trước đây GCN chỉ ghi tên một trong hai vợ chồng, thì nay hai bên hoàn toàn có thể yêu cầu cấp đổi để ghi đầy đủ cả hai tên. Với hộ gia đình sử dụng đất, GCN sẽ ghi đầy đủ tên các thành viên có chung quyền sử dụng đất và trao cho người đại diện; nếu các thành viên đồng thuận chỉ ghi tên người đại diện hộ thì vẫn được, nhưng họ phải tự chịu trách nhiệm về thỏa thuận đó trước pháp luật.

Diện tích đo thực tế khác với sổ thì xử lý như thế nào?

Khi diện tích đo đạc thực tế khác với số liệu ghi trên giấy tờ hoặc GCN đã cấp, nhưng ranh giới thửa đất không thay đổi và không có tranh chấp với hàng xóm, thì diện tích sẽ được xác định lại theo số liệu đo đạc thực tế khi cấp hoặc cấp đổi GCN.

Trường hợp phức tạp hơn là khi đo đạc lại phát hiện ranh giới thửa đất có thay đổi so với thời điểm cấp giấy tờ ban đầu, và diện tích thực tế lớn hơn diện tích ghi trên giấy tờ, thì phần diện tích chênh lệch tăng thêm sẽ được cơ quan chức năng xem xét để cấp GCN bổ sung, miễn là phù hợp quy hoạch và không có tranh chấp. Còn nếu GCN đã cấp trước đó có vị trí thửa đất ghi không chính xác, cơ quan Nhà nước sẽ tiến hành rà soát và cấp đổi lại để đảm bảo đúng với hiện trạng sử dụng.

Thực tế, nhiều người mua đất nền dự án thường bỏ qua bước kiểm tra kỹ bản đồ địa chính và mốc giới thực địa, dẫn đến tình huống dở khóc dở cười như sổ ghi 80m² nhưng đo lại chỉ được 70m². Vì vậy trước khi xuống tiền, bạn nên tra cứu thông tin thửa đất và nhờ người có chuyên môn đo hiện trạng, hoặc đặt câu hỏi tư vấn miễn phí qua HelloBDS để được hỗ trợ kiểm tra kỹ hơn.

Tài sản riêng và tài sản chung được ghi nhận trên GCN như thế nào?

Việc xác định tài sản riêng hay tài sản chung ảnh hưởng trực tiếp đến cách ghi tên trên GCN, và đây cũng là phần dễ gây nhầm lẫn nhất khi các gia đình có tài sản thừa kế, tặng cho hoặc đồng sở hữu.

Tài sản được thừa kế riêng hoặc tặng cho riêng là tài sản riêng của người nhận
Tài sản được thừa kế riêng hoặc tặng cho riêng là tài sản riêng của người nhận

Thừa kế, tặng cho riêng thì GCN đứng tên ai?

Tài sản được thừa kế riêng hoặc tặng cho riêng là tài sản riêng của người nhận, nên GCN sẽ đứng tên đúng người đó. Nếu có nhiều người cùng thừa kế một nhà đất, mỗi người có thể được cấp GCN riêng theo phần được hưởng, hoặc cấp chung 1 GCN cho người đại diện nếu tất cả cùng thỏa thuận và văn bản thỏa thuận này được công chứng, chứng thực.

Có một tình huống khá thú vị mà nhiều học viên hay hỏi: ông A thừa kế nhà và đất từ cha mẹ, sau đó xây thêm tầng hoặc đập nhà cũ xây lại thì phần tài sản này được xử lý ra sao? Câu trả lời là, phần nhà đất được thừa kế ban đầu vẫn là tài sản riêng, nên GCN vẫn đứng tên ông A. Tuy nhiên phần xây thêm hoặc xây mới sau này, nếu dùng tiền chung của vợ chồng, sẽ được xem là tài sản chung. Khi hoàn công, GCN phần công trình xây dựng thường sẽ ghi cả tên ông A và vợ ông A. Đây là điểm nhiều gia đình bỏ qua, dẫn đến tranh chấp về sau khi ly hôn hoặc phân chia thừa kế, nên tốt nhất bạn nên làm rõ ngay từ đầu, có thể nhờ luật sư hoặc đặt câu hỏi trên HelloBDS để được tư vấn cụ thể cho từng trường hợp.

