Để kinh doanh bất động sản một cách bài bản và lâu dài, đa số tổ chức, cá nhân bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành.
Trong bài viết này, HELLO BDS sẽ hệ thống lại toàn bộ quy định pháp luật về quyền thành lập doanh nghiệp, hồ sơ cần chuẩn bị và trình tự thủ tục đăng ký, kèm theo ví dụ thực tế để bạn dễ hình dung và áp dụng ngay khi bắt đầu.
NỘI DUNG CHÍNH
Vì sao kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp?
Theo quy định hiện hành, tổ chức và cá nhân muốn kinh doanh bất động sản một cách thường xuyên phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, đồng thời đăng ký ngành nghề kinh doanh bất động sản trong hồ sơ đăng ký doanh nghiệp. Đây là điều kiện tiên quyết để hoạt động hợp pháp, minh bạch và được pháp luật bảo vệ khi phát sinh tranh chấp.
Có một tin khá vui cho những ai đang cân nhắc mở công ty bất động sản: quy định về vốn pháp định tối thiểu 20 tỷ đồng trước đây đã được bãi bỏ. Nhờ vậy, doanh nghiệp giờ đây được tự quyết định mức vốn điều lệ sao cho phù hợp với quy mô và chiến lược kinh doanh của mình, thay vì bị ràng buộc bởi một con số cứng nhắc như trước.
Tuy nhiên, không phải ai kinh doanh bất động sản cũng cần lập công ty. Cá nhân bán, cho thuê bất động sản với quy mô nhỏ hoặc không thường xuyên vẫn có thể hoạt động mà không cần thành lập doanh nghiệp, miễn là kê khai và nộp thuế đầy đủ. Phần tiếp theo sẽ giúp bạn phân biệt rõ hơn hai nhóm trường hợp này.
Ai có quyền và ai không được thành lập doanh nghiệp bất động sản?
Về nguyên tắc, hầu hết tổ chức và cá nhân đều có quyền thành lập, góp vốn và quản lý doanh nghiệp tại Việt Nam. Thế nhưng Luật Doanh nghiệp cũng liệt kê một số nhóm đối tượng bị hạn chế quyền này, bạn nên nắm rõ trước khi bắt tay vào chuẩn bị hồ sơ để tránh mất thời gian làm lại.
Cụ thể, những đối tượng sau không được quyền thành lập và quản lý doanh nghiệp:
- Cơ quan nhà nước, đơn vị lực lượng vũ trang sử dụng tài sản nhà nước để kinh doanh nhằm thu lợi riêng cho cơ quan, đơn vị mình.
- Cán bộ, công chức, viên chức theo Luật Cán bộ, công chức và Luật Viên chức.
- Sĩ quan, hạ sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân quốc phòng, công nhân công an, trừ trường hợp được cử làm đại diện quản lý phần vốn nhà nước.
- Người chưa thành niên, người bị hạn chế hoặc mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức và làm chủ hành vi, hoặc tổ chức không có tư cách pháp nhân.
- Người đang bị truy cứu trách nhiệm hình sự, đang chấp hành hình phạt tù, đang bị Tòa án cấm đảm nhiệm chức vụ hoặc hành nghề.
- Pháp nhân thương mại bị cấm kinh doanh, cấm hoạt động trong một số lĩnh vực theo Bộ luật Hình sự.
Trong một số trường hợp, cơ quan đăng ký kinh doanh có thể yêu cầu người đăng ký thành lập doanh nghiệp nộp thêm Phiếu lý lịch tư pháp để xác minh mình không thuộc các diện bị cấm nêu trên. Điều này khá dễ hiểu bởi cơ quan quản lý muốn đảm bảo tính minh bạch ngay từ khâu đăng ký, nhất là với lĩnh vực nhạy cảm như bất động sản.
Về quyền góp vốn, mua cổ phần hay mua phần vốn góp, phần lớn tổ chức và cá nhân đều được tham gia, ngoại trừ những trường hợp dùng tài sản nhà nước để thu lợi riêng, chẳng hạn như chia lợi ích cho cán bộ trong cơ quan, bổ sung trái phép vào ngân sách hoạt động, hoặc lập quỹ phục vụ mục đích riêng của đơn vị.
Trường hợp nào không phải thành lập doanh nghiệp khi kinh doanh bất động sản?
Không phải mọi giao dịch bất động sản đều bắt buộc phải qua pháp nhân doanh nghiệp. Luật Kinh doanh bất động sản quy định khá rõ những trường hợp được miễn trừ, nhưng vẫn phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thuế.