Cách ghi tên GCN theo từng nhóm chủ thể

Để dễ hình dung, bạn có thể tham khảo bảng tổng hợp dưới đây:

Chủ thể Quy định ghi tên trên GCN
Cá nhân độc thân, chưa từng kết hôn GCN đứng tên người đó; hồ sơ cần kèm giấy xác nhận tình trạng hôn nhân
Vợ chồng cùng mua nhà đất Ghi tên cả hai vợ chồng, trừ khi có văn bản thỏa thuận ghi tên một người đại diện (vẫn là tài sản chung)
Nhiều người cùng thừa kế, tặng cho Mỗi người được cấp 1 GCN riêng, trừ khi có thỏa thuận cử người đại diện (văn bản công chứng/chứng thực)
Hai người cùng góp tiền mua đất Cấp mỗi người 1 GCN, trừ khi có thỏa thuận cử người đại diện

Nghĩa vụ tài chính và điều kiện cấp GCN theo quy định hiện hành

Người sử dụng đất chỉ được cấp GCN sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính, trừ những trường hợp được miễn hoặc được phép ghi nợ theo chính sách áp dụng cho hộ nghèo, người có công hoặc các dự án đặc thù.

Ngoài ra, quy định hiện hành cũng mở rộng điều kiện cấp GCN cho các trường hợp sử dụng đất ổn định, lâu dài, không tranh chấp và phù hợp quy hoạch dù không có đầy đủ giấy tờ về quyền sử dụng đất, đặc biệt với các hộ sử dụng đất từ trước những mốc thời gian quy định, được UBND cấp xã xác nhận. Một số trường hợp sử dụng đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại dịch vụ trước đây chưa có giấy tờ hợp lệ, nay cũng được xem xét công nhận và cấp GCN với mục đích sử dụng đất tương ứng.

Khi tham gia các giao dịch mua bán nhà ở, căn hộ hình thành trong tương lai, bạn nên chủ động yêu cầu bên bán cung cấp thông tin về việc đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính hay chưa. Đây là điều kiện tiên quyết để dự án có thể ra được sổ cho khách hàng. Nếu chưa chắc chắn, bạn hoàn toàn có thể nhờ HelloBDS hỗ trợ kiểm tra hồ sơ pháp lý dự án trước khi quyết định đặt cọc.

Officetel được cấp GCN với thời hạn sử dụng đất bao nhiêu năm?

Thời hạn sử dụng đất của officetel không cố định mà phụ thuộc vào việc căn officetel đó được xây dựng trên loại đất nào, cụ thể có thể là lâu dài hoặc chỉ còn thời hạn còn lại của 50-70 năm.

Thời hạn sử dụng đất của officetel không cố định mà phụ thuộc vào việc căn officetel đó được xây dựng trên loại đất nào
Thời hạn sử dụng đất của officetel không cố định mà phụ thuộc vào việc căn officetel đó được xây dựng trên loại đất nào

Nếu officetel nằm trong một tòa nhà chung cư có chức năng hỗn hợp (vừa ở, vừa thương mại, vừa officetel), được xây trên đất ở, thì thời hạn sử dụng đất sẽ chuyển từ 50 năm (thời hạn giao đất ban đầu cho chủ đầu tư) sang lâu dài, ngay từ thời điểm căn hộ ở đầu tiên trong tòa nhà được cấp GCN. Lúc này hình thức sử dụng đất cũng chuyển từ “sử dụng riêng” của chủ đầu tư sang “sử dụng chung” của toàn bộ cư dân, bao gồm cả người mua officetel. Nói cách khác, thời hạn sử dụng đất của officetel sẽ “ăn theo” căn hộ ở trong cùng tòa nhà.

Ngược lại, nếu officetel được xây dựng trên đất thương mại dịch vụ (tòa nhà chỉ có chức năng officetel), với nguồn gốc đất là Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần hoặc giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 1/7/2014, thì thời hạn sử dụng đất của người mua sẽ chỉ là thời hạn còn lại của 50 hoặc 70 năm ghi trên sổ tổng của chủ đầu tư. Thời hạn sở hữu công trình officetel trong trường hợp này cũng không thể vượt quá thời hạn sử dụng đất còn lại.