Bảng dưới giúp bạn phân biệt nhanh hai nhóm trường hợp phổ biến:
| Nhóm trường hợp | Có phải thành lập doanh nghiệp? | Ghi chú |
|---|---|---|
| Kinh doanh BĐS thường xuyên, quy mô lớn (bán dự án, phát triển nhà ở để kinh doanh) | Có | Bắt buộc đăng ký ngành nghề BĐS trong Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp |
| Cá nhân kinh doanh BĐS quy mô nhỏ, không thường xuyên | Không | Vẫn phải kê khai, nộp thuế thu nhập theo quy định |
| Bán nhà ở, công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh | Không | Ví dụ: bán nhà đang ở để chuyển chỗ khác |
| Bán, chuyển nhượng BĐS là tài sản công | Không | Thực hiện theo Luật Quản lý, sử dụng tài sản công |
| Bán, chuyển nhượng theo bản án, quyết định của Tòa án, cơ quan có thẩm quyền | Không | Phát sinh khi giải quyết tranh chấp, thi hành án |
| Bán tài sản do phá sản, giải thể, chia tách, sáp nhập doanh nghiệp | Không | Thuộc phạm vi điều chỉnh của luật doanh nghiệp, luật phá sản |
Nếu bạn đang có ý định kinh doanh bất động sản mang tính lâu dài, thường xuyên, dù hiện tại vẫn thuộc diện được miễn trừ, HELLO BDS khuyên bạn nên cân nhắc chuyển sang mô hình doanh nghiệp sớm. Việc này không chỉ giúp tối ưu về thuế, tài chính mà còn tạo dựng uy tín tốt hơn với khách hàng, ngân hàng và đối tác về sau.
Hồ sơ thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản gồm những gì?
Hồ sơ thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản về cơ bản gồm bốn nhóm giấy tờ chính: giấy tờ chứng thực cá nhân, đơn đề nghị đăng ký doanh nghiệp, điều lệ công ty và danh sách thành viên hoặc cổ đông. Tùy loại hình doanh nghiệp mà một số giấy tờ có thể phát sinh thêm.
Để dễ hình dung, chúng ta cùng xem qua một ví dụ thực tế: Ông A và Ông B dự định thành lập Công ty TNHH 2 thành viên AB, trong đó Ông C được cử làm người đại diện theo pháp luật. Vậy hồ sơ thành lập doanh nghiệp của họ cần chuẩn bị những gì?
| TT | Tên văn bản | Loại bản | Ghi chú |
|---|---|---|---|
| 1 | CCCD của Ông A, Ông B, Ông C | Bản sao y công chứng | Trong vòng 3 tháng gần nhất |
| 2 | Đơn đề nghị đăng ký thành lập doanh nghiệp | Bản chính | Theo mẫu quy định |
| 3 | Điều lệ công ty | Bản chính | Ghi rõ ngành nghề, vốn điều lệ, cơ cấu sở hữu |
| 4 | Danh sách thành viên | Bản chính | Áp dụng cho công ty TNHH 2 thành viên trở lên |
Với công ty cổ phần, thay vì danh sách thành viên, bạn cần chuẩn bị danh sách cổ đông sáng lập. Ngoài ra, nếu có tổ chức tham gia góp vốn, hồ sơ cần bổ sung thêm quyết định góp vốn hoặc biên bản góp vốn của tổ chức đó. Trường hợp không tự nộp hồ sơ mà ủy quyền cho người khác, bạn cũng cần chuẩn bị thêm giấy ủy quyền hợp lệ.
Điều lệ công ty đóng vai trò khá quan trọng, bởi đây là văn bản quy định chi tiết về tên doanh nghiệp, trụ sở, ngành nghề bất động sản, vốn điều lệ, quyền và nghĩa vụ của các thành viên hoặc cổ đông, cũng như thông tin người đại diện theo pháp luật. Vì vậy, bạn nên soạn thảo cẩn thận, tránh sai sót để không phải sửa đổi bổ sung nhiều lần sau này.
Trình tự, thủ tục thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
Trình tự thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản gồm 5 bước cơ bản, bắt đầu từ soạn hồ sơ cho đến khi doanh nghiệp chính thức đi vào hoạt động với đầy đủ tài khoản ngân hàng và nghĩa vụ thuế ban đầu.
Bước 1: Soạn và ký hồ sơ
Trước tiên, bạn cần xác định loại hình doanh nghiệp phù hợp, có thể là công ty TNHH một thành viên, TNHH hai thành viên trở lên, công ty cổ phần hoặc doanh nghiệp tư nhân. Sau đó tiến hành soạn giấy đề nghị đăng ký doanh nghiệp, điều lệ, danh sách thành viên hoặc cổ đông, quyết định góp vốn nếu có. Người đại diện theo pháp luật sẽ ký vào hồ sơ, các thành viên hoặc cổ đông ký vào danh sách theo yêu cầu.