Tiêu chí Officetel trên đất ở (chung cư hỗn hợp) Officetel trên đất TMDV (tòa officetel riêng)
Thời hạn sử dụng đất Lâu dài, ăn theo căn hộ ở Thời hạn còn lại của 50/70 năm
Hình thức sử dụng đất Sử dụng chung Sử dụng riêng hoặc sử dụng chung tùy dự án
Thời hạn sở hữu công trình Theo thiết kế/cấp công trình Không vượt quá thời hạn sử dụng đất còn lại

Vậy nên khi khách hàng hỏi “căn officetel này có sổ lâu dài không?”, điều quan trọng nhất là phải xem sổ tổng của chủ đầu tư để xác định mục đích sử dụng đất và nguồn gốc sử dụng đất. Đây cũng là dịch vụ mà HelloBDS có thể hỗ trợ bạn, giúp phân tích cùng chuyên gia trước khi quyết định.

Condotel có được cấp Giấy chứng nhận không và thời hạn ra sao?

Condotel có thể được cấp GCN, nhưng thời hạn sử dụng đất và khả năng cấp sổ phụ thuộc rất nhiều vào loại đất xây dựng cũng như thời điểm triển khai dự án, bởi quy định pháp luật về vấn đề này đã thay đổi qua nhiều giai đoạn.

Thông thường, các tòa condotel được xây dựng trên đất thương mại dịch vụ, do Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần với thời hạn 50 hoặc 70 năm. Trong trường hợp này, thời hạn sử dụng đất cấp cho người mua căn condotel cũng chỉ là thời hạn còn lại của 50/70 năm đó, tương tự như officetel trên đất TMDV. Tuy nhiên, nếu condotel nằm trong một tòa nhà chung cư có chức năng hỗn hợp (vừa ở, vừa condotel, vừa thương mại) được xây trên đất ở, thì thời hạn sử dụng đất của người mua có thể được xác định là lâu dài, tương tự như căn hộ ở.

Nhìn lại thực tiễn qua các giai đoạn, trước ngày 20/5/2023, một số địa phương từng cấp GCN cho condotel dựa trên khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở”. Đây là cách làm khá linh hoạt của một số nơi tại thời điểm chưa có hướng dẫn rõ ràng, nhưng theo quan điểm pháp lý, cách làm này không hoàn toàn đúng với Luật Đất đai, bởi cả Luật Đất đai 2013 và 2024 đều không có loại đất nào mang tên “đất ở không hình thành đơn vị ở”. Từ 20/5/2023 đến 31/7/2024, pháp luật đã có quy định trực tiếp hơn cho việc cấp GCN condotel, giúp giải quyết phần nào vướng mắc trên thị trường. Tuy nhiên kể từ ngày 1/8/2024 đến nay, pháp luật vẫn chưa có quy định thật sự rõ ràng, trực tiếp cho vấn đề này, nên nhà đầu tư cần theo sát các nghị định hướng dẫn sắp tới.

Nếu bạn đang cân nhắc một dự án condotel được quảng cáo “sổ lâu dài”, lời khuyên của chúng tôi là nên yêu cầu xem sổ tổng của chủ đầu tư, đối chiếu quy hoạch 1/500 và hợp đồng thuê/giao đất, đồng thời có thể trao đổi thêm với chuyên gia pháp lý qua HelloBDS để đánh giá rủi ro trước khi quyết định.

Biệt thự nghỉ dưỡng (biệt thự du lịch) có được cấp sổ không?

Biệt thự nghỉ dưỡng, hay còn gọi là biệt thự du lịch, thuộc nhóm sản phẩm khó cấp GCN nhất trong các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, vì việc này phụ thuộc rất nhiều vào quy hoạch và hợp đồng thuê đất của từng dự án cụ thể.

Loại hình này thường nằm trong các khu du lịch, resort, được xây trên đất thương mại dịch vụ hoặc đất tổ hợp. Việc tách thửa và cấp GCN cho từng căn phụ thuộc vào quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng đã được phê duyệt, hợp đồng thuê/giao đất giữa doanh nghiệp và Nhà nước, cùng quy định tách thửa riêng của từng tỉnh, thành phố (mỗi địa phương có quy định khác nhau về điều kiện tách thửa). Chính vì phụ thuộc nhiều yếu tố như vậy nên phần lớn biệt thự nghỉ dưỡng xây trên đất thuê 50 năm rất khó được cấp GCN riêng cho từng căn.

Dù vậy, vẫn có những trường hợp biệt thự du lịch được cấp GCN, cụ thể là khi doanh nghiệp nhận chuyển nhượng đất ở từ cá nhân (đất ở của cá nhân vốn có thời hạn sử dụng lâu dài), sau đó chuyển mục đích sang đất thương mại dịch vụ để xây biệt thự du lịch nhưng không ký hợp đồng thuê đất với Nhà nước. Theo khoản 2 Điều 74 Luật Đất đai 2024, trong trường hợp này thời hạn sử dụng đất vẫn giữ nguyên là lâu dài. Khi đó, căn biệt thự du lịch có thể được cấp GCN với hình thức sử dụng đất là “sử dụng chung” giữa các chủ sở hữu, thường là các cặp vợ chồng cùng mua.

Tiêu chí Biệt thự trên đất TMDV do Nhà nước cho thuê Biệt thự du lịch trên đất ở chuyển mục đích
Nguồn gốc đất Nhà nước giao/cho thuê trực tiếp cho chủ đầu tư Doanh nghiệp nhận chuyển nhượng đất ở từ cá nhân
Thời hạn sử dụng đất Thường 50 năm, khó cấp GCN riêng từng căn Lâu dài, nếu không ký HĐ thuê đất với Nhà nước
Hình thức sử dụng đất Phụ thuộc hợp đồng thuê, thường khó tách thửa Sử dụng chung giữa các chủ sở hữu

Với những dự án phức tạp như thế này, HelloBDS có thể giúp bạn tra cứu quy hoạch và nguồn gốc đất, từ đó phân biệt rõ đâu là biệt thự trên đất thuê 50 năm, đâu là biệt thự trên đất ở lâu dài trước khi bạn đưa ra quyết định đầu tư.

Shophouse có phải là khái niệm pháp lý chính thức không?

Trước ngày 1/8/2024, “shophouse” chưa từng là một thuật ngữ pháp lý mà chủ yếu là tên gọi thị trường nhằm tăng giá trị sản phẩm, nhưng kể từ ngày 1/8/2024, Luật Nhà ở đã chính thức ghi nhận khái niệm này thông qua định nghĩa về nhà ở riêng lẻ có mục đích sử dụng hỗn hợp.

Shophouse chưa từng là một thuật ngữ pháp lý mà chủ yếu là tên gọi thị trường nhằm tăng giá trị sản phẩm
Shophouse chưa từng là một thuật ngữ pháp lý mà chủ yếu là tên gọi thị trường nhằm tăng giá trị sản phẩm

Cụ thể, Luật Nhà ở quy định nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt, bao gồm nhà biệt thự, nhà liền kề và nhà độc lập, với mục đích để ở hoặc mục đích sử dụng hỗn hợp (vừa ở, vừa thương mại, vừa văn phòng). Đây chính là hành lang pháp lý cho các sản phẩm shophouse xây trên đất ở. Cần lưu ý rằng đất ở có thể được dùng để xây chung cư hỗn hợp hoặc dãy nhà ở riêng lẻ sử dụng hỗn hợp, trong khi đất thương mại dịch vụ thì hoàn toàn không được xây sản phẩm có chức năng ở. Vì vậy nếu một sản phẩm được gọi là “shophouse” nhưng lại xây trên đất thương mại dịch vụ, về mặt pháp lý nó không thể được công nhận là nhà ở.

Với shop (gian thương mại) nằm trong khối đế chung cư có chức năng hỗn hợp, sản phẩm này được cấp GCN ghi tên “lô thương mại” hoặc “gian thương mại”, có thời hạn sử dụng đất lâu dài do ăn theo đất ở của tòa nhà, còn thời hạn sở hữu công trình thì theo cấp công trình. Ngược lại, nếu shop được thiết kế theo từng căn riêng lẻ hoặc liền kề, xây trên lô đất thương mại dịch vụ do Nhà nước giao hoặc cho thuê, thì rất khó được cấp GCN riêng cho từng căn với mục đích đất thương mại dịch vụ; nếu có cấp, thường sẽ ghi hình thức sử dụng đất là “sử dụng chung” của nhiều người, chứ không phải đất ở dành riêng cho từng chủ.

Thực tế thị trường cũng cho thấy nhiều chủ đầu tư rao bán “shophouse từng căn riêng lẻ” và khách hàng vẫn được cấp GCN bình thường. Trong 99% trường hợp này, bản chất đây chính là nhà ở riêng lẻ trong dự án nhà ở, xây trên đất ở, chỉ là được chủ đầu tư gọi tên thương mại là “shophouse” để dễ bán hàng hơn. Vì vậy GCN thực chất được cấp cho đất ở và nhà ở, hợp đồng mua bán về bản chất vẫn là hợp đồng mua bán nhà ở, với thời hạn sử dụng đất lâu dài.