Bước 2: Nộp hồ sơ trực tiếp hoặc online
Hồ sơ được nộp tại Phòng Đăng ký kinh doanh thuộc Sở Kế hoạch và Đầu tư nơi doanh nghiệp đặt trụ sở chính, hoặc nộp online qua Cổng dịch vụ công quốc gia. Bạn cần đính kèm bản scan đầy đủ giấy tờ chứng thực cá nhân, điều lệ, danh sách thành viên và nộp lệ phí đăng ký theo quy định.
Bước 3: Nhận kết quả đăng ký doanh nghiệp
Nếu hồ sơ hợp lệ, bạn sẽ nhận được Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp trong thời gian quy định. Trường hợp hồ sơ cần chỉnh sửa, cơ quan đăng ký kinh doanh sẽ phản hồi bằng văn bản, nêu rõ lý do và yêu cầu bổ sung để bạn kịp thời điều chỉnh.
Bước 4: Thực hiện các thủ tục sau đăng ký
Sau khi có Giấy chứng nhận, bạn cần khắc dấu và thông báo mẫu dấu trên hệ thống đăng ký doanh nghiệp, đồng thời mua chữ ký số điện tử để phục vụ việc kê khai, nộp thuế và phát hành hóa đơn điện tử. Bên cạnh đó, đừng quên nộp hồ sơ thuế ban đầu, bao gồm đăng ký thuế, đăng ký phương pháp tính thuế và nộp tờ khai lệ phí môn bài.
Bước 5: Mở tài khoản ngân hàng và hoàn thiện hồ sơ nội bộ
Cuối cùng, doanh nghiệp cần mở tài khoản thanh toán tại ngân hàng, thông báo số tài khoản cho cơ quan thuế, làm biển hiệu công ty tại trụ sở theo quy định. Ngoài ra, bạn cũng nên hoàn thiện các quy chế nội bộ, sổ đăng ký thành viên hoặc cổ đông để thuận tiện quản lý về sau.
Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản cần thêm điều kiện gì?
Ngoài các điều kiện chung khi thành lập doanh nghiệp, nếu bạn hoạt động trong lĩnh vực dịch vụ bất động sản như môi giới hay sàn giao dịch, pháp luật còn đặt ra một số yêu cầu chuyên môn riêng.
Với doanh nghiệp môi giới bất động sản, điều kiện bắt buộc là phải có ít nhất 2 người sở hữu chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, đồng thời đăng ký ngành nghề môi giới trong Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp. Doanh nghiệp cũng cần tuân thủ quy định về minh bạch thông tin, hợp đồng môi giới và nghĩa vụ với khách hàng trong suốt quá trình hoạt động.
Đối với cá nhân hành nghề môi giới độc lập, bắt buộc phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, đồng thời đăng ký thuế và kê khai, nộp thuế thu nhập theo đúng quy định. Còn với sàn giao dịch bất động sản, ngoài quy chế hoạt động rõ ràng, đơn vị vận hành cần có bộ phận chuyên trách, hạ tầng kỹ thuật đáp ứng yêu cầu niêm yết và giao dịch, cùng người quản lý sàn đủ điều kiện về chứng chỉ và kinh nghiệm.
Nếu doanh nghiệp của bạn hướng tới phát triển dự án bất động sản, cần lưu ý thêm các điều kiện về quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư, quyền sử dụng đất hợp pháp và hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai. Việc bỏ qua hoặc không đáp ứng đủ các điều kiện chuyên ngành này có thể khiến doanh nghiệp bị xử phạt vi phạm hành chính, thậm chí bị đình chỉ hoạt động dịch vụ bất động sản.
HELLO BDS có thể hỗ trợ gì cho doanh nghiệp mới thành lập trong lĩnh vực BĐS?
Sau khi hoàn tất thủ tục thành lập, doanh nghiệp bất động sản mới thường đối mặt với bài toán làm sao xây dựng uy tín và tiếp cận khách hàng một cách nhanh chóng, minh bạch. Đây cũng chính là lúc các nền tảng kết nối bất động sản như HelloBDS.vn có thể trở thành người bạn đồng hành hữu ích.