Ngoài ra, cách doanh nghiệp gom đất để làm shophouse hoặc biệt thự du lịch cũng ảnh hưởng đến hình thức cấp sổ sau này. Nếu doanh nghiệp gom đất nông nghiệp, họ buộc phải chuyển mục đích sử dụng đất, lúc này Nhà nước sẽ giao hoặc cho thuê lại, và các căn shophouse/biệt thự du lịch sau này thường được cấp GCN với hình thức sử dụng đất là “sử dụng chung” của các cư dân. Còn nếu doanh nghiệp mua lại đất ở của cá nhân (vốn có thời hạn sử dụng lâu dài), khi chuyển sang đất thương mại dịch vụ mà không bị Nhà nước thu hồi hay giao lại, thời hạn sử dụng đất vẫn giữ nguyên là lâu dài, và sản phẩm sau này cũng có thể được cấp GCN với hình thức sử dụng chung.

Shophouse trong khối đế chung cư có được sở hữu lâu dài không, hết hạn có gia hạn được không?

Shophouse trong khối đế của chung cư (dù là nhà ở xã hội hay nhà ở thương mại) có thời hạn sử dụng đất ổn định lâu dài, bởi về bản chất đây là gian thương mại nằm trong tòa nhà chung cư có chức năng hỗn hợp, được xây trên đất ở.

Vì đất ở vốn dĩ được sử dụng ổn định lâu dài theo Luật Đất đai, nên chủ sở hữu shophouse khối đế cũng được hưởng quyền sử dụng đất lâu dài tương tự như các căn hộ ở trong cùng tòa nhà. Riêng thời hạn sở hữu công trình (phần shophouse) sẽ phụ thuộc vào cấp công trình và độ bền thiết kế; trên GCN thường không ghi cụ thể số năm mà chỉ thể hiện quyền sở hữu gắn liền với quyền sử dụng đất lâu dài, khi công trình xuống cấp vẫn có thể cải tạo hoặc xây mới theo quy hoạch được duyệt.

Về câu hỏi “hết thời hạn có được gia hạn không”, thực ra với trường hợp này không tồn tại khái niệm gia hạn giống như đất có thời hạn 50 năm, bởi đất ở vốn đã sử dụng lâu dài ngay từ đầu. Điều bạn cần quan tâm hơn chính là niên hạn sử dụng của công trình xây dựng, chứ không phải thời hạn sử dụng đất. Đây cũng là điểm nhiều người mua nhầm lẫn, dẫn đến lo lắng không cần thiết. Nếu bạn đang cân nhắc mua shophouse khối đế, chúng tôi khuyên nên nhờ chuyên gia HelloBDS cùng luật sư đọc kỹ nội dung trên GCN và bản quy hoạch trước khi ký hợp đồng.

Người nước ngoài, Việt kiều có được cấp GCN khi mua căn hộ không?

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài (Việt kiều) và cá nhân, tổ chức nước ngoài đều có thể được cấp GCN khi mua căn hộ chung cư tại Việt Nam, nhưng phải đáp ứng những điều kiện riêng theo từng nhóm đối tượng.

tổ chức nước ngoài đều có thể được cấp GCN khi mua căn hộ chung cư tại Việt Nam
Tổ chức nước ngoài đều có thể được cấp GCN khi mua căn hộ chung cư tại Việt Nam

Với Việt kiều, pháp luật cho phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam nếu thuộc đối tượng được phép nhập cảnh và có giấy tờ chứng minh nguồn gốc Việt Nam, khi đó họ được cấp GCN như người trong nước, thường với thời hạn sử dụng đất lâu dài nếu căn hộ xây trên đất ở. Thực tế nhiều Việt kiều gặp khó khăn ở khâu chứng minh giấy tờ nhập cảnh hoặc nguồn gốc Việt Nam, nên cần chuẩn bị hồ sơ kỹ trước khi đặt cọc.

Với cá nhân nước ngoài, để được cấp GCN căn hộ cần đáp ứng đồng thời 4 điều kiện: nằm trong giới hạn tỷ lệ sở hữu tối đa 30% số lượng căn hộ của một tòa nhà, không thuộc khu vực đảm bảo quốc phòng an ninh, không thuộc đối tượng hưởng quyền ưu đãi miễn trừ ngoại giao, và được phép nhập cảnh vào Việt Nam. Tương tự, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài (doanh nghiệp FDI, chi nhánh ngân hàng nước ngoài…) cũng được sở hữu căn hộ nếu nằm trong hạn mức 30%, không ở khu vực an ninh quốc phòng, mua để bố trí chỗ ở cho nhân viên (không phải để kinh doanh), và thời hạn sở hữu sẽ gắn liền với thời hạn hoạt động của dự án đầu tư tại Việt Nam.

Đối tượng Điều kiện cấp GCN Thời hạn sở hữu
Việt kiều Được phép nhập cảnh, có giấy tờ chứng minh nguồn gốc Việt Nam Lâu dài (nếu căn hộ trên đất ở)
Cá nhân nước ngoài Trong hạn mức 30% căn hộ, không ở khu an ninh quốc phòng, không hưởng ưu đãi ngoại giao, được nhập cảnh Theo quy định sở hữu nhà ở của người nước ngoài
Tổ chức nước ngoài Trong hạn mức 30%, không ở khu an ninh quốc phòng, mua để bố trí chỗ ở nhân viên Gắn với thời hạn hoạt động của dự án đầu tư

Riêng với nhà ở riêng lẻ trong dự án (biệt thự, nhà phố liền kề), cá nhân nước ngoài không được cấp GCN vì không phải chủ thể sử dụng đất ở tại Việt Nam, còn tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài dù được sử dụng đất qua cơ chế Nhà nước giao, cho thuê trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao, nhưng lại không được nhận chuyển nhượng đất ở trong dự án nhà ở. Vì vậy nếu bạn tư vấn cho khách nước ngoài, cần kiểm tra kỹ tỷ lệ sở hữu hiện tại của tòa nhà; đây cũng là thông tin bạn có thể tra cứu hoặc hỏi thêm qua HelloBDS trước khi tư vấn cho khách.

Đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp có được cấp GCN cho bên thuê lại không?

Đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp vẫn có thể được cấp GCN cho bên thuê lại, dù về bản chất đây là đất do Nhà nước cho doanh nghiệp đầu tư hạ tầng thuê, sau đó doanh nghiệp này cho các đơn vị thứ cấp thuê lại từng phần diện tích.

Bên thuê lại thường được cấp GCN dưới hình thức quyền sử dụng đất thuê, với thời hạn còn lại tương ứng thời hạn của dự án khu công nghiệp. Nếu bạn đang cân nhắc mua nhà xưởng hoặc đất trong khu công nghiệp, nên kiểm tra kỹ hợp đồng thuê đất, thời hạn còn lại của dự án, cùng các quyền liên quan đến xây dựng, chuyển nhượng, thế chấp trước khi quyết định đầu tư. HelloBDS cũng là nơi bạn có thể tra cứu thông tin về khu công nghiệp như thời hạn hoạt động, chủ đầu tư hạ tầng và tỷ lệ lấp đầy trước khi rót vốn.

Mua bán nhà ở xã hội, nhà ở thương mại chưa có sổ có rủi ro gì không?

Nhà ở xã hội có quy định riêng, khá chặt chẽ về việc bán lại trong 5 năm đầu, còn nhà ở thương mại chưa có sổ khi mua bán lại tiềm ẩn rủi ro về tính pháp lý của giao dịch chuyển nhượng.

Theo Luật Nhà ở 2023, trong thời hạn 5 năm kể từ ngày người mua thanh toán đủ tiền mua nhà ở xã hội, nếu muốn bán lại thì chỉ được bán cho chủ đầu tư dự án hoặc cho người thuộc diện được mua nhà ở xã hội, với giá bán tối đa bằng giá đã mua trong hợp đồng ban đầu, và bên bán vẫn phải nộp thuế thu nhập cá nhân theo luật thuế. Sau thời hạn 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền và đã được cấp GCN, người mua có thể bán lại theo cơ chế thị trường cho bất kỳ ai có nhu cầu, bên bán không phải nộp tiền sử dụng đất, trừ trường hợp nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ thì vẫn phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ, cộng thêm thuế thu nhập theo luật thuế.