Là nền tảng tập trung vào tính minh bạch, an tâm và tiện lợi, HelloBDS không trực tiếp bán hay môi giới mà đóng vai trò cầu nối đáng tin cậy giữa các bên. Với doanh nghiệp vừa mới thành lập, bạn có thể tận dụng nền tảng để tìm môi giới uy tín hợp tác, tránh trường hợp chọn nhầm người thiếu chứng chỉ hành nghề hoặc chưa đủ điều kiện hoạt động theo quy định. Bên cạnh đó, việc đăng tin mua, bán bất động sản trên HelloBDS cũng giúp bạn tiếp cận thêm khách hàng mà không cần mất nhiều thời gian xây dựng hệ sinh thái riêng ngay từ đầu.
Một điểm cộng khác là chuyên mục tra cứu thông tin dự án, pháp lý, thị trường trên HelloBDS. Đây là công cụ hữu ích giúp bạn kiểm tra tính hợp pháp của sản phẩm bất động sản trước khi đưa vào kinh doanh, hạn chế tối đa rủi ro pháp lý ngay từ những giao dịch đầu tiên. Ngoài ra, mục hỏi đáp và tư vấn miễn phí cũng là nơi bạn có thể tham khảo các tình huống thực tế, học hỏi kinh nghiệm xử lý những vướng mắc thường gặp trong ngành.
Chẳng hạn, một công ty TNHH mới thành lập với nguồn vốn còn hạn chế hoàn toàn có thể bắt đầu xây dựng uy tín bằng cách cung cấp thông tin dự án minh bạch trên HelloBDS, song song với việc tham khảo các câu hỏi pháp lý phổ biến trong mục hỏi đáp để tránh những sai sót không đáng có.
Câu hỏi thường gặp về thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có bắt buộc phải có vốn pháp định không?
Không. Quy định về vốn pháp định tối thiểu 20 tỷ đồng đã được bãi bỏ theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP. Doanh nghiệp hiện được tự quyết định mức vốn điều lệ phù hợp với quy mô kinh doanh của mình.
Cá nhân bán một căn nhà có cần thành lập doanh nghiệp không?
Không cần, nếu việc bán này không mang tính thường xuyên và không nhằm mục đích kinh doanh. Tuy nhiên, cá nhân vẫn phải kê khai và nộp thuế thu nhập theo quy định hiện hành.
Công ty TNHH và công ty cổ phần khác nhau thế nào về hồ sơ thành lập?
Điểm khác biệt chính nằm ở danh sách thành viên. Công ty TNHH hai thành viên trở lên cần danh sách thành viên, còn công ty cổ phần cần danh sách cổ đông sáng lập. Các giấy tờ còn lại như đơn đề nghị đăng ký, điều lệ, CCCD của người đại diện về cơ bản tương tự nhau.
Cán bộ, công chức có được góp vốn vào công ty bất động sản không?
Cán bộ, công chức không được thành lập và quản lý doanh nghiệp, nhưng vẫn có thể góp vốn, mua cổ phần trong một số trường hợp, tùy theo quy định cụ thể của Luật Cán bộ, công chức và Luật Phòng, chống tham nhũng.
Sau khi có Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp, cần làm gì tiếp theo?
Doanh nghiệp cần khắc dấu, mua chữ ký số điện tử, nộp hồ sơ thuế ban đầu, đăng ký phát hành hóa đơn điện tử và mở tài khoản ngân hàng để có thể chính thức đi vào hoạt động.
Doanh nghiệp môi giới bất động sản cần điều kiện gì đặc thù?
Doanh nghiệp môi giới cần có ít nhất 2 người sở hữu chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và phải đăng ký ngành nghề môi giới trong Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp.
Người đang chấp hành hình phạt tù có được thành lập doanh nghiệp không?
Không. Đây là một trong những đối tượng bị pháp luật hạn chế quyền thành lập, quản lý doanh nghiệp, cùng với người bị truy cứu trách nhiệm hình sự hoặc đang bị Tòa án cấm hành nghề.
Qua nội dung chia sẻ ở trên, hy vọng bạn đã nắm được khá đầy đủ các quy định pháp luật về quyền thành lập doanh nghiệp, thành phần hồ sơ cũng như trình tự thủ tục cần thiết để bắt đầu kinh doanh bất động sản một cách hợp pháp và bài bản. Việc chuẩn bị kỹ lưỡng ngay từ bước đầu không chỉ giúp doanh nghiệp tiết kiệm thời gian mà còn hạn chế tối đa những rủi ro pháp lý về sau.
Nếu bạn vẫn còn băn khoăn về hồ sơ, thủ tục thành lập doanh nghiệp hay cần tìm hiểu thêm về thị trường, pháp lý dự án bất động sản trước khi bắt đầu kinh doanh, đừng ngần ngại liên hệ với HELLO BDS qua website https://hellobds.vn/ để được kết nối với môi giới uy tín và nhận tư vấn miễn phí phù hợp với nhu cầu của bạn.