Thời điểm bán lại Điều kiện Nghĩa vụ tài chính
Trong 5 năm kể từ khi thanh toán đủ Chỉ bán cho chủ đầu tư hoặc người đủ điều kiện mua NOXH, giá tối đa bằng giá mua ban đầu Nộp thuế TNCN theo luật
Sau 5 năm, đã có GCN Bán tự do theo cơ chế thị trường Không nộp tiền sử dụng đất (trừ nhà ở riêng lẻ phải nộp)

Ví dụ cụ thể, nếu ông A bán căn hộ nhà ở xã hội 50m² sau 5 năm, tại dự án có tổng diện tích đất 2.000m² và tổng sàn kinh doanh 10.000m², ông A sẽ phải nộp tiền sử dụng đất tương ứng với phần diện tích được phân bổ (tính theo công thức 50m² sàn tương ứng khoảng 10m² đất), và mức đóng có thể là 50% hoặc 100% giá đất theo bảng giá đất tại địa phương tùy quy định áp dụng.

Với nhà ở thương mại chưa có sổ, nếu cá nhân bán cho cá nhân, giao dịch này thường phải thực hiện qua hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai (thay vì hợp đồng mua bán nhà đất thông thường), và tiềm ẩn rủi ro nếu dự án chưa đủ điều kiện chuyển nhượng, chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, hoặc chủ đầu tư chưa bàn giao đầy đủ giấy tờ pháp lý. Để tránh rủi ro này, người mua nên kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý dự án và hợp đồng gốc trước khi giao dịch; HelloBDS có thể hỗ trợ bạn tra cứu và đặt câu hỏi cho trường hợp cụ thể của mình.

Làm sao để kiểm tra cam kết “sổ đỏ lâu dài” của chủ đầu tư có đúng thật không?

Cách chính xác nhất để kiểm tra cam kết “sổ đỏ lâu dài” là yêu cầu chủ đầu tư cung cấp sổ đỏ tổng của dự án, từ đó xem rõ mục đích sử dụng đất, nguồn gốc sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất được ghi nhận chính thức.

Lấy ví dụ thực tế, một chủ đầu tư cam kết bán 32 căn shophouse cùng 1 trung tâm thương mại 9 tầng với “sổ đỏ lâu dài, thời hạn sử dụng đất ổn định lâu dài”. Để kiểm chứng, bạn cần xem sổ đỏ tổng cấp cho chủ đầu tư. Nếu đất được cấp là đất thương mại dịch vụ, thời hạn tối đa 50 năm, nguồn gốc là Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần hoặc hằng năm, thì rất khó để cấp GCN riêng cho từng căn shophouse với thời hạn lâu dài; nếu có cấp, thường chỉ là GCN công trình xây dựng cho chủ đầu tư, không phải GCN đất sử dụng lâu dài cho từng khách hàng. Ngược lại, nếu đất được cấp là đất ở, nguồn gốc là Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, thì khi bán shophouse (thực chất là nhà ở) cho khách hàng, khách hàng sẽ được cấp GCN nhà ở với thời hạn sử dụng đất ổn định lâu dài, đúng như cam kết.

Vì vậy trước khi ký hợp đồng mua bất kỳ sản phẩm bất động sản dự án nào, dù là shophouse, officetel, condotel hay biệt thự nghỉ dưỡng, bạn nên nhờ chuyên gia pháp lý đọc kỹ GCN tổng, quyết định giao hoặc cho thuê đất, đối chiếu với quy hoạch 1/500 và mục đích sản phẩm trên thiết kế. Đừng chỉ tin vào lời quảng cáo trên catalog marketing, bởi đây chính là bước quan trọng nhất giúp bạn tránh rủi ro pháp lý dài hạn. HelloBDS luôn sẵn sàng là nơi bạn đặt câu hỏi cụ thể cho từng dự án để được giải thích rõ ràng, khách quan.

Câu hỏi thường gặp về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GCN có thể cấp chung cho nhiều người cùng sở hữu một thửa đất không?

Có, nếu những người đồng sở hữu có văn bản thỏa thuận (đã công chứng hoặc chứng thực) cử một người đại diện đứng tên. Nếu không có thỏa thuận này, mỗi người sẽ được cấp riêng 1 GCN theo phần quyền của mình.

Vợ chồng mua nhà đất nhưng chỉ ghi tên một người trên sổ có sao không?

Về nguyên tắc, tài sản chung vợ chồng phải ghi tên cả hai, trừ khi hai người có thỏa thuận ghi tên một người làm đại diện. Dù sổ chỉ ghi một tên, tài sản vẫn được xem là tài sản chung nếu hình thành trong thời kỳ hôn nhân, hai vợ chồng hoàn toàn có thể yêu cầu cấp đổi để ghi cả hai tên nếu muốn.

Officetel mua trong chung cư có sổ lâu dài không?

Nếu officetel nằm trong tòa nhà chung cư có chức năng hỗn hợp, xây trên đất ở, thời hạn sử dụng đất sẽ là lâu dài, ăn theo căn hộ ở. Nếu officetel xây trên đất thương mại dịch vụ riêng biệt, thời hạn sử dụng đất chỉ là thời hạn còn lại của 50-70 năm.

Condotel hiện nay có được cấp sổ không?

Từ 20/5/2023 đến 31/7/2024, condotel có quy định trực tiếp để cấp GCN. Tuy nhiên từ 1/8/2024 đến nay, pháp luật chưa có hướng dẫn rõ ràng cho việc tiếp tục cấp GCN condotel, nên nhà đầu tư cần theo dõi sát các quy định mới và kiểm tra kỹ từng dự án cụ thể.

Biệt thự nghỉ dưỡng, biệt thự du lịch có được cấp sổ riêng từng căn không?

Phần lớn khó được cấp do xây trên đất thuê thương mại dịch vụ. Tuy nhiên nếu doanh nghiệp nhận chuyển nhượng đất ở từ cá nhân rồi chuyển mục đích mà không ký hợp đồng thuê đất với Nhà nước, biệt thự du lịch vẫn có thể được cấp GCN với thời hạn sử dụng đất lâu dài, hình thức sử dụng chung.

Shophouse có phải lúc nào cũng là nhà ở không?

Không hẳn. Nếu shophouse nằm trong khối đế chung cư hỗn hợp trên đất ở, đây là “lô thương mại” với thời hạn sử dụng đất lâu dài. Nếu shophouse được bán riêng lẻ từng căn trên đất ở, phần lớn bản chất là nhà ở riêng lẻ, chỉ được gọi tên thương mại là shophouse.

Người nước ngoài mua căn hộ tại Việt Nam có được đứng tên sổ không?

Có, nếu đáp ứng đủ 4 điều kiện: nằm trong hạn mức 30% số căn hộ của tòa nhà, không thuộc khu vực an ninh quốc phòng, không thuộc diện ưu đãi ngoại giao, và được phép nhập cảnh vào Việt Nam.

Mua nhà ở xã hội rồi bán lại trong vòng 5 năm có được không?

Được, nhưng chỉ được bán lại cho chủ đầu tư dự án hoặc người thuộc diện đủ điều kiện mua nhà ở xã hội, với giá tối đa bằng giá mua ban đầu trong hợp đồng.

Làm sao biết chủ đầu tư cam kết “sổ lâu dài” có đúng không?

Cách chắc chắn nhất là yêu cầu xem sổ đỏ tổng của dự án để kiểm tra mục đích sử dụng đất, nguồn gốc và thời hạn sử dụng đất, thay vì chỉ tin vào lời quảng cáo hay catalog marketing.

Diện tích đất đo thực tế lớn hơn trong sổ thì có được cấp thêm không?

Nếu ranh giới thửa đất không thay đổi, diện tích sẽ được điều chỉnh theo số đo thực tế khi cấp hoặc cấp đổi GCN. Nếu ranh giới có thay đổi và diện tích tăng thêm, phần chênh lệch sẽ được xem xét cấp bổ sung nếu phù hợp quy hoạch, không tranh chấp.

Bài viết trên đã hệ thống lại những quy định pháp luật cốt lõi về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, đồng thời đối chiếu với thực tiễn cấp sổ cho từng loại hình bất động sản như căn hộ, officetel, condotel, biệt thự nghỉ dưỡng và shophouse. Hy vọng những thông tin này giúp bạn tự tin hơn khi đọc hiểu Giấy chứng nhận, phân biệt được tài sản riêng – tài sản chung, cũng như nhận diện sớm các rủi ro pháp lý trước khi quyết định xuống tiền cho bất kỳ sản phẩm bất động sản nào.

Nếu bạn đang có dự định mua bán, hoặc cần kiểm tra pháp lý một dự án cụ thể, đừng ngần ngại liên hệ với HelloBDS.vn để được hỗ trợ tra cứu thông tin dự án, kết nối với môi giới uy tín và nhận tư vấn miễn phí từ đội ngũ am hiểu pháp lý bất động sản. Chúng tôi luôn đồng hành cùng bạn trên hành trình tìm kiếm một giao dịch minh bạch và an tâm